Haftung des „faktischen“ Verwalters: Teure Parkpflege ohne Beschluss
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Es kommt in der Praxis häufiger vor, als man denkt: Ein Verwalter ist nicht mehr offiziell bestellt oder sein Vertrag ist längst ausgelaufen, er führt die Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) aber einfach weiter. In der Rechtssprache nennen wir das einen „faktischen Verwalter“. Doch Vorsicht: Wer ohne gültige Grundlage handelt, genießt keinen Freibrief. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 30.01.2026 (Az.: V ZR 76/25) klargestellt, dass ein solcher Verwalter für unberechtigte Zahlungen voll haftet.
Der Fall:
Verträge aus der Gründungsphase:
Abrechnungen hinterfragen:
Dokumentation einfordern:
Die Klägerin, eine GdWE, stritt mit ihrer ehemaligen Verwalterin (der Beklagten) um viel Geld.
Die Situation war verwickelt: Die Wohnanlage war Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit einem Park. Dieser Park gehört jedoch nicht der GdWE, sondern den Eheleuten K., die gleichzeitig hinter der Verwalter-Firma stehen. Die Verwalterin schloss bereits im Jahr 2012 – also vor Entstehen der GdWE – einen Parkpflegevertrag im eigenen Namen ab. Nachdem ihre offizielle Bestellung im Mai 2018 ausgelaufen war, führte sie die Verwaltung „faktisch“ weiter. In dieser Zeit bezahlte sie vom Konto der GdWE Rechnungen für die Pflege des (fremden) Parks in Höhe von über 16.500 €.
Die GdWE forderte dieses Geld zurück, da sie nie zugestimmt hatte, die Kosten für den privaten Park der Eheleute K. zu tragen.
Die Entscheidung:
Der BGH bestätigte die Haftung der Verwalterin. Die zentralen Leitsätze der Entscheidung sind für Eigentümer von großer Bedeutung.
Die Gründe:
Wer als Verwalter auftritt, ohne wirksam bestellt zu sein, übernimmt eine so genannte schuldrechtliche Sonderverbindung zur GdWE. Das bedeutet: Den faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen rechtmäßig bestellten Verwalter. Verletzt er diese Pflichten – etwa indem er das Geld der Eigentümer für unberechtigte Zwecke ausgibt –, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.
Ein entscheidender Punkt des Urteils betrifft die Zeit der Entstehung einer GdWE. Oft schließen Bauträger oder erste Verwalter Verträge (Strom, Versicherung, Pflege) ab, bevor die Eigentümergemeinschaft überhaupt existiert. Der BGH stellte klar, dass solche Verträge nicht automatisch auf die spätere GdWE übergehen. Ein Übergang erfordert regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Bloßes schlüssiges Verhalten (wie das Bezahlen der Rechnungen durch den Verwalter) reicht nicht aus, um die Gemeinschaft dauerhaft zu binden.
Die Verwalterin durfte die Zahlungen auch deshalb nicht leisten, weil die Parkpflege kein Gemeinschaftseigentum betraf, sondern das Grundstück eines Dritten. Hierfür hätte sie eine explizite Ermächtigung durch die Eigentümer benötigt, die jedoch nicht vorlag.
Auswirkungen für Eigentümer:
Schauen Sie genau hin!
Dieses Urteil ist ein Sieg für den Schutz des Gemeinschaftsvermögens. Als Eigentümer sollten Sie folgende Punkte beachten:
Bestellungszeitraum prüfen:
Achten Sie in den Versammlungen penibel darauf, ob der Verwalter noch wirksam bestellt ist. Handelt er nur noch „faktisch“, steigen die Haftungsrisiken für ihn, aber auch die Rechtsunsicherheit für Sie.
Verträge aus der Gründungsphase:
Prüfen Sie, welche Verträge die GdWE „geerbt“ hat. Gab es für die Übernahme dieser Verträge (z. B. vom Bauträger) jemals einen förmlichen Beschluss? Falls nicht, könnte die GdWE zur Zahlung gar nicht verpflichtet sein.
Abrechnungen hinterfragen:
Nur weil eine Position in der Jahresabrechnung auftaucht und diese genehmigt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass der zugrunde liegende Vertrag wirksam übernommen wurde – insbesondere wenn die Eigentümer keine Kenntnis von den Details hatten.
Dokumentation einfordern:
Verlangen Sie bei unklaren Kostenpositionen den Nachweis über die entsprechende Beschlussfassung. Ein Verwalter darf nicht eigenmächtig Gelder für Leistungen auf fremden Grundstücken verwenden.
Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit von Zahlungen haben, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen. Dieser kann prüfen, ob Pflichtverletzungen vorliegen und ob Regressansprüche gegen den (faktischen) Verwalter durchsetzbar sind.
Der BGH (27.02.2026, V ZR 219/24) verpflichtet die WEG zur erweiterten Erstherstellung – inkl. Innenwände, Leitungen, Heizkörper.
Eine gewinnerzielende Untervermietung von Wohnraum ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig.
Eine nachträgliche und freiwillige Reduzierung der Miete kann die Geltung der Mietpreisbremse beim Wohnraummietvertrag aushebeln.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.
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