Haftung des „faktischen“ Verwalters: Teure Parkpflege ohne Beschluss
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Es kommt in der Praxis häufiger vor, als man denkt: Ein Verwalter ist nicht mehr offiziell bestellt oder sein Vertrag ist längst ausgelaufen, er führt die Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) aber einfach weiter. In der Rechtssprache nennen wir das einen „faktischen Verwalter“. Doch Vorsicht: Wer ohne gültige Grundlage handelt, genießt keinen Freibrief. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 30.01.2026 (Az.: V ZR 76/25) klargestellt, dass ein solcher Verwalter für unberechtigte Zahlungen voll haftet.
Der Fall:
Verträge aus der Gründungsphase:
Abrechnungen hinterfragen:
Dokumentation einfordern:
Die Klägerin, eine GdWE, stritt mit ihrer ehemaligen Verwalterin (der Beklagten) um viel Geld.
Die Situation war verwickelt: Die Wohnanlage war Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit einem Park. Dieser Park gehört jedoch nicht der GdWE, sondern den Eheleuten K., die gleichzeitig hinter der Verwalter-Firma stehen. Die Verwalterin schloss bereits im Jahr 2012 – also vor Entstehen der GdWE – einen Parkpflegevertrag im eigenen Namen ab. Nachdem ihre offizielle Bestellung im Mai 2018 ausgelaufen war, führte sie die Verwaltung „faktisch“ weiter. In dieser Zeit bezahlte sie vom Konto der GdWE Rechnungen für die Pflege des (fremden) Parks in Höhe von über 16.500 €.
Die GdWE forderte dieses Geld zurück, da sie nie zugestimmt hatte, die Kosten für den privaten Park der Eheleute K. zu tragen.
Die Entscheidung:
Der BGH bestätigte die Haftung der Verwalterin. Die zentralen Leitsätze der Entscheidung sind für Eigentümer von großer Bedeutung.
Die Gründe:
Wer als Verwalter auftritt, ohne wirksam bestellt zu sein, übernimmt eine so genannte schuldrechtliche Sonderverbindung zur GdWE. Das bedeutet: Den faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen rechtmäßig bestellten Verwalter. Verletzt er diese Pflichten – etwa indem er das Geld der Eigentümer für unberechtigte Zwecke ausgibt –, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.
Ein entscheidender Punkt des Urteils betrifft die Zeit der Entstehung einer GdWE. Oft schließen Bauträger oder erste Verwalter Verträge (Strom, Versicherung, Pflege) ab, bevor die Eigentümergemeinschaft überhaupt existiert. Der BGH stellte klar, dass solche Verträge nicht automatisch auf die spätere GdWE übergehen. Ein Übergang erfordert regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Bloßes schlüssiges Verhalten (wie das Bezahlen der Rechnungen durch den Verwalter) reicht nicht aus, um die Gemeinschaft dauerhaft zu binden.
Die Verwalterin durfte die Zahlungen auch deshalb nicht leisten, weil die Parkpflege kein Gemeinschaftseigentum betraf, sondern das Grundstück eines Dritten. Hierfür hätte sie eine explizite Ermächtigung durch die Eigentümer benötigt, die jedoch nicht vorlag.
Auswirkungen für Eigentümer:
Schauen Sie genau hin!
Dieses Urteil ist ein Sieg für den Schutz des Gemeinschaftsvermögens. Als Eigentümer sollten Sie folgende Punkte beachten:
Bestellungszeitraum prüfen:
Achten Sie in den Versammlungen penibel darauf, ob der Verwalter noch wirksam bestellt ist. Handelt er nur noch „faktisch“, steigen die Haftungsrisiken für ihn, aber auch die Rechtsunsicherheit für Sie.
Verträge aus der Gründungsphase:
Prüfen Sie, welche Verträge die GdWE „geerbt“ hat. Gab es für die Übernahme dieser Verträge (z. B. vom Bauträger) jemals einen förmlichen Beschluss? Falls nicht, könnte die GdWE zur Zahlung gar nicht verpflichtet sein.
Abrechnungen hinterfragen:
Nur weil eine Position in der Jahresabrechnung auftaucht und diese genehmigt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass der zugrunde liegende Vertrag wirksam übernommen wurde – insbesondere wenn die Eigentümer keine Kenntnis von den Details hatten.
Dokumentation einfordern:
Verlangen Sie bei unklaren Kostenpositionen den Nachweis über die entsprechende Beschlussfassung. Ein Verwalter darf nicht eigenmächtig Gelder für Leistungen auf fremden Grundstücken verwenden.
Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit von Zahlungen haben, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen. Dieser kann prüfen, ob Pflichtverletzungen vorliegen und ob Regressansprüche gegen den (faktischen) Verwalter durchsetzbar sind.
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Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
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