Umsatzsteuer, Abrechnungsspitze und Corona

Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht

Erläuterungen zu BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23

Wann sind eigentlich Vorschüsse mit Umsatzsteuer auszuweisen? Wie ist vom Verwalter in diesem Fall die Jahresabrechnung zu erstellen und wie über die Abrechnungsspitze zu beschließen? Was muss geschehen, wenn sich unterjährig der Umsatzsteuersatz ändert, wie zum Beispiel 2020 im Zusammenhang mit Corona? Auf diese und weitere Fragen hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 20.09.2024 (Aktenzeichen V ZR 195/23) Antworten gegeben und überaus hilfreiche Hinweise für die Praxis erteilt. Der nachfolgende Beitrag schildert die Entscheidung und die wesentlichen Inhalte in Kürze.

Der Fall:

Der Kläger in dem Verfahren war Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer einer Teileigentumseinheit. Er war zum Vorsteuerabzug berechtigt und die Wohnungseigentümer hatten im Jahre 2009 beschlossen, dass die GdWE bei allen Lieferungen und Leistungen, die sie im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an die zum Vorsteuerabzug berechtigten Eigentümer erbringt, auf ihre Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und die Hausverwaltung somit bei allen Buchungsvorgängen die Umsatzsteuer zu erfassen und in den Abrechnungen jeweils auszuweisen hat.

Es kam das Jahr 2020 und mit ihm die Umsatzsteuerreduzierung für die Zeit vom 01.07. bis zum 31.12.2020 von 19 % auf 16 %. Die beklagte GdWE hatte vor der Umsatzsteuersenkung über den Wirtschaftsplan des Jahres 2020 beschlossen und dabei folgenden Wortlaut verwendet: „MwSt. Nebenkosten ohne RL“.

Im Folgenden berechnete dann die Verwaltung gegenüber dem vorsteuerabzugsberechtigten Kläger für die ersten sechs Monate die Vorschüsse unter Beaufschlagung von 19 % Umsatzsteuer und für die Monate Juli bis Dezember 2020 die Vorschüsse unter Beaufschlagung von 16 % Umsatzsteuer. In der Jahresabrechnung über das Kalenderjahr 2020 wiederum verrechnete die Hausverwaltung die Netto-Abrechnungssumme unter Addition des Rücklagenbeitrags und zog hiervon das netto geschuldete Vorschusssoll und den Sollbetrag zu der Instandhaltungsrücklage ab. Auf den hieraus sich ergebenden Differenzbetrag wurde sodann der Umsatzsteuerbetrag in Höhe von 16 % aufgeschlagen.

Hiergegen wendete sich der Kläger mit der Meinung, dass die entsprechenden Umsatzsteuerbeträge nicht richtig ausgewiesen seien, vor allem sei im Rahmen der Jahresabrechnung die erhöhte Umsatzsteuer für das erste Halbjahr des Wirtschaftsjahres nicht richtig berücksichtigt.

Die Entscheidung:

Während die I. Instanz die Klage abwies, gab die Berufungsinstanz der Klage statt. Der Bundesgerichtshof wiederum hob die Entscheidung der Berufungsinstanz auf und schlug sich auf die Seite der I. Instanz. Damit bestätigte er die Abrechnung des Verwalters als ordnungsgemäß und korrekt.

Grundlegendes:

Grundsätzlich und für alle Wohnungseigentümergemeinschaften interessant stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass eine Beschlussanfechtung gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn der Beschluss betragsrelevante Mängel aufweist. Wirken sich aber die Mängel nicht auf die Höhe der Abrechnungsspitze aus und damit letztlich auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer, kann die Beschlussanfechtungsklage keinen Erfolg haben (vgl. BGH a. a. O., Rn. 8).

Weiterhin erläuterte der Bundesgerichtshof, dass es einer GdWE möglich ist, auf die Befreiung von der nach § 4 Nr. 13 UStG bestehenden Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten und zur Umsatzsteuer zu optieren, § 9 (1) UStG. In diesem Fall muss die GdWE den zum Vorsteuerabzug berechtigten Wohnungseigentümern die Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Der steuerbare Umsatz im Sinne von § 1 (1) 1 UStG ist dabei das Hausgeld, es stellt das Entgelt der Wohnungseigentümer für die Leistungen der GdWE dar. Dies gilt es dann sowohl im Wirtschaftsplan als auch in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 9).

Sonderproblem Corona:

Soweit so einfach und soweit in vielen GdWE praktiziert. Vorliegend stellte sich dann aber das weitere Problem, wie mit einer Umsatzsteuerveränderung im Wirtschaftsjahr umzugehen ist. Der Bundesgerichtshof stellte sich dabei gegen die Auffassung des Berufungsgerichts und erläutert, dass aufgrund der Beschlussfassung im konkreten Einzelfall davon auszugehen war, dass die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse vom Wortlaut her ersichtlich eine variable Umsatzsteuer erfasst hatten, was dazu führt, dass der Hausverwalter berechtigt in den ersten sechs Monaten auf die Vorschüsse des Klägers 19 % Umsatzsteuer beaufschlagte und auf die zweiten sechs Monate des Jahres 2020 auf die Vorschüsse lediglich 16 %, ohne dass insoweit ein korrigierender Beschluss der Wohnungseigentümer nötig sei.

Ebenso bestätigte der Bundesgerichtshof das Vorgehen des Verwalters, wonach dieser dann bei der Jahresabrechnung aus den jeweiligen Nettowerten die Abrechnungsspitze ermittelte und schließlich den allein zum Jahresende gültigen reduzierten Umsatzsteuersatz in Höhe von 16 % beaufschlagte.

Folgen für die Praxis:

Möchte ein Eigentümer, der vorsteuerabzugsberechtigt ist, auch bei den in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden Vorschüssen und bei der Abrechnungsspitze von seiner Vorsteuerabzugsberechtigung Gebrauch machen, bedarf es immer eines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ist ein solcher Beschluss getroffen, so schuldet die Verwaltung einen entsprechenden Umsatzsteuerausweis auf die Anforderung der Vorschüsse sowie auf die Abrechnungsspitze.

Die Umsatzsteuerhöhe ergibt sich dabei, mangels abweichenden Beschlussinhalts, immer aus der jeweils zum Rechnungszeitpunkt gültigen Umsatzsteuer.

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Erst die Abrechnung, dann das Geld?

von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht • 3. Februar 2026

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.