Die Klägerin, eine GdWE, stritt mit ihrer ehemaligen Verwalterin (der Beklagten) um viel Geld. 

Die Situation war verwickelt: Die Wohnanlage war Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit einem Park. Dieser Park gehört jedoch nicht der GdWE, sondern den Eheleuten K., die gleichzeitig hinter der Verwalter-Firma stehen. Die Verwalterin schloss bereits im Jahr 2012 – also vor Entstehen der GdWE – einen Parkpflegevertrag im eigenen Namen ab. Nachdem ihre offizielle Bestellung im Mai 2018 ausgelaufen war, führte sie die Verwaltung „faktisch“ weiter. In dieser Zeit bezahlte sie vom Konto der GdWE Rechnungen für die Pflege des (fremden) Parks in Höhe von über 16.500 €.

Die GdWE forderte dieses Geld zurück, da sie nie zugestimmt hatte, die Kosten für den privaten Park der Eheleute K. zu tragen.

Der BGH bestätigte die Haftung der Verwalterin. Die zentralen Leitsätze der Entscheidung sind für Eigentümer von großer Bedeutung.

Wer als Verwalter auftritt, ohne wirksam bestellt zu sein, übernimmt eine so genannte schuldrechtliche Sonderverbindung zur GdWE. Das bedeutet: Den faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen rechtmäßig bestellten Verwalter. Verletzt er diese Pflichten – etwa indem er das Geld der Eigentümer für unberechtigte Zwecke ausgibt –, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Ein entscheidender Punkt des Urteils betrifft die Zeit der Entstehung einer GdWE. Oft schließen Bauträger oder erste Verwalter Verträge (Strom, Versicherung, Pflege) ab, bevor die Eigentümergemeinschaft überhaupt existiert. Der BGH stellte klar, dass solche Verträge nicht automatisch auf die spätere GdWE übergehen. Ein Übergang erfordert regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Bloßes schlüssiges Verhalten (wie das Bezahlen der Rechnungen durch den Verwalter) reicht nicht aus, um die Gemeinschaft dauerhaft zu binden.

Die Verwalterin durfte die Zahlungen auch deshalb nicht leisten, weil die Parkpflege kein Gemeinschaftseigentum betraf, sondern das Grundstück eines Dritten. Hierfür hätte sie eine explizite Ermächtigung durch die Eigentümer benötigt, die jedoch nicht vorlag.

Schauen Sie genau hin!

Dieses Urteil ist ein Sieg für den Schutz des Gemeinschaftsvermögens. Als Eigentümer sollten Sie folgende Punkte beachten:

Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit von Zahlungen haben, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen. Dieser kann prüfen, ob Pflichtverletzungen vorliegen und ob Regressansprüche gegen den (faktischen) Verwalter durchsetzbar sind.