Aufgepasst beim Wohnungskauf

Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht

Käufer, die Wohnungseigentum erwerben wollen, sind in jedem Fall gut beraten, vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags nicht nur die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan genauestens zu studieren. Wie der BGH in einem aktuellen Fall mit Urteil vom 15.11.2024 – V ZR 239/23 – herausstellt, ist es auch wichtig, die Beschlusssammlung eingehend zu studieren. In dem angesprochenen Fall arbeitete der BGH die Bedeutung der „gesetzlichen Öffnungsklausel“ des § 16 (2) 2 WEG heraus, wonach Beschlüsse gefasst werden können, die auch eine in der Teilungserklärung geregelte Kostenverteilung ändern, selbst wenn damit Wohnungseigentümer entgegen den Bestimmungen in der Teilungserklärung erstmalig mit Kosten belastet werden.

Der Fall:

Die Kläger sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In einem Nachtrag zur Teilungserklärung war hinsichtlich der von den Klägern im Jahre 2022 erworbenen Sondereigentumseinheit geregelt, dass diese bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen kein Hausgeld und keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen habe. Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Sondereigentumseinheit durch die Kläger waren die entsprechenden Anschlüsse noch nicht hergestellt.

Allerdings hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung am 23. Juni 2021 beschlossen, in Abweichung zur Teilungserklärung ab dem Wirtschaftsplan 2021 näher bezeichnete Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten und erwuchs in Bestandskraft.

Nachdem die Kläger nunmehr ihr Eigentum erwarben, wurde am 05. Juli 2022 in einer Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 beschlossen. Hier war die Überraschung der Kläger groß, als sich herausstellte, dass in Anwendung des im Juni 2021 beschlossenen Verteilerschlüssels plötzlich Vorschüsse auf die Kläger zukamen sowie ebenso die Erhebung einer Sonderumlage zu Instandhaltungszwecken.

Dieses Ergebnis wollten die Kläger mit Verweis auf die Regelungen in der Teilungserklärung nicht gelten lassen und erhoben Anfechtungsklage. Das vorbefasste Amtsgericht wies die Anfechtungsklage zunächst zurück. Das Landgericht Berlin gab ihr jedoch statt, weil es der Auffassung war, dass der ursprüngliche den Verteilungsmaßstab ändernde Beschluss mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig sei. Dem konnte sich aber der BGH nicht anschließen und bestätigte das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts.

Die Gründe:

In der Entscheidung arbeitete der BGH heraus, welche Bedeutung die seit dem 01. Dezember 2020 geltende Regelung des § 16 (2) 2 WEG für die Eigentümer hat. Im Unterschied zu Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung ist durch die gesetzliche Regelung den Wohnungseigentümern ein weiter Spielraum ermöglicht, einerseits bestehende Kostenverantwortlichkeit und Verteilungsschlüssel zu ändern, andererseits sogar erstmalig Eigentümer entgegen den Bestimmungen in der Teilungserklärung mit Kosten zu belasten. Letzteres hatte der BGH bereits mit Urteil vom 22. März 2024 (Az.: V ZR 81/23) entschieden.

Da der Beschluss, mit dem die Eigentümer der zunächst kostenbefreiten Sondereigentumseinheit nunmehr an bestimmten Kosten teilzunehmen haben, bereits im Juni 2021 getroffen und nicht angefochten worden war, konnte dieser in Bestandskraft erwachsen. Nichtigkeitsgründe ergaben sich für diesen Beschluss nicht. Vor allem war der BGH der Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend § 16 (2) 2 WEG zu einer solchen Beschlussfassung die nötige Zuständigkeit besitzt.

Ist aber einmal ein Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Kostenverteilungen getroffen, verlangt die ordnungsgemäße Verwaltung nach § 18 WEG in den nachfolgenden Beschlüssen über Vorschüsse und Sonderumlagen die Beachtung genau dieser Verteilungsschlüssel. Da dies die Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt hatte, musste die Klage der Wohnungseigentümer scheitern.

Folgen für die Praxis:

Es zeigt sich wieder einmal, welche Bedeutung die Gesetzesänderung und die „gesetzliche Öffnungsklausel“ in § 16 (2) 2 WEG nunmehr in der Praxis hat.

Für Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit ist es essentiell wichtig, nicht nur Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Aufteilungsplan zu kennen und genauestens zu studieren. Auch das intensive Studium der Beschlusssammlung ist erforderlich. Findet sich in der Vergangenheit ein Kostenverteilungsbeschluss, der von den Regelungen in der Teilungserklärung abweicht, so hat dies auch Bedeutung für den Erwerber. Dieser muss sich darüber bewusst sein, dass er in seiner Zeit als Eigentümer eine Gemeinschaft erlebt, die sich an diese Beschlüsse halten muss.

Außerdem gilt bei Beschlussfassung über geänderte Kostenverteilungsmaßstäbe, dass diejenigen Eigentümer, die sich hiermit nicht abfinden wollen, innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist von einem Monat den Beschluss anfechten müssen. Erfolgt diese Anfechtung nicht, kann in den späteren Folgebeschlüssen, in denen der Kostenverteilungsbeschluss lediglich angewandt wird, nicht mehr eingewandt werden, dass der ursprüngliche Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

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Erst die Abrechnung, dann das Geld?

von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht • 3. Februar 2026

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.