Sondereigentum an Technikräumen: BGH sorgt für Klarheit im Heizungskeller
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Lange Zeit herrschte Unsicherheit in deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE), wenn es um Räume ging, in denen gemeinschaftliche Anlagen wie die Zentralheizung, Wasserzähler oder der Hauptstromkasten untergebracht sind. Viele Gerichte gingen davon aus, dass solche Räume zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören müssen. Mit einem aktuellen Urteil vom 20.02.2026 (Az.: V ZR 34/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun eine Kehrtwende vollzogen und seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Für Wohnungseigentümer bedeutet dies deutlich mehr Rechtssicherheit bei der Gestaltung ihrer Teilungserklärungen.
Der Fall:
Im Zentrum des Streits stand eine kleine Gemeinschaft bestehend aus zwei Wohneinheiten. Laut der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 gehörten drei Kellerräume – bezeichnet als „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“ – zum Sondereigentum der Einheit Nr. 1. Der Haken: In diesen Räumen befanden sich die zentrale Ölheizung (später durch Gasthermen ersetzt), die Absperrhähne für Wasser und Gas sowie die Zähler beider Einheiten.
Besonders brisant war die bauliche Situation: Der Zugang zu diesen Kellerräumen war ausschließlich über die Einheit Nr. 1 möglich. Die Eigentümer der Einheit Nr. 2 verlangten nun Mitbesitz an den Räumen. Sie argumentierten, dass Räume mit so wichtigen Gemeinschaftsanlagen gar nicht als Sondereigentum hätten zugewiesen werden dürfen. Das Landgericht Koblenz gab ihnen zunächst recht.
Die Entscheidung:
Der BGH sah dies anders und hob das vorinstanzliche Urteil auf. Die Klage auf Einräumung von Mitbesitz wurde abgewiesen. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte klar: Räume, in denen Anlagen untergebracht sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, stehen nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie können wirksam zum Gegenstand von Sondereigentum gemacht werden.
Die Gründe:
Der BGH begründete seine Entscheidung mit einer genauen Auslegung des Gesetzes (§ 5 Abs. 2 WEG) und einer Abkehr von veralteten Grundsätzen. So unterscheidet das Gesetz zwischen der technischen Anlage (z. B. der Heizung) und dem Raum, der sie umgibt. Nur die Anlage selbst muss zwingend Gemeinschaftseigentum sein, nicht aber die "vier Wände" drumherum. Die Sorge, dass die Gemeinschaft keinen Zugriff mehr auf ihre Technik hat, entkräftete der BGH. Jeder Sondereigentümer ist gesetzlich verpflichtet (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG), das Betreten seines Eigentums für Wartungsarbeiten oder Zählerablesungen zu dulden. Die bisherige Rechtsprechung führte oft zu schwierigen Abgrenzungsfragen (z. B. "Wie oft muss ein Raum betreten werden, damit er Gemeinschaftseigentum wird?"). Mit der neuen Entscheidung zählt nun primär das, was in der Teilungserklärung steht.
Auswirkungen für Wohnungseigentümer:
Diese Entscheidung ist ein Sieg für die Privatautonomie und die Klarheit im Grundbuch. Dennoch sollten Eigentümer und Verwalter Folgendes beachten:
Blick in die Teilungserklärung:
Prüfen Sie genau, welche Kellerräume als Sondereigentum ausgewiesen sind. Die bloße Tatsache, dass dort der Hauptstromkasten hängt, macht den Raum nicht automatisch zum Gemeinschaftseigentum.
Zutrittsrechte wahren:
Auch wenn ein Raum Sondereigentum ist, darf der Eigentümer den Zutritt für notwendige Zwecke (Reparatur, Ablesung) nicht verweigern. Tut er dies doch, kann die Gemeinschaft den Zugang gerichtlich erzwingen und ggf. Schadensersatz fordern.
Grunddienstbarkeiten nutzen:
Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, Zugangsrechte (wie im vorliegenden Fall geschehen) zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit abzusichern.
Kein "Besitzanspruch" für alle:
Nur weil Sie ein Ableserecht haben, bedeutet das nicht, dass Sie einen Schlüssel zum Kellerraum Ihres Nachbarn verlangen können oder dort eigene Gegenstände lagern dürfen.
Sollten Sie unsicher sein, ob die Zuordnung in Ihrer Wohnanlage rechtssicher ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, um kostspielige Prozesse über mehrere Instanzen zu vermeiden.
Wie ist die Situation in Ihrem Keller geregelt – gibt es dort bereits klare Absprachen oder schwelende Konflikte um den Zugang?
Ein Wohnungseigentümer kann gerichtlich klären lassen , wie eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung anzuwenden ist.
Eine Vereinbarung, die Eigentümer von der Abstimmung über den Wirtschaftsplan ausschließt, ist nichtig.
BGH: Faktischer Verwalter haftet voll für unberechtigte Kosten.
Der BGH (27.02.2026, V ZR 219/24) verpflichtet die WEG zur erweiterten Erstherstellung – inkl. Innenwände, Leitungen, Heizkörper.
Eine gewinnerzielende Untervermietung von Wohnraum ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig.
Eine nachträgliche und freiwillige Reduzierung der Miete kann die Geltung der Mietpreisbremse beim Wohnraummietvertrag aushebeln.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.
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