Der Fall: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung in Frankfurt. Der Mietvertrag lief seit Januar 2020 und verpflichtete den Mieter unter anderem, „bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €.“ zu leisten. Diese sollte „spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen.“ sein. Nachdem die Vermieterin dem Mieter die Wohnung überlassen hatte, erbrachte dieser trotz entsprechender Ankündigung die Bankbürgschaft nicht. Daraufhin erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 11.05.2020 die außerordentlich fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit unter Berufung auf § 569 (2a) BGB. Die Entscheidung: Während Amts- und Landgericht die Kündigung der Vermieterin vom 11.05.2020 wegen Nichtleistung der Mietkaution durchgreifen ließen, verwies der Bundesgerichtshof die Sache an das Landgericht zur erneuten Entscheidung zurück, weil er diese Auffassung nicht teilen wollte. Der BGH kam vielmehr zu der Auffassung, dass § 569 (2a) BGB nicht auf Fälle anwendbar sei, in denen eine Bankbürgschaft nicht rechtzeitig geleistet würde. Tatsächlich war es bisher in Rechtsprechung und Lehre umstritten, ob der besondere und weitere Kündigungsgrund des § 569 (2a) BGB nur für die Fälle greift, in denen der Mieter eine in Raten zu leistende Barkaution zu erbringen habe oder auch auf den Fall anzuwenden sei, in dem die Parteien eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung vereinbarten und der Mieter diese nicht erbringt. Der letzteren Auffassung hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine Absage erteilt. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass aufgrund des Wortlauts sowie nach Sinn und Zweck der Vorschrift folge, dass der Gesetzgeber § 569 (2a) BGB lediglich auf die Fälle angewendet sehen wollte, in denen die Parteien eine Barkaution vereinbart haben. Dies führte sodann im vorliegenden Fall dazu, dass die Klägerin mit ihrer Kündigung scheiterte. Interessant in diesem Zusammenhang sind dabei auch die Bemerkungen, die der Bundesgerichtshof „neben der Sache“ fallen ließ. So erläuterte der Bundesgerichtshof, dass die Nichtleistung einer Bankbürgschaft zwar kein Kündigungsgrund nach § 569 (2a) BGB ist, aber sehr wohl einen Kündigungsgrund nach § 543 (1) 2 BGB oder auch nach § 573 (2) 1 BGB darstellen kann. Der Nachteil an den letzteren beiden Kündigungsvarianten ist, dass weitergehende Voraussetzungen als der Verzug mit einer Sicherheitsleistung vorliegen müssen. Ebenso wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien überprüft werden muss, wonach unter Umständen die Verpflichtung zur Erbringung einer Bankbürgschaft in voller Summe vor Übergabe des Mietobjekts als unangemessene Benachteiligung eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung sein könne. Zuletzt wies der Bundesgerichtshof auch darauf hin, dass der Vermieter für den Fall der Vereinbarung einer Bankbürgschaft als Kautionsleistung dergestalt vor zahlungsunwilligen Mietern abgesichert werden kann, dass er die Mietsache erst dann herausgibt, wenn ihm die Bankbürgschaftserklärung auch tatsächlich überreicht wurde. Bis zur Aushändigung der Bürgschaftserklärung steht ihm nämlich insoweit ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache zu. Folgen für die Praxis: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in mehrfacher Hinsicht für die Praxis hilfreich: Zunächst klärt sie den Streit, wonach die nicht rechtzeitige Leistung einer Bankbürgschaft keinen außerordentlichen Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse nach § 569 (2a) BGB darstellen kann. Sodann erklärt der Bundesgerichtshof aber durchaus, dass die Nichterbringung einer vertraglich geschuldeten Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft einen Kündigungsgrund nach § 543 (1) 2 BGB sowie nach § 573 (2) 1 BGB darstellen kann. Allerdings müssen hierfür dann die nach den Vorschriften weiterhin erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Nichtleistung der Bankbürgschaft allein reicht noch nicht zur Kündigung aus. Zuletzt ist dem Vermieter von Wohnraum zu empfehlen, dass für den Fall, dass eine Bankbürgschaft als Sicherheitsleistung vereinbart wurde, erst nach Übergabe dieser Bürgschaftserklärung die Schlüssel an der Mietsache herausgegeben werden sollten. So ist der Vermieter hinreichend geschützt, indem von Anfang an zahlungsunwillige Mieter gar nicht erst Zugang zur Wohnung erhalten.

Der Fall: Der Kläger vermietete an den Beklagten eine Wohnung in Berlin und erklärte wegen Eigenbedarfs die Kündigung zum 31.01.2021. Im weiteren Verlauf des Gerichtsverfahrens blieb der Eigenbedarfsgrund unstreitig, genauso wie die Wirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Allerdings widersprach der Mieter der Kündigung unter Vorlage einer „Stellungnahme über Psychotherapie“ seines – sich als Psychoanalytiker bezeichnenden – Behandlers. In dieser Stellungnahme, in deren Briefkopf die Tätigkeitsfelder des Behandlers unter anderem als „Psychoanalyse“ und „Psychotherapie (HPG)“ bezeichnet sind, heißt es im Wesentlichen, dass seit Mitte Oktober 2020 regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sitzungen mit dem Mieter stattfänden. Dieser leide an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität, verbunden mit Existenzängsten, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug führe mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes. Sowohl das Amtsgericht wie auch das in der Berufungsinstanz befasste Landgericht gaben der Räumungsklage des Vermieters statt, weil sie der Auffassung waren, dass die unzumutbare Härte in Form einer gesundheitlichen Beeinträchtigung des Mieters nicht hinreichend vorgetragen bzw. nachgewiesen worden sei. Daran änderte jedenfalls in der Instanz vor dem Landgericht auch nichts die weitere Vorlage einer Stellungnahme des Behandlers, in der es unter anderem hieß, dass für den Mieter Suizidgedanken der einzige Ausweg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression seien. Die Behandlung stehe am Beginn eines langen Gesundungsprozesses. Ein Verlust seines Lebensmittelpunktes könnte mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungstat führen, die gegebenenfalls in einem Suizid enden könne. Diesen Rechtsbewertungen von Amts- und Landgericht wollte sich der Bundesgerichtshof nicht anschließen. Die Gründe: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht, um die für die gebotene Gesamtwürdigung des Sachvortrags des Mieters erforderlichen Feststellungen zu treffen. Nach Auffassung des BGH hätte das Landgericht nicht darauf bestehen dürfen, dass der Mieter die gesundheitlichen Folgen der Kündigung durch eine fachärztliche Bescheinigung anstatt durch die vorgelegte Bescheinigung des Psychoanalytikers nachweist. Nach § 574 (1) 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der BGH war der Auffassung, dass das Landgericht diese Härte nicht deswegen verneinen durfte, weil es sich bei den Ausführungen des Behandlers des Mieters nicht um (fach-)ärztliche Atteste handelte. Für eine solche Qualität bzw. Anforderung an den Vortrag des Mieters im Räumungsprozess gibt sowohl die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als auch die zukünftig zu erwartende Rechtsprechung keine Stütze. Erforderlich ist, dass der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag geltend machen muss, dass ihm schwerwiegende Gesundheitsgefahren drohen, sollte er die Wohnung räumen müssen. Ist ein solcher Tatsachenvortrag erfolgt, haben die Gerichte nach der ständigen Rechtsprechung des BGH regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe sich ein eigenes, genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im konkreten Einzelfall mit einem Umzug verbunden sind. Insbesondere haben die Tatsachengerichte zu kontrollieren, welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Damit die Tatsachengerichte jedoch ein Sachverständigengutachten beauftragen, muss der Mieter zunächst seiner sogenannten „Substantiierungslast“ nachkommen. Hierbei handelt es sich um die Verpflichtung des Mieters, dem Gericht alle ihm möglichen Tatsachen vorzulegen, die das Recht des Mieters, hier das Recht auf den Widerspruch, plausibel machen. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt der Mieter als medizinischer Laie seiner Substantiierungslast, wenn er unter Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten. Die Vorlage eines fachärztlichen Attests war bisher deswegen erforderlich, weil vom Mieter als medizinischem Laien über die Vorlage eines solchen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere, meist nur durch Gutachter zu liefernde Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Nachteile zu machen. Entgegen der Auffassung des hier befassten Landgerichts wollte der BGH damit jedoch nicht zum Ausdruck bringen, dass der Mieter einzig und allein durch die Vorlage eines fachärztlichen Attests seiner Substantiierungspflicht nachkommen könne. Nach Auffassung des BGH besteht hierfür kein Anlass, weil weder das Zivilprozess-, noch das Mietrecht eine solche Qualität für den Widerspruch verlangen. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter hinreichend konkret die Umstände vorträgt, die seinen Widerspruch begründen. Dies kann, wie der BGH nunmehr erläuterte (BGH a. a. O., Rn. 21), im Einzelfall auch durch eine ausführliche Stellungnahme eines bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild medizinisch qualifizierten Behandlers erfolgen. Auch so eine Stellungnahme ist geeignet, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt wurde. Allerdings kommt es auf die konkreten Einzelfallumstände an, ob die vom Mieter vorgelegte Stellungnahme ausreichend ist, das Gericht zu veranlassen, ein medizinisches Gutachten über die Folgen der Kündigung für den Mieter einzuholen. Da das Landgericht aus seiner Sicht folgerichtig die Qualität der Stellungnahme des Behandlers nicht hinterfragt hatte und auch kein Beweis erhoben wurde über die Frage, ob tatsächlich gesundheitliche Nachteile für den Mieter bei Räumung der Wohnung entstehen, musste der BGH die Sache zurückverweisen und das Landgericht zu weiterer Tatsachenfeststellung anhalten. Folgen für die Praxis: Für den Vermieter von Wohnraum gilt immer, besonderes Augenmerk auf die formellen und inhaltlichen Anforderungen an eine Kündigung zu stellen. Selbst wenn der Vermieter hierbei keinerlei Fehler gemacht hat, droht immer noch ein Widerspruch des Mieters wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB. Zunächst ist unter Berücksichtigung der ständigen Rechtsprechung des BGH zu erkennen, dass der Widerspruch des Mieters nicht von allein und ohne Weiteres zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Vielmehr ist es erforderlich, dass der Mieter konkrete und belastbare Tatsachen vorträgt, die den Widerspruch stützen. Beruft sich der Mieter zum Beispiel auf gesundheitliche Nachteile durch die Kündigung und Räumung der Wohnung, so hat er dies regelmäßig durch ein ärztliches Attest nachzuweisen. Dabei reicht es nicht aus, dass das Attest von „gesundheitlichen Nachteilen“ spricht. Vielmehr müssen konkrete Details zum Krankheitsbild und zu den Folgen der Kündigung auf dieses Krankheitsbild gemacht werden. In der hier besprochenen Entscheidung machte der Bundesgerichtshof jedoch deutlich, dass ein solches Attest nicht zwingend von einem Facharzt vorzulegen sei, sondern dass auch das Attest eines anderen medizinisch qualifizierten Behandlers ausreicht.

Was geschieht, wenn der Mieter oder Pächter eines Eigentümers ohne Genehmigungsbeschluss bauliche Veränderungen vornimmt?

Wann darf ein Wohnungseigentümer die Fassade durchbohren, wie viele Informationen muss er der GdWE vorher mitteilen?

Aus einer auf einem Grundstück lastenden öffentlich-rechtlichen Baulast folgt keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Nachbarn, zugunsten dessen die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben wurde.

Über die "gesetzliche Öffnungsklausel" des § 16 (2) 2 WEG können auch Kostentragungsregeln aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Zum Beginn der Verjährung des Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherungshypothek.

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