Im Zentrum des Streits stand eine kleine Gemeinschaft bestehend aus zwei Wohneinheiten. Laut der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 gehörten drei Kellerräume – bezeichnet als „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“ – zum Sondereigentum der Einheit Nr. 1. Der Haken: In diesen Räumen befanden sich die zentrale Ölheizung (später durch Gasthermen ersetzt), die Absperrhähne für Wasser und Gas sowie die Zähler beider Einheiten.

Besonders brisant war die bauliche Situation: Der Zugang zu diesen Kellerräumen war ausschließlich über die Einheit Nr. 1 möglich. Die Eigentümer der Einheit Nr. 2 verlangten nun Mitbesitz an den Räumen. Sie argumentierten, dass Räume mit so wichtigen Gemeinschaftsanlagen gar nicht als Sondereigentum hätten zugewiesen werden dürfen. Das Landgericht Koblenz gab ihnen zunächst recht.

Der BGH sah dies anders und hob das vorinstanzliche Urteil auf. Die Klage auf Einräumung von Mitbesitz wurde abgewiesen. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte klar: Räume, in denen Anlagen untergebracht sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, stehen nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie können wirksam zum Gegenstand von Sondereigentum gemacht werden.

Der BGH begründete seine Entscheidung mit einer genauen Auslegung des Gesetzes (§ 5 Abs. 2 WEG) und einer Abkehr von veralteten Grundsätzen. So unterscheidet das Gesetz zwischen der technischen Anlage (z. B. der Heizung) und dem Raum, der sie umgibt. Nur die Anlage selbst muss zwingend Gemeinschaftseigentum sein, nicht aber die "vier Wände" drumherum. Die Sorge, dass die Gemeinschaft keinen Zugriff mehr auf ihre Technik hat, entkräftete der BGH. Jeder Sondereigentümer ist gesetzlich verpflichtet (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG), das Betreten seines Eigentums für Wartungsarbeiten oder Zählerablesungen zu dulden. Die bisherige Rechtsprechung führte oft zu schwierigen Abgrenzungsfragen (z. B. "Wie oft muss ein Raum betreten werden, damit er Gemeinschaftseigentum wird?"). Mit der neuen Entscheidung zählt nun primär das, was in der Teilungserklärung steht.

Diese Entscheidung ist ein Sieg für die Privatautonomie und die Klarheit im Grundbuch. Dennoch sollten Eigentümer und Verwalter Folgendes beachten:

Prüfen Sie genau, welche Kellerräume als Sondereigentum ausgewiesen sind. Die bloße Tatsache, dass dort der Hauptstromkasten hängt, macht den Raum nicht automatisch zum Gemeinschaftseigentum.

Auch wenn ein Raum Sondereigentum ist, darf der Eigentümer den Zutritt für notwendige Zwecke (Reparatur, Ablesung) nicht verweigern. Tut er dies doch, kann die Gemeinschaft den Zugang gerichtlich erzwingen und ggf. Schadensersatz fordern.

Grunddienstbarkeiten nutzen: 

Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, Zugangsrechte (wie im vorliegenden Fall geschehen) zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit abzusichern.

Nur weil Sie ein Ableserecht haben, bedeutet das nicht, dass Sie einen Schlüssel zum Kellerraum Ihres Nachbarn verlangen können oder dort eigene Gegenstände lagern dürfen.

Sollten Sie unsicher sein, ob die Zuordnung in Ihrer Wohnanlage rechtssicher ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, um kostspielige Prozesse über mehrere Instanzen zu vermeiden.