Haftung des „faktischen“ Verwalters: Teure Parkpflege ohne Beschluss

Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht

Es kommt in der Praxis häufiger vor, als man denkt: Ein Verwalter ist nicht mehr offiziell bestellt oder sein Vertrag ist längst ausgelaufen, er führt die Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) aber einfach weiter. In der Rechtssprache nennen wir das einen „faktischen Verwalter“. Doch Vorsicht: Wer ohne gültige Grundlage handelt, genießt keinen Freibrief. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 30.01.2026 (Az.: V ZR 76/25) klargestellt, dass ein solcher Verwalter für unberechtigte Zahlungen voll haftet.

Der Fall:

Die Klägerin, eine GdWE, stritt mit ihrer ehemaligen Verwalterin (der Beklagten) um viel Geld.

Die Situation war verwickelt: Die Wohnanlage war Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit einem Park. Dieser Park gehört jedoch nicht der GdWE, sondern den Eheleuten K., die gleichzeitig hinter der Verwalter-Firma stehen. Die Verwalterin schloss bereits im Jahr 2012 – also vor Entstehen der GdWE – einen Parkpflegevertrag im eigenen Namen ab. Nachdem ihre offizielle Bestellung im Mai 2018 ausgelaufen war, führte sie die Verwaltung „faktisch“ weiter. In dieser Zeit bezahlte sie vom Konto der GdWE Rechnungen für die Pflege des (fremden) Parks in Höhe von über 16.500 €.

Die GdWE forderte dieses Geld zurück, da sie nie zugestimmt hatte, die Kosten für den privaten Park der Eheleute K. zu tragen.

Die Entscheidung:

Der BGH bestätigte die Haftung der Verwalterin. Die zentralen Leitsätze der Entscheidung sind für Eigentümer von großer Bedeutung.

Die Gründe:

Wer als Verwalter auftritt, ohne wirksam bestellt zu sein, übernimmt eine so genannte schuldrechtliche Sonderverbindung zur GdWE. Das bedeutet: Den faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen rechtmäßig bestellten Verwalter. Verletzt er diese Pflichten – etwa indem er das Geld der Eigentümer für unberechtigte Zwecke ausgibt –, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Ein entscheidender Punkt des Urteils betrifft die Zeit der Entstehung einer GdWE. Oft schließen Bauträger oder erste Verwalter Verträge (Strom, Versicherung, Pflege) ab, bevor die Eigentümergemeinschaft überhaupt existiert. Der BGH stellte klar, dass solche Verträge nicht automatisch auf die spätere GdWE übergehen. Ein Übergang erfordert regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Bloßes schlüssiges Verhalten (wie das Bezahlen der Rechnungen durch den Verwalter) reicht nicht aus, um die Gemeinschaft dauerhaft zu binden.

Die Verwalterin durfte die Zahlungen auch deshalb nicht leisten, weil die Parkpflege kein Gemeinschaftseigentum betraf, sondern das Grundstück eines Dritten. Hierfür hätte sie eine explizite Ermächtigung durch die Eigentümer benötigt, die jedoch nicht vorlag.

Auswirkungen für Eigentümer:

Schauen Sie genau hin!

Dieses Urteil ist ein Sieg für den Schutz des Gemeinschaftsvermögens. Als Eigentümer sollten Sie folgende Punkte beachten:

Bestellungszeitraum prüfen:

Achten Sie in den Versammlungen penibel darauf, ob der Verwalter noch wirksam bestellt ist. Handelt er nur noch „faktisch“, steigen die Haftungsrisiken für ihn, aber auch die Rechtsunsicherheit für Sie.

Verträge aus der Gründungsphase:

Prüfen Sie, welche Verträge die GdWE „geerbt“ hat. Gab es für die Übernahme dieser Verträge (z. B. vom Bauträger) jemals einen förmlichen Beschluss? Falls nicht, könnte die GdWE zur Zahlung gar nicht verpflichtet sein.

Abrechnungen hinterfragen:

Nur weil eine Position in der Jahresabrechnung auftaucht und diese genehmigt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass der zugrunde liegende Vertrag wirksam übernommen wurde – insbesondere wenn die Eigentümer keine Kenntnis von den Details hatten.

Dokumentation einfordern:

Verlangen Sie bei unklaren Kostenpositionen den Nachweis über die entsprechende Beschlussfassung. Ein Verwalter darf nicht eigenmächtig Gelder für Leistungen auf fremden Grundstücken verwenden.

Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit von Zahlungen haben, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen. Dieser kann prüfen, ob Pflichtverletzungen vorliegen und ob Regressansprüche gegen den (faktischen) Verwalter durchsetzbar sind.

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