Stimmrechte in der WEG: BGH stärkt Rechte von Stellplatzeigentümern
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich erneut mit der Reichweite von Stimmrechtsbeschränkungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befassen. In seinem aktuellen Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 189/24) klärte das Gericht fundamentale Fragen dazu, wann Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden dürfen und wo die Gestaltungsfreiheit in der Teilungserklärung ihre Grenzen findet.
Für Wohnungseigentümer und Verwalter ist diese Entscheidung von hoher praktischer Relevanz, da fehlerhafte Abstimmungen zur Ungültigkeit wichtiger Beschlüsse – wie etwa dem Wirtschaftsplan – führen können.
Der Fall:
In einer Wohnanlage sah die Gemeinschaftsordnung (§ 14.6) ein Objektstimmrecht vor: Pro Einheit gab es eine Stimme. Eine Besonderheit betraf die Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer): Diese sollten laut Regelung „nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage“ haben. In der Eigentümerversammlung vom Dezember 2022 wurden unter anderem der Wirtschaftsplan 2023 (TOP 4) sowie der Einbau einer Briefkastenanlage (TOP 5) beschlossen. Bei beiden Abstimmungen wurden die Stimmen der reinen Stellplatzeigentümer schlicht nicht mitgezählt. Hiergegen richtete sich die Klage eines betroffenen Eigentümers (vertreten durch einen Insolvenzverwalter). Während die Vorinstanzen die Klage abwiesen, landete der Fall schließlich vor dem BGH.
Die Entscheidung:
Der BGH hob das vorangegangene Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die Stimmen der Stellplatzeigentümer – jedenfalls beim Wirtschaftsplan – hätten berücksichtigt werden müssen.
Die Gründe:
Der Senat betonte, dass das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten eines jeden Eigentümers gehört. Zwar darf die Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht objektbezogen beschränken, hierfür gelten jedoch strenge Regeln.
So ist eine Vereinbarung, die Eigentümer von der Abstimmung über die Verwalterbestellung, die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan ausschließt, nichtig (§ 134 BGB). Diese Beschlüsse haben eine so hohe wirtschaftliche Bedeutung, dass jeder Eigentümer mitwirken können muss.
Außerdem müssen sich Beschränkungen des Stimmrechts eindeutig und zweifelsfrei aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Verbleiben bei der Auslegung unaufklärbare Zweifel, ist die Einschränkung unwirksam.
Ein Stimmrechtsausschluss (z. B. bei baulichen Veränderungen außerhalb der Tiefgarage) ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die betroffenen Eigentümer im Gegenzug auch keinerlei Kosten für diese Maßnahmen tragen müssen.
Im vorliegenden Fall war die Klausel bereits deshalb problematisch, weil sie nicht eindeutig regelte, ob sie auch für Personen gilt, die ausschließlich einen Stellplatz besitzen und keine Wohnung in der Anlage haben. Da der Wirtschaftsplan zudem regelmäßig Zahlungspflichten für alle Einheiten (auch Stellplätze) begründet, dürfen diese Eigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen werden.
Auswirkungen für Eigentümer:
Das Urteil zeigt, dass „pauschale“ Stimmrechtsverbote in Teilungserklärungen oft auf rechtlich wackligen Beinen stehen. Wer als Eigentümer oder Beirat eine Versammlung vorbereitet, sollte Folgendes beachten:
Prüfung der Gemeinschaftsordnung:
Lassen Sie alte Klauseln, die bestimmte Eigentümergruppen von „allgemeinen Angelegenheiten“ ausschließen, fachlich prüfen. Wenn diese Eigentümer an den Kosten beteiligt werden, steht ihnen meist auch ein Stimmrecht zu.
Wirtschaftsplan ist Chefsache:
Über die Finanzen der Gemeinschaft (Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnung) muss zwingend die Gesamtgemeinschaft entscheiden. Ein Ausschluss einzelner Gruppen führt hier fast immer zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.
Folgen für die Mehrheitsfindung:
Sollte eine Stimmrechtsklausel unwirksam sein, stellt sich die Frage, wie gezählt wird. Fehlt eine wirksame Regelung, gilt im Zweifel das gesetzliche Kopfprinzip (ein Eigentümer, eine Stimme), sofern nicht durch ergänzende Auslegung das Objektprinzip gerettet werden kann.
Dokumentation im Protokoll:
Achten Sie darauf, dass im Protokoll genau vermerkt wird, wer mitgestimmt hat. Nur so lässt sich im Streitfall feststellen, ob ein etwaiger Fehler beim Stimmzählen das Ergebnis überhaupt beeinflusst hat.
Sollten Zweifel bestehen, ob eine Beschränkung in Ihrer WEG rechtmäßig ist, empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat bei einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einzuholen, um langwierige und teure Anfechtungsprozesse zu vermeiden.
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