Plangerechte Erstherstellung: Wie weit reicht der Anspruch des Wohnungseigentümers?
Und erneut musste der Bundesgerichtshof (BGH) eine wegweisende Entscheidung zum Umfang der Herstellungspflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) treffen. Dieses Mal stand die Frage im Fokus, ob und inwieweit ein Eigentümer bei einem sogenannten „steckengebliebenen Bau“ die Fertigstellung von Bauteilen verlangen kann, die rechtlich eigentlich seinem Sondereigentum zuzuordnen sind.
Mit Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 219/24) definierte der BGH zentrale Leitlinien für den Erstherstellungsanspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für Wohnungseigentümer und Gemeinschaften ist diese Entscheidung von enormer Bedeutung, da sie die bisherige strikte Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Bauphase zugunsten der Praktikabilität aufweicht.
Der Fall:
Die Kläger sind Sondereigentümer von zwei Dachgeschosseinheiten in einer Anlage in Mettmann. Das Gebäude wurde nie vollständig plangerecht fertiggestellt; unter anderem war für die Nutzbarkeit der Einheiten eine Hebung des Daches erforderlich. Nachdem die Gemeinschaft bereits 2019 rechtskräftig zur plangerechten Erstherstellung verurteilt worden war, stritten die Parteien nun über den konkreten Umfang.
Die Eigentümer verlangten per Beschlussersetzung, dass die GdWE nicht nur das Dach und die Außenwände, sondern auch die nichttragenden Innenwände, die Elektroinstallation (unter Putz) sowie den Anschluss an die Zentralheizung nebst Heizkörpern herstellt. Die Vorinstanzen wiesen dies zurück, da diese Gewerke rechtlich zum Sondereigentum gehörten und somit Sache der einzelnen Eigentümer seien.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf teilweise auf. Er entschied, dass der Anspruch auf plangerechte Erstherstellung im Falle eines steckengebliebenen Baus weiter reicht, als es die bloße sachenrechtliche Zuordnung vermuten ließe.
Die Gründe:
Der BGH stellte klar, dass eine strikte Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum bei der Erstherstellung oft zu unpraktikablen Ergebnissen führt.
Praktikabilität geht vor:
Es ist bauphysikalisch und organisatorisch sinnvoll, Innenwände und Unter-Putz-Leitungen in einem Zug mit dem Gemeinschaftseigentum zu errichten – etwa um spätere Estricharbeiten oder die Kompatibilität der Heizungsanlage zu gewährleisten.
Mitgliedschaftliches Binnenverhältnis:
Der Anspruch leitet sich aus dem wechselseitigen Verhältnis der Eigentümer ab. Verlangt ein Eigentümer die Herstellung dieser "grenznahen" Gewerke durch die Gemeinschaft, so ist die GdWE hierzu grundsätzlich verpflichtet, sofern dies dem ursprünglichen Plan entspricht.
Kostentrennung bleibt bestehen:
Zwar muss die Gemeinschaft die Bauleitung und Ausführung übernehmen, die Kostenlast für die Teile, die das Sondereigentum betreffen, verbleibt jedoch beim jeweiligen Eigentümer.
Hinsichtlich des zusätzlich begehrten Einbaus von Dachflächenfenstern, die im ursprünglichen Plan nicht vorgesehen waren, verwies der BGH auf § 20 WEG. Solche baulichen Veränderungen können bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes beschlossen werden, um teure spätere Eingriffe in die Bausubstanz zu vermeiden.
Auswirkungen für Eigentümer:
Wer sich in einer steckengebliebenen Bauphase befindet oder eine Sanierung zur Erstherstellung plant, sollte die Entscheidung genau prüfen:
Ganzheitliche Planung:
Eigentümer können von der GdWE verlangen, dass der Rohbau inklusive nichttragender Innenwände und Grundinstallationen „aus einer Hand“ erfolgt.
Kostenkalkulation:
Auch wenn die GdWE baut, muss der Sondereigentümer die spezifischen Kosten für seine Einheiten (z. B. Heizkörper, Innenwände) selbst tragen. Eine klare Abgrenzung der Gewerke im Vorfeld ist essenziell, um Rechtsstreitigkeiten über die Kostenverteilung zu vermeiden.
Modernisierung nutzen:
Es ist rechtlich möglich und oft wirtschaftlich sinnvoll, notwendige Erstherstellungsmaßnahmen direkt mit modernen baulichen Veränderungen (z. B. zusätzliche Fenster) zu kombinieren, sofern die Mehrheit zustimmt.
Dokumentation:
Da der Anspruch auf der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan basiert, müssen diese Dokumente die Grundlage jeder Forderung sein.
Sollte Ihre Gemeinschaft vor der Herausforderung stehen, ein Gebäude erst nach Jahren fertigzustellen, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kann klären, welche Gewerke die Gemeinschaft koordinieren muss und wie die Kosten rechtssicher abgerechnet werden, um langwierige Beschlussersetzungsklagen zu vermeiden.
