Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Wohnblöcken und 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft gibt es viele Reihenhäuser; einige Eigentümer dieser Reihenhäuser besitzen Tiefgaragenplätze in der Anlage und sind deshalb Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

In der Gemeinschaftsordnung steht: Grundsätzlich werden alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Für bestimmte Flächen, unter anderem einen Kinderspielplatz, soll aber eine Sonderregelung gelten: Die Kosten sollen allein von den „Miteigentümern der Tiefgarage“ getragen werden, nach komplizierten Quoten pro Quadratmeter Wohn /Nutzfläche und teilweise auch bezogen auf Reihenhäuser außerhalb der eigentlichen Gemeinschaft.

Die Kläger sind Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes. Sie wollten gerichtlich feststellen lassen, dass diese Sonderregelung unwirksam ist und deshalb alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen an den Spielplatzkosten beteiligt werden müssen.

Der BGH wies die Revision ab und bestätigte die Vorinstanzen. Dabei arbeitete das Gericht heraus, dass ein Wohnungseigentümer gerichtlich klären lassen darf, wie eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung im konkreten Fall anzuwenden ist. Die Klage ist in einem solchen Falle gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten, nicht gegen alle anderen Eigentümer einzeln. Das Urteil gilt für und gegen alle Eigentümer – auch für solche, die nicht selbst am Verfahren beteiligt waren. Die besondere Kostenregelung für den Spielplatz ist unwirksam. Deshalb gilt die allgemeine Regel: Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Der BGH begründet seine Entscheidung mit den Argumenten, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit der WEG-Reform Aufgabe der Gemeinschaft als Verband ist. Dazu gehört auch die Frage, wie Kosten verteilt werden. Deshalb ist die GdWE der richtige „Gegner“ für eine Klage, wenn es um Auslegung oder Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung geht.

Damit es in derselben Gemeinschaft nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen kommt, muss ein solches Urteil für alle Eigentümer gelten. Der BGH wendet deshalb eine Vorschrift zur Bindungswirkung von Urteilen, die eigentlich für Beschlussanfechtungen gedacht ist, sinngemäß auch auf diese Feststellungsklagen an.

Die im konkreten Fall verwendete Sonderregelung zur Kostenverteilung ist nach Auffassung des BGH zu unbestimmt und praktisch nicht handhabbar. Sie bezieht sich zum Teil auf Flächen und Häuser außerhalb der Gemeinschaft, ohne dass klar ist, wie diese genau berücksichtigt werden sollen. Eine sinnvolle Ergänzung oder Auslegung der Klausel ist nicht möglich. Folge: Die Klausel ist unwirksam, es bleibt bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Für Eigentümer ergeben sich aus dieser Entscheidung in der Praxis wichtige Erkenntnisse:

Bei Streit über Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung (z.B. wer an Spielplatz , Tiefgaragen oder Außenanlagensanierungen zu beteiligen ist) richtet sich eine Klage zur Klärung der Rechte und Pflichten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen alle Miteigentümer einzeln.

Ein erstrittenes Urteil bindet alle Eigentümer. Wenn ein Eigentümer eine Kostenregelung erfolgreich angreift oder klären lässt, gilt das Ergebnis auch für alle anderen in der Gemeinschaft.

Unklare oder schwer umsetzbare Sonderregelungen sind riskant. Eigentümer sollten ihre Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob besondere Kostenregelungen (z.B. für bestimmte Eigentümergruppen oder externe Gebäude) verständlich, vollständig und praktisch durchführbar sind. Ist das nicht der Fall, kann es sinnvoll sein, eine Änderung der Gemeinschaftsordnung oder eine gerichtliche Klärung anzustreben.

Beim Kauf von Wohnungseigentum und Stellplätzen sollten die Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung sorgfältig gelesen werden. Sonderregelungen, die schwer nachvollziehbar sind oder „nur einige“ Eigentümer besonders belasten, können später zu Streit und unerwarteten Kosten führen.