Stimmrechte in der WEG: BGH stärkt Rechte von Stellplatzeigentümern
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich erneut mit der Reichweite von Stimmrechtsbeschränkungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befassen. In seinem aktuellen Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 189/24) klärte das Gericht fundamentale Fragen dazu, wann Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden dürfen und wo die Gestaltungsfreiheit in der Teilungserklärung ihre Grenzen findet.
Für Wohnungseigentümer und Verwalter ist diese Entscheidung von hoher praktischer Relevanz, da fehlerhafte Abstimmungen zur Ungültigkeit wichtiger Beschlüsse – wie etwa dem Wirtschaftsplan – führen können.
Der Fall:
In einer Wohnanlage sah die Gemeinschaftsordnung (§ 14.6) ein Objektstimmrecht vor: Pro Einheit gab es eine Stimme. Eine Besonderheit betraf die Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer): Diese sollten laut Regelung „nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage“ haben. In der Eigentümerversammlung vom Dezember 2022 wurden unter anderem der Wirtschaftsplan 2023 (TOP 4) sowie der Einbau einer Briefkastenanlage (TOP 5) beschlossen. Bei beiden Abstimmungen wurden die Stimmen der reinen Stellplatzeigentümer schlicht nicht mitgezählt. Hiergegen richtete sich die Klage eines betroffenen Eigentümers (vertreten durch einen Insolvenzverwalter). Während die Vorinstanzen die Klage abwiesen, landete der Fall schließlich vor dem BGH.
Die Entscheidung:
Der BGH hob das vorangegangene Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die Stimmen der Stellplatzeigentümer – jedenfalls beim Wirtschaftsplan – hätten berücksichtigt werden müssen.
Die Gründe:
Der Senat betonte, dass das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten eines jeden Eigentümers gehört. Zwar darf die Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht objektbezogen beschränken, hierfür gelten jedoch strenge Regeln.
So ist eine Vereinbarung, die Eigentümer von der Abstimmung über die Verwalterbestellung, die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan ausschließt, nichtig (§ 134 BGB). Diese Beschlüsse haben eine so hohe wirtschaftliche Bedeutung, dass jeder Eigentümer mitwirken können muss.
Außerdem müssen sich Beschränkungen des Stimmrechts eindeutig und zweifelsfrei aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Verbleiben bei der Auslegung unaufklärbare Zweifel, ist die Einschränkung unwirksam.
Ein Stimmrechtsausschluss (z. B. bei baulichen Veränderungen außerhalb der Tiefgarage) ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die betroffenen Eigentümer im Gegenzug auch keinerlei Kosten für diese Maßnahmen tragen müssen.
Im vorliegenden Fall war die Klausel bereits deshalb problematisch, weil sie nicht eindeutig regelte, ob sie auch für Personen gilt, die ausschließlich einen Stellplatz besitzen und keine Wohnung in der Anlage haben. Da der Wirtschaftsplan zudem regelmäßig Zahlungspflichten für alle Einheiten (auch Stellplätze) begründet, dürfen diese Eigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen werden.
Auswirkungen für Eigentümer:
Das Urteil zeigt, dass „pauschale“ Stimmrechtsverbote in Teilungserklärungen oft auf rechtlich wackligen Beinen stehen. Wer als Eigentümer oder Beirat eine Versammlung vorbereitet, sollte Folgendes beachten:
Prüfung der Gemeinschaftsordnung:
Lassen Sie alte Klauseln, die bestimmte Eigentümergruppen von „allgemeinen Angelegenheiten“ ausschließen, fachlich prüfen. Wenn diese Eigentümer an den Kosten beteiligt werden, steht ihnen meist auch ein Stimmrecht zu.
Wirtschaftsplan ist Chefsache:
Über die Finanzen der Gemeinschaft (Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnung) muss zwingend die Gesamtgemeinschaft entscheiden. Ein Ausschluss einzelner Gruppen führt hier fast immer zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.
Folgen für die Mehrheitsfindung:
Sollte eine Stimmrechtsklausel unwirksam sein, stellt sich die Frage, wie gezählt wird. Fehlt eine wirksame Regelung, gilt im Zweifel das gesetzliche Kopfprinzip (ein Eigentümer, eine Stimme), sofern nicht durch ergänzende Auslegung das Objektprinzip gerettet werden kann.
Dokumentation im Protokoll:
Achten Sie darauf, dass im Protokoll genau vermerkt wird, wer mitgestimmt hat. Nur so lässt sich im Streitfall feststellen, ob ein etwaiger Fehler beim Stimmzählen das Ergebnis überhaupt beeinflusst hat.
Sollten Zweifel bestehen, ob eine Beschränkung in Ihrer WEG rechtmäßig ist, empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat bei einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einzuholen, um langwierige und teure Anfechtungsprozesse zu vermeiden.
Ein Wohnungseigentümer kann gerichtlich klären lassen , wie eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung anzuwenden ist.
Räume, in denen Anlagen sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können zum Sondereigentum gemacht werden.
BGH: Faktischer Verwalter haftet voll für unberechtigte Kosten.
Der BGH (27.02.2026, V ZR 219/24) verpflichtet die WEG zur erweiterten Erstherstellung – inkl. Innenwände, Leitungen, Heizkörper.
Eine gewinnerzielende Untervermietung von Wohnraum ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig.
Eine nachträgliche und freiwillige Reduzierung der Miete kann die Geltung der Mietpreisbremse beim Wohnraummietvertrag aushebeln.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.
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