Kostenverteilung in der WEG
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 98/25) wichtige Fragen zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften geklärt. Es ging darum, wer bei Streit über eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung verklagt werden muss und für wen ein solches Urteil gilt. Außerdem hat der BGH eine komplizierte Sonderregelung zur Kostenverteilung für unwirksam erklärt.
Der Fall:
Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Wohnblöcken und 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft gibt es viele Reihenhäuser; einige Eigentümer dieser Reihenhäuser besitzen Tiefgaragenplätze in der Anlage und sind deshalb Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
In der Gemeinschaftsordnung steht: Grundsätzlich werden alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Für bestimmte Flächen, unter anderem einen Kinderspielplatz, soll aber eine Sonderregelung gelten: Die Kosten sollen allein von den „Miteigentümern der Tiefgarage“ getragen werden, nach komplizierten Quoten pro Quadratmeter Wohn /Nutzfläche und teilweise auch bezogen auf Reihenhäuser außerhalb der eigentlichen Gemeinschaft.
Die Kläger sind Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes. Sie wollten gerichtlich feststellen lassen, dass diese Sonderregelung unwirksam ist und deshalb alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen an den Spielplatzkosten beteiligt werden müssen.
Die Entscheidung:
Der BGH wies die Revision ab und bestätigte die Vorinstanzen. Dabei arbeitete das Gericht heraus, dass ein Wohnungseigentümer gerichtlich klären lassen darf, wie eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung im konkreten Fall anzuwenden ist. Die Klage ist in einem solchen Falle gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten, nicht gegen alle anderen Eigentümer einzeln. Das Urteil gilt für und gegen alle Eigentümer – auch für solche, die nicht selbst am Verfahren beteiligt waren. Die besondere Kostenregelung für den Spielplatz ist unwirksam. Deshalb gilt die allgemeine Regel: Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Die Gründe:
Der BGH begründet seine Entscheidung mit den Argumenten, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit der WEG-Reform Aufgabe der Gemeinschaft als Verband ist. Dazu gehört auch die Frage, wie Kosten verteilt werden. Deshalb ist die GdWE der richtige „Gegner“ für eine Klage, wenn es um Auslegung oder Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung geht.
Damit es in derselben Gemeinschaft nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen kommt, muss ein solches Urteil für alle Eigentümer gelten. Der BGH wendet deshalb eine Vorschrift zur Bindungswirkung von Urteilen, die eigentlich für Beschlussanfechtungen gedacht ist, sinngemäß auch auf diese Feststellungsklagen an.
Die im konkreten Fall verwendete Sonderregelung zur Kostenverteilung ist nach Auffassung des BGH zu unbestimmt und praktisch nicht handhabbar. Sie bezieht sich zum Teil auf Flächen und Häuser außerhalb der Gemeinschaft, ohne dass klar ist, wie diese genau berücksichtigt werden sollen. Eine sinnvolle Ergänzung oder Auslegung der Klausel ist nicht möglich. Folge: Die Klausel ist unwirksam, es bleibt bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Folgen für Eigentümer:
Für Eigentümer ergeben sich aus dieser Entscheidung in der Praxis wichtige Erkenntnisse:
Bei Streit über Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung (z.B. wer an Spielplatz , Tiefgaragen oder Außenanlagensanierungen zu beteiligen ist) richtet sich eine Klage zur Klärung der Rechte und Pflichten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen alle Miteigentümer einzeln.
Ein erstrittenes Urteil bindet alle Eigentümer. Wenn ein Eigentümer eine Kostenregelung erfolgreich angreift oder klären lässt, gilt das Ergebnis auch für alle anderen in der Gemeinschaft.
Unklare oder schwer umsetzbare Sonderregelungen sind riskant. Eigentümer sollten ihre Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob besondere Kostenregelungen (z.B. für bestimmte Eigentümergruppen oder externe Gebäude) verständlich, vollständig und praktisch durchführbar sind. Ist das nicht der Fall, kann es sinnvoll sein, eine Änderung der Gemeinschaftsordnung oder eine gerichtliche Klärung anzustreben.
Beim Kauf von Wohnungseigentum und Stellplätzen sollten die Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung sorgfältig gelesen werden. Sonderregelungen, die schwer nachvollziehbar sind oder „nur einige“ Eigentümer besonders belasten, können später zu Streit und unerwarteten Kosten führen.
Eine Vereinbarung, die Eigentümer von der Abstimmung über den Wirtschaftsplan ausschließt, ist nichtig.
Räume, in denen Anlagen sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können zum Sondereigentum gemacht werden.
BGH: Faktischer Verwalter haftet voll für unberechtigte Kosten.
Der BGH (27.02.2026, V ZR 219/24) verpflichtet die WEG zur erweiterten Erstherstellung – inkl. Innenwände, Leitungen, Heizkörper.
Eine gewinnerzielende Untervermietung von Wohnraum ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig.
Eine nachträgliche und freiwillige Reduzierung der Miete kann die Geltung der Mietpreisbremse beim Wohnraummietvertrag aushebeln.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.
Der BGH (VIII ZR 17/25, 28.10.2025) betont: Umzugsfähigkeit des Mieters muss bei Härtefällen sorgfältig aufgeklärt werden – häufig per Sachverständigengutachten. Praxis-Tipps für Vermieter und Mieter in Eschweiler vom Anwalt für Immobilienrecht.
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