Änderung der Teilungserklärung beim Wohnungskauf: Bauträger-Klauseln oft unwirksam!
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung über die Rechte von Immobilienkäufern gefällt – dieses Mal zu den weit verbreiteten Klauseln in Bauträgerverträgen, mit denen sich Bauträger das Recht vorbehalten, die Teilungserklärung nachträglich einseitig zu ändern. Mit Urteil vom 23.01.2026 (Az.: V ZR 91/25) stellte das oberste Gericht klar, dass solche Klauseln Erwerber unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind, wenn sie keine konkreten und triftigen Gründe für die Änderungen benennen. Ebenfalls beschäftigte sich das Gericht mit der Frage, wann Käufer rechtlich als Verbraucher geschützt sind und ob sich Bauträger auf „Treu und Glauben“ berufen können. Für Erwerber von Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten ist diese Entscheidung eine enorme Stärkung ihrer Position gegenüber Bauträgern.
Der Fall:
Die Beklagten erwarben im Juli 2016 vom Kläger, einem Bauträger, eine Ladeneinheit im Erdgeschoss einer noch zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage in Berlin. In § 12.1.1 des vom Bauträger vorformulierten Vertrages erteilten die Käufer dem Bauträger eine unwiderrufliche Vollmacht, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung nachträglich „beliebig abzuändern“. Im Innenverhältnis wurde diese Vollmacht zwar scheinbar beschränkt: Änderungen durften das Sondereigentum des Käufers wirtschaftlich nicht beeinträchtigen, Gemeinschaftsflächen nicht wesentlich verkleinern und dem Käufer durften keine Kosten entstehen. Unter diesen Voraussetzungen verpflichtete sich der Käufer im Vertrag auch zur Zustimmung zu solchen Änderungen.
Im Februar 2017 ließ der Bauträger einen Nachtrag zur Teilungserklärung beurkunden. Darin wurde die Zahl der Beherbergungseinheiten in einem anderen Gebäudeteil von 38 auf 58 erhöht und geplante Abstellräume gestrichen. Die Käufer der Ladeneinheit stimmten dem nicht zu und widerriefen die Vollmacht. Da das Grundbuchamt die Eintragung der Änderungen wegen der fehlenden Zustimmung der Käufer verweigerte, klagte der Bauträger auf Erteilung der Genehmigung.
Die Entscheidung:
Mit den Argumenten des Bauträgers wollte sich der Bundesgerichtshof nicht zufrieden geben. Er wies die Klage des Bauträgers ab und bestätigte die Urteile der Vorinstanzen. Die Käufer der Ladeneinheit müssen der nachträglichen Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmen.
Die Gründe:
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die im Bauträgervertrag vereinbarte Klausel zur Mitwirkungsverpflichtung der Inhaltskontrolle des AGB-Rechts (§ 308 Nr. 4 BGB) nicht standhält.
Keine Vertragsänderung ohne konkret benannte „triftige Gründe“
Nach § 308 Nr. 4 BGB ist eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Verwender ein einseitiges Leistungsänderungsrecht einräumt, nur dann zumutbar und wirksam, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt. Der BGH übertrug seine bisherige Rechtsprechung zu Bauausführungsklauseln nun konsequent auf die Änderung von Teilungserklärungen: Die Klausel im Bauträgervertrag muss die triftigen Gründe (wie z. B. behördliche Auflagen, Erschließungssicherung oder Planungsfehler) im Einzelnen konkret benennen. Da die Klausel des Bauträgers im vorliegenden Fall dies versäumte und dem Bauträger eine Änderung ohne triftigen Grund ermöglichte, ist sie insgesamt unwirksam.
Erwerber sind Verbraucher – trotz Gewerbeimmobilie
Der Bauträger versuchte vergeblich, sich darauf zu berufen, dass die Käufer eine Gewerbeeinheit erworben hatten und im Vertrag als umsatzsteuerrechtliche „Unternehmer“ bezeichnet wurden. Der BGH betonte, dass die Vermietung und Verpachtung von Immobilien im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung dem privaten Bereich zuzuordnen ist. Die Käufer handelten daher im Zweifel als Verbraucher (§ 13 BGB), womit ihnen der volle AGB-Schutz zusteht.
Kein Hintertürchen über „Treu und Glauben“ (§ 242 BGB)
Zuletzt scheiterte auch der Versuch des Bauträgers, die Zustimmung der Erwerber über den Grundsatz von Treu und Glauben einzufordern. Ist eine vertragliche Klausel wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam, darf sie nicht über Umwege (wie § 242 BGB) doch noch teilweise durchgesetzt werden. Dies liefe auf eine unzulässige „geltungserhaltende Reduktion“ der Klausel hinaus.
Auswirkungen für Käufer und Eigentümer:
Wer als privater Käufer eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit vom Bauträger erwirbt, sollte Verträge im Vorfeld akribisch prüfen lassen.
- Vertragsgestaltung prüfen:
Klauseln, die dem Bauträger freie Hand bei der Abänderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung lassen, sind nach der neuen BGH-Rechtsprechung fast immer unwirksam.
- Zustimmungsersuchen kritisch hinterfragen:
Fordert Sie der Bauträger während der Bauphase auf, einer Planänderung oder einem Nachtrag zur Teilungserklärung zuzustimmen, unterschreiben Sie nichts voreilig. Häufig besteht dazu keine rechtliche Verpflichtung mehr.
- Verbraucherschutz nutzen:
Lassen Sie sich nicht durch vertragliche Bezeichnungen als „Unternehmer“ verunsichern. Wenn Sie als Privatperson zur Altersvorsorge oder Vermögensverwaltung kaufen, schützt Sie das Gesetz als Verbraucher.
Sollte Ihr Bauträger nachträgliche Änderungen verlangen oder ein entsprechendes Gerichtsverfahren drohen, empfiehlt sich die frühzeitige Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt. Ein Fachberater kann prüfen, ob die Klauseln in Ihrem Vertrag wirksam sind und welche rechtlichen Optionen Sie haben, um Ihre Interessen – gegebenenfalls auch durch die Forderung von Ausgleichszahlungen – effektiv durchzusetzen.
Haben Sie Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder gibt es Streitigkeiten in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft? Dann nehmen Sie gerne Kontakt zu mir auf. Als Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Eschweiler stehe ich Ihnen mit juristischem Rat zur Seite.
