Die Fassadendurchbohrung in der WEG
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Einen interessanten Fall hatte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.02.2025 (Az.: V ZR 86/24) zu entscheiden. Er hatte zu beurteilen, ob es eine Beeinträchtigung der Interessen übriger Wohnungseigentümer darstellt, wenn ein Wohnungseigentümer eine tragende Wand- oder die Fassade durchbohren möchte. Wie so häufig, kam es hierbei nach Auffassung des BGH auf die Würdigung aller Umstände des Einzelfalls an.
Der Fall:
Der Kläger war Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung. Im Juni 2022 beantragte er unter Beifügung eines Lichtbilds der geplanten Abdeckung, dass ihm die GdWE die Montage von vier Wohnraumentlüftungen mit außenseitig sichtbaren, farblich angepassten Abdeckungen und die hierzu erforderlichen Fassadenbohrungen mit einem Durchmesser von rund 225 mm unter Einhaltung des KfW-Standards gestattet.
Ein Stein des Anstoßes war unter anderem, dass der Kläger seinem Antrag, abgesehen von der Beifügung des Lichtbilds zur geplanten Abdeckung, keine weiteren Unterlagen beigefügt hatte. In der Versammlung der GdWE wurden Bedenken über die Auswirkungen der geplanten Maßnahme auf die Bausubstanz und den KfW-Standard geäußert. Der Antrag wurde anschließend abgelehnt.
Der Kläger verlangte die Gestattung der baulichen Veränderung im Wege einer Beschlussersetzungsklage.
Die Gründe:
Während das zunächst befasste Amtsgericht die Klage als unbegründet abwies, war das mit der Berufung befasste Landgericht sogar der Auffassung, dass die Klage mangels Vorbefassung der GdWE unzulässig sei. Beide Erwägungen teilte der BGH nicht, hob
das Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht.
Wie viele Informationen bedarf es zur Vorbefassung?
Zunächst beantwortete der BGH die bisher in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage, ob auch nach § 20 (3) WEG n. F. nunmehr für eine hinreichende Vorbefassung der GdWE erforderlich sei, dass der GdWE in diesem Zusammenhang sämtliche erforderlichen Informationen vorgelegt werden. Der BGH bestätigte insoweit seine Auffassung, die er auch im Zusammenhang mit anderen Beschlussersetzungsklagen vertrat. Danach genügt es für die Vorbefassung jedenfalls, dass der klagende Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie schließlich in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Danach liegt eine hinreichende Vorbefassung im konkreten Entscheidungsfall vor, weil der Kläger in der Eigentümerversammlung erfolglos versucht hat, eine Beschlussfassung zu erreichen, wie er sie nun mit der Klage geltend machte.
Einerseits lehnte der BGH die Erforderlichkeit der Vorlage von Informationen und Materialien ab, weil durch ein solches Erfordernis eine umfangreich materiell-rechtliche Prüfung in das Zulässigkeitsstadium der Klage vorverlagert würde. Dies ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs mit zivilprozessualen Grundsätzen nicht zu vereinbaren. Auch ergab sich keine Notwendigkeit der Vorlage weiterer Informationen, damit die Eigentümerversammlung eine fundierte Entscheidung treffen kann. Hierbei stellte der Bundesgerichtshof insbesondere darauf ab, dass, selbst wenn zum Beispiel Sachverständigengutachten zur Entscheidungsfindung vorgelegt werden würden, diese in einem Klageverfahren ohnehin nur qualifizierter Parteivortrag wären und unter Umständen ein weiteres Sachverständigengutachten im Gerichtsverfahren erforderlich würde. Dies gilt auch, wenn wie vorliegend ein Gestattungsanspruch nach § 20 (3) WEG geltend gemacht wird und dieser für die Beurteilung der Beeinträchtigungen durch die bauliche Veränderung unter Umständen ein gesteigertes Informationsbedürfnis der übrigen Wohnungseigentümer aufweist.
Zusammenfassend stelle der Bundesgerichtshof daher klar, dass die im Rahmen der Zulässigkeit zu prüfenden Anforderungen an die Vorbefassung nicht erweitert werden dürfen durch das Erfordernis der Vorlage von weitergehenden Informationen und Unterlagen. Dies würde nämlich zu einer nicht hinnehmbaren Beeinträchtigung der Rechtsschutzmöglichkeiten des Wohnungseigentümers führen. Dieser könnte nicht sicher wissen, welche Unterlagen er der Eigentümerversammlung vorlegen muss, damit er im Anschluss eine zulässige Beschlussersetzungsklage erheben kann. Außerdem wäre für den Antragsteller vor der Beschlussfassung weder absehbar, welche Unterlagen die anderen Wohnungseigentümer für eine positive Beschlussfassung für erforderlich halten, noch könnte er vorhersehen, ob und aus welchen Gründen der beantragte Beschluss möglicherweise trotz der Vorlage umfangreicher Materialien abgelehnt werden wird. Es hätte erhebliche Verzögerungen zur Folge, wenn die Eigentümerversammlung nach Vorlage von gegebenenfalls zeitaufwendig beschafften Unterlagen die Beschlussfassung dennoch ablehnt. Zudem bestünde aufgrund der fehlenden Verwertbarkeit von Privatgutachten im Gerichtsverfahren die Gefahr, dass Gutachten zu einem Thema doppelt eingeholt werden müssten und insoweit auch doppelte Kosten entstünden.
Beeinträchtigt ein Fassadendurchbruch immer die Interessen anderer Wohnungseigentümer?
Die darüber hinaus im vorliegenden Verfahren streitige Frage, ob Fassadendurchbrüche von tragenden Wänden beeinträchtigende bauliche Veränderungen sind, die der Wohnungseigentümer nach § 20 (3) WEG nicht verlangen kann, konnte der Bundesgerichtshof mangels hinreichender Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen nicht treffen. Allerdings erteilte der Bundesgerichtshof der weit verbreiteten Auffassung eine Absage, wonach eine Durchbohrung der Außenwand oder des Dachs grundsätzlich eine beeinträchtigende bauliche Veränderung darstelle, mit der alle übrigen Wohnungseigentümer einverstanden sein müssten. Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht.
Vielmehr wendet der BGH auf die Beurteilung des Begriffs „Beeinträchtigung“ seine Maßstäbe an, die er zur alten Rechtslage der baulichen Veränderung nach §§ 22 (1) 2, 14 Nr. 1 WEG a. F. entwickelt hat. Danach kommt es allein auf eine tatrichterliche Würdigung der Umstände des Einzelfalls an, ob sich andere Wohnungseigentümer durch die geplanten Durchbrüche einer tragenden Wand verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können. Wird die Maßnahme nach fachkundiger Planung und gegebenenfalls statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst durchgeführt, kann es an einer Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer fehlen. Dies gilt nicht nur für tragende Innenwände, sondern auch für Außenwände (BGH, a. a. O., Rn. 22). Ob ein Wanddurchbruch oder eine Fassadendurchbohrung eine beeinträchtigende bauliche Veränderung darstellt, kann daher nur aufgrund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen entschieden werden (BGH, a. a. O.).
Folgen für die Praxis:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bietet zwei wichtige Hinweise für die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung:
1. Zur Vorbefassung:
Verlangt ein Wohnungseigentümer die Zustimmung bzw. Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 (3) WEG, so hat er einen entsprechenden Antrag zur Vorbefassung an die Eigentümerversammlung zu richten. Bei diesem Antrag hat er grundsätzlich keine weitergehenden Informationen oder Materialien zur Verfügung zu stellen. Er muss allein entscheidendes Augenmerk darauf stellen, dass der Gestattungsantrag, so wie er ihn notfalls gerichtlich weiterverfolgen will, der Eigentümergemeinschaft zur Abstimmung gebracht wird.
2. Zu Fassadendurchbrüchen:
Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen können nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen eingeordnet werden. Ob ein Wanddurchbruch oder eine Fassadendurchbohrung eine die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigende bauliche Veränderung darstellt, und daher von diesen nicht gestattet werden muss, kann nur aufgrund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen entschieden werden.
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Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
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