Der verpachtende Wohnungseigentümer als Störer
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Einen komplizierten Fall hatte der Bundesgerichthof mit Urteil vom 21.03.2025 – V ZR 1/24 – zu entscheiden. Hierbei ging es um eine Konstellation, in der der Pächter eines Wohnungseigentümers unerlaubt bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen hatte und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beseitigungsklage gegen den vermietenden Wohnungseigentümer erhoben hatte. Der vermietende Wohnungseigentümer wusste von den unerlaubten Baumaßnahmen, schritt aber gegenüber dem Mieter nicht ein.
Der Fall:
Der Beklagte war Teileigentümer einer Gewerbeeinheit und Mitglied der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Er verpachtete seine Gewerbeeinheit als Shisha Bar. Der Pächter ließ zwecks Installation einer Lüftungsanlage und Verlegung von Kabeln und einer Abwasserleitung die Deckenplatte zwischen der Gewerbeeinheit und dem Keller sowie mehrfach – teils in einem Durchmesser von 80 bis 100 cm – die Fassade durchbohren.
Die Hausverwaltung forderte den Beklagten mehrfach vergeblich auf, sämtliche Arbeiten einzustellen bzw. auf den Pächter einzuwirken, dass dieser die Arbeiten einstellt. Nachdem die Aufforderungen nicht fruchteten, beschloss die GdWE, den Beklagten unter anderem im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Beseitigung der baulichen Veränderungen in Anspruch zu nehmen. Der Beklagte wiederum beantragte Gestattung der baulichen Veränderungen, allerdings erst in einem später separaten gerichtlichen Verfahren.
Der BGH hatte nunmehr über das Schicksal der Beseitigungsklage der GdWE gegen den beklagten Teileigentümer zu entscheiden. Das Amts- und das Landgericht hatten jeweils der Beseitigungsklage der GdWE stattgegeben.
Auch der BGH ließ die Beseitigungsklage erfolgreich enden.
Die Gründe:
Beschlusszwang bei Baumaßnahmen
Der Bundesgerichtshof hatte bereits in einem anderen Verfahren zu von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Unterlassungsansprüchen entschieden, dass der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss nach § 20 (1) WEG vornimmt, der klagenden GdWE nicht entgegenhalten kann, dass ein Gestattungsanspruch besteht (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22). Dies überträgt der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall nunmehr auch auf Beseitigungsklagen. Auch hier hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden, dass, selbst wenn dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Gestattung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 20 (3) WEG gerichtet auf die bauliche Veränderung zusteht, dieser Anspruch nicht als Einrede gegen die Beseitigungsklage erhoben werden kann.
Obwohl der BGH vorliegend unterstellen musste, dass dem Beklagten ein Anspruch gegen die GdWE auf Erstattung der baulichen Veränderung zustand, konnte dies dem beklagten Teileigentümer im vorliegenden Verfahren nicht helfen. Dies rührt daher, dass sich der Gesetzgeber durch die Neufassung von § 20 (1) WEG bewusst für den sogenannten „Beschlusszwang“ entschieden hat, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden und die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zu beseitigen. Danach ist von jedem einzelnen Wohnungseigentümer, der bauliche Veränderungen beabsichtigt, ein legitimierender Beschluss der GdWE zu fordern, selbst dann, wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer hat der legitimierende Beschluss den Vorteil, dass er – ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger – durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit erlangt. Außerdem gab der BGH zu bedenken, dass es nicht angehen kann, die übrigen Wohnungseigentümer in die Rolle zu drängen, auf die Erhebung einer Klage durch die GdWE hinwirken zu müssen, damit ein Unterlassungs-/ Beseitigungsanspruch geltend gemacht wird. Vielmehr muss es umgekehrt so sein, dass der Wohnungseigentümer immer gehalten sein muss, einen entsprechenden Gestattungsbeschluss zu erlangen.
Widerklage als Rettungsanker für den Eigentümer
Interessant war in diesem Zusammenhang, dass sowohl das vorbefasste Landgericht als auch der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang klar erläuterten, dass der auf Beseitigung oder Unterlassung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer im Rahmen einer Widerklage seinen Gestattungsanspruch in dem Gerichtsverfahren geltend machen muss, in dem er auf Unterlassung / Beseitigung in Anspruch genommen wird. Für eine solche Widerklage bedarf keiner Vorbefassung der Eigentümer. Die Verfolgung des Gestattungsanspruchs im Wege einer solchen Widerklage ist prozessökonomisch und führt dazu, dass alle im Zusammenhang mit der einen Gestattungsbeschluss erfordernden und ansonsten rechtswidrigen baulichen Veränderung zwischen den Parteien streitigen Fragen zeitnah in einem Verfahren geklärt werden. Das Gebot der Vorbefassung steht der Widerklage regelmäßig nicht entgegen, denn durch die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs wird der der baulichen Veränderung entgegenstehende Mehrheitswillen hinreichend deutlich und die Befassung der Versammlung wäre eine unnötige Förmelei.
Vermieter/Verpächter kann Störer sein
Weiterhin stellte der Bundesgerichtshof klar, dass den verpachtenden/vermietenden Wohnungseigentümer eine Haftung gegenüber der GdWE als mittelbarer Handlungsstörer trifft, wenn in wertender Betrachtung und unter Beachtung aller Umstände des Einzelfalls er eine Störung durch einen anderen in adäquater Art und Weise durch seine Willensbetätigung kausal mit verursacht und es dem Eigentümer möglich und zumutbar war, die Störung zu verhindern. Dem Eigentümer ist die Verantwortung für Störungshandlungen seines Pächters/Mieters zu übertragen, wenn er diesem den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder aber es unterlässt, ihn von seinem fremden Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft dementsprechend eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Pächter/Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Voraussetzung hierfür ist, dass er die baulichen Veränderungen erlaubt hat oder dass er mit baulichen Veränderungen wegen einer von dem Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist oder dass er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.
Folgen für die Praxis:
Kein Bauen ohne Beschluss!
Der Bundesgerichtshof erläutert erneut, dass Beschlusszwang nach § 20 (1) WEG für sämtliche bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum gilt. Der Gesetzgeber hat sich hierfür mit guten Gründen entschieden.
Kommt es zu nicht gestatteten baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum, kann die GdWE sowohl Unterlassungs- als auch Beseitigungsansprüche erfolgreich geltend machen. Der Eigentümer kann diesen Ansprüchen nicht entgegenhalten, dass „nur“ sein Mieter die unzulässigen baulichen Veränderungen vorgenommen hat, wenn er zum Beispiel durch eine Unterlassungsaufforderung der Verwaltung Kenntnis von den Baumaßnahmen erlangt hat.
Widerklage kann helfen
Ist ein verklagter Wohnungseigentümer der Auffassung, ihm seien die baulichen Veränderungen zu gestatten, so hat er spätestens im Klageverfahren gerichtet auf die Beseitigung oder Unterlassung der baulichen Veränderung Widerklage zu erheben.
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Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
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