Stimmrechte in der WEG: BGH stärkt Rechte von Stellplatzeigentümern
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich erneut mit der Reichweite von Stimmrechtsbeschränkungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befassen. In seinem aktuellen Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 189/24) klärte das Gericht fundamentale Fragen dazu, wann Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden dürfen und wo die Gestaltungsfreiheit in der Teilungserklärung ihre Grenzen findet.
Für Wohnungseigentümer und Verwalter ist diese Entscheidung von hoher praktischer Relevanz, da fehlerhafte Abstimmungen zur Ungültigkeit wichtiger Beschlüsse – wie etwa dem Wirtschaftsplan – führen können.
Der Fall:
In einer Wohnanlage sah die Gemeinschaftsordnung (§ 14.6) ein Objektstimmrecht vor: Pro Einheit gab es eine Stimme. Eine Besonderheit betraf die Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer): Diese sollten laut Regelung „nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage“ haben. In der Eigentümerversammlung vom Dezember 2022 wurden unter anderem der Wirtschaftsplan 2023 (TOP 4) sowie der Einbau einer Briefkastenanlage (TOP 5) beschlossen. Bei beiden Abstimmungen wurden die Stimmen der reinen Stellplatzeigentümer schlicht nicht mitgezählt. Hiergegen richtete sich die Klage eines betroffenen Eigentümers (vertreten durch einen Insolvenzverwalter). Während die Vorinstanzen die Klage abwiesen, landete der Fall schließlich vor dem BGH.
Die Entscheidung:
Der BGH hob das vorangegangene Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die Stimmen der Stellplatzeigentümer – jedenfalls beim Wirtschaftsplan – hätten berücksichtigt werden müssen.
Die Gründe:
Der Senat betonte, dass das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten eines jeden Eigentümers gehört. Zwar darf die Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht objektbezogen beschränken, hierfür gelten jedoch strenge Regeln.
So ist eine Vereinbarung, die Eigentümer von der Abstimmung über die Verwalterbestellung, die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan ausschließt, nichtig (§ 134 BGB). Diese Beschlüsse haben eine so hohe wirtschaftliche Bedeutung, dass jeder Eigentümer mitwirken können muss.
Außerdem müssen sich Beschränkungen des Stimmrechts eindeutig und zweifelsfrei aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Verbleiben bei der Auslegung unaufklärbare Zweifel, ist die Einschränkung unwirksam.
Ein Stimmrechtsausschluss (z. B. bei baulichen Veränderungen außerhalb der Tiefgarage) ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die betroffenen Eigentümer im Gegenzug auch keinerlei Kosten für diese Maßnahmen tragen müssen.
Im vorliegenden Fall war die Klausel bereits deshalb problematisch, weil sie nicht eindeutig regelte, ob sie auch für Personen gilt, die ausschließlich einen Stellplatz besitzen und keine Wohnung in der Anlage haben. Da der Wirtschaftsplan zudem regelmäßig Zahlungspflichten für alle Einheiten (auch Stellplätze) begründet, dürfen diese Eigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen werden.
Auswirkungen für Eigentümer:
Das Urteil zeigt, dass „pauschale“ Stimmrechtsverbote in Teilungserklärungen oft auf rechtlich wackligen Beinen stehen. Wer als Eigentümer oder Beirat eine Versammlung vorbereitet, sollte Folgendes beachten:
Prüfung der Gemeinschaftsordnung:
Lassen Sie alte Klauseln, die bestimmte Eigentümergruppen von „allgemeinen Angelegenheiten“ ausschließen, fachlich prüfen. Wenn diese Eigentümer an den Kosten beteiligt werden, steht ihnen meist auch ein Stimmrecht zu.
Wirtschaftsplan ist Chefsache:
Über die Finanzen der Gemeinschaft (Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnung) muss zwingend die Gesamtgemeinschaft entscheiden. Ein Ausschluss einzelner Gruppen führt hier fast immer zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.
Folgen für die Mehrheitsfindung:
Sollte eine Stimmrechtsklausel unwirksam sein, stellt sich die Frage, wie gezählt wird. Fehlt eine wirksame Regelung, gilt im Zweifel das gesetzliche Kopfprinzip (ein Eigentümer, eine Stimme), sofern nicht durch ergänzende Auslegung das Objektprinzip gerettet werden kann.
Dokumentation im Protokoll:
Achten Sie darauf, dass im Protokoll genau vermerkt wird, wer mitgestimmt hat. Nur so lässt sich im Streitfall feststellen, ob ein etwaiger Fehler beim Stimmzählen das Ergebnis überhaupt beeinflusst hat.
Sollten Zweifel bestehen, ob eine Beschränkung in Ihrer WEG rechtmäßig ist, empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat bei einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einzuholen, um langwierige und teure Anfechtungsprozesse zu vermeiden.
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Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
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