Der Zweitbeschluss über Vorschüsse

Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht

Darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Zweitbeschluss über Vorschüsse fassen? Welche Voraussetzungen sind an einen solchen Beschluss zu stellen und wie kann verhindert werden, dass ein solcher Beschluss die Grundsätze der Erwerberhaftung umgeht oder eine unzulässige Verlängerung der Verjährung bewirkt? Auf diese in der Praxis überaus spannenden und relevanten Fragen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20.09.2024 (Az.: V ZR 235/23) Antworten formuliert und darüber hinaus auch hilfreiche Hinweise für die Praxis erteilt.

Der Fall:Die Klägerin ist seit dem 08.02.2016 Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Zu den Eigentümerversammlungen der Jahre 2015 bis 2018 wurde sie nicht eingeladen. In diesen wurde bereits über die Wirtschaftspläne der Jahre 2016, 2017 und 2018 beschlossen.

In der Eigentümerversammlung vom 20.06.2022 wurde unter TOP 10 folgender Beschluss gefasst:

„Die Eigentümer genehmigen die Vorschüsse auf die Kosten und die Rücklage aufgrund des vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplanes für das Jahr 2016 mit Druckdatum vom 17.05.2022. Noch offene Forderungen auf die beschlossenen Vorschüsse werden zur sofortigen Zahlung in voller Höhe fällig gestellt. Bereits geleistete Zahlungen werden in voller Höhe auf die Vorschüsse für das Jahr 2016 verrechnet.“.

Gleichlautende Beschlüsse wurden für das Jahr 2017 (TOP 11) und das Jahr 2018 (TOP 12) gefasst. Gegen diese drei Tagesordnungspunkte und die zu ihnen gefassten Beschlüsse wendet sich die Klägerin mit ihrer Klage.

Die Entscheidung:

Amtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof wollte dieser Auffassung jedoch nicht folgen und verwies die Angelegenheit zurück an das Berufungsgericht, weil dieses weitere Feststellungen zu treffen habe.

Die Gründe:

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung zwei bis dahin sehr praxisrelevante Streitfragen geklärt. Zunächst stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Wohnungseigentümer nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplanes fassen dürfen. Die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 (1) WEG. Weiterhin stellte der Bundesgerichtshof klar, dass diese Befugnis nicht dadurch entfällt, dass zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel stattgefunden hat und mit einem Zweitbeschluss die Gefahr einer nachträglichen Titulierung und einer Umgehung der bisherigen Grundsätze zur Erwerberhaftung entsteht. Genauso steht einer solchen Beschlusskompetenz nicht entgegen, dass dadurch unter Umständen die Umgehung von Verjährungsvorschriften droht.

Im Ausgangspunkt wiederholte der BGH zunächst seine Auffassung, wonach die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt sind, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, ohne dass es darauf ankommt, aus welchen Gründen sie eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten. Dies gilt auch, soweit die erneute Beschlussfassung den Beschluss über die Vorschüsse betrifft. Die Beschlusskompetenz hierzu folgt aus § 28 (1) WEG. Der Bundesgerichtshof stellte weiterhin klar, dass es sich nicht um eine Frage der Beschlusskompetenz handelt, wenn die Gefahr besteht, dass der Erwerber für Rückstände des Veräußerers durch einen Zweitbeschluss über Vorschüsse haftet, sondern nur um eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung. Diese Unterscheidung ist wesentlich, weil in ersterem Fall der Beschluss nichtig wäre und im zweiteren Fall nur anfechtbar.

Der in der Literatur teilweise vertretenen Auffassung, wonach ein Zweitbeschluss über Vorschüsse nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht mehr möglich sei, folgte der Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht. Er ist vielmehr der Auffassung, dass auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erneut über einen Wirtschaftsplan und die hieraus resultierenden Vorschüsse beschlossen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattfindet. Ob durch den Zweitbeschluss eine Haftung des Erwerbers für Rückstände des Veräußerers stattfinden soll, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs insoweit im Rahmen der Beurteilung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung zu berücksichtigen. Er führt jedenfalls nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

Folgen für die Praxis:

Ein Zweitbeschluss über Vorschüsse ist auch dann allenfalls anfechtbar und nicht nichtig, wenn das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen ist. Ein Zweitbeschluss über Vorschüsse entspricht z.B. dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Erstbeschluss entweder rechtskräftig für unwirksam erklärt wurde oder ersichtlich nichtig ist. Es kann aber auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, erneut über die Vorschüsse eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres zu entscheiden, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und der Zweitbeschluss nicht dafür genutzt wird, den Erwerber für Rückstände seines Vorgängers haften zu lassen oder aber um Verjährungsvorschriften zu umgehen. Ob im konkreten Einzelfall solche Tendenzen vorliegen, hat im Zweifel das erstinstanzliche Gericht zu überprüfen und festzustellen. Als Faustformel mag dienen: Je sicherer der Erstbeschluss unwirksam ist, desto eher darf früh nach Erkenntnis dieser Rechtsfehler ein Zweitbeschluss gefasst werden. Je unsicherer jedoch die Erkenntnis über die Unwirksamkeit des Erstbeschlusses ist und je länger sich die Eigentümergemeinschaft Zeit lässt, hierüber zu beschließen, desto eher entspricht der Zweitbeschluss nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

< Älterer Beitrag

Neuerer Beitrag >

Erst die Abrechnung, dann das Geld?

von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht • 3. Februar 2026

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.