Glatteis und Mitverschulden des Geschädigten

Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht

Einen für die Praxis überaus wichtigen Fall hatte nunmehr der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 01.07.2025 (Az. VI ZR 357/24) zu entscheiden. In diesem Verfahren ging es um die Frage, wann ein aufgrund fehlender Schneeräumung gestürzter Passant gegenüber dem Eigentümer erfolgreich Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche geltend machen kann. Insbesondere war dabei relevant, wie viel der Geschädigte vor Gericht vorzutragen hat und wann von einem die Haftung des Räum- und Streupflichtigen ausschließenden Mitverschulden des Gestürzten auszugehen ist.

Der Fall:

Die Klägerin, eine zum Unfallzeitpunkt 80-jährige Dame, war am 08.02.2021 vor dem Grundstück des Beklagten zu Fuß unterwegs. Sie behauptet, an diesem Tag gegen 15:15 Uhr auf dem vereisten und deshalb durchweg spiegelglatten Bürgersteig vor dem Grundstück des Beklagten gestürzt zu sein. An der Sturzstelle hatte sich nach ihren Ausführungen eine derart dicke, nicht durch Schnee bedeckte Eisschicht gebildet, dass nach Einschätzung ihres Begleiters seit Tagen nicht mehr gestreut worden sei. Die Eisglätte hatte sie vor dem Sturz zwar noch bemerkt und unverzüglich die Straßenseite wechseln wollen. In diesem Moment sei sie jedoch schon gestürzt, was zu diversen Verletzungen und Beschwerden geführt hatte.


Die Entscheidung:

Das Landgericht und das hiernach befasste Oberlandesgericht haben die Klage der Geschädigten abgewiesen. Dabei stützen sich die Richter unter anderem darauf, dass es der Klägerin nicht gelungen sei, hinreichend konkret darzulegen, dass der Grundstückseigentümer seiner Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen sei und dass an dem Tag Glätte bestanden hätte. Dieser Meinung wollte sich der BGH nicht anschließen und hob die Entscheidungen auf und verwies sie zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück.


Die Gründe:

In seiner Entscheidung ließ sich der Bundesgerichtshof von zwei für die Praxis wichtigen Gedanken leiten:


Zunächst war der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass ein Passant, der vor einer Immobilie stürzt, seiner Darlegungs- und Beweislast in einem Schadensersatz- und Schmerzensgeldverfahren gegen den Gebäudeeigentümer gerecht wird, wenn er im Gerichtsverfahren vorträgt, dass am streitgegenständlichen Unfalltag mit einer Temperatur um 0° C eine allgemeine Glättebildung ausgelöst wurde und als Beweis hierfür die Einholung eines meteorologischen Sachverständigengutachtens anbietet. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat sich damit der Geschädigte nämlich nicht darauf beschränkt, zu den Außentemperaturen vorzutragen. Vielmehr hat er bei verständiger Würdigung des Vortrags darüber hinaus auch eine Glättebildung behauptet, die eine Räum- und Streupflicht auslöst. Dieser Gedanke des Bundesgerichtshofs ist deshalb so praxisrelevant, weil er die Schwelle des erforderlichen Vortrags eines gestürzten Passanten im Regressverfahren gegen den Grundstückseigentümer erheblich nach unten schraubt.


Auch ein zweiter Gesichtspunkt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist von großer Bedeutung für Grundstückseigentümer. Landgericht und Oberlandesgericht waren der Auffassung, dass eine Klage auch deswegen abzuweisen sei, weil davon auszugehen war, dass die 80-jährige Passantin ein erhebliches Mitverschulden an dem Sturz getroffen habe, das die Haftung des Grundstückseigentümers ausschließt. Auch dieser Meinung wollte sich der Bundesgerichtshof nicht anschließen.


Ein die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen ausschließender, weit überwiegender Verursachungsbeitrag des Geschädigten kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur angenommen werden, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gezeichnet ist. So hat der Bundesgerichtshof in einem bereits entschiedenen Fall (Urteil vom 20.11.1984 – VI ZR 169/83) bereits herausgearbeitet, dass ein Geschädigter, der „bewusst und ohne Not“ einen spiegelglatten Parkplatz betritt, nur um sein Auto zu holen, in hohem Maße die Sorgfalt verletzt, die ein vernünftig Handelnder zum Schutze der eigenen Gesundheit und des eigenen Lebens anzuwenden hat. Hierauf beriefen sich Land- und Oberlandesgericht in dem zu entscheidenden Fall. Der Bundesgerichtshof wandte beiden Gerichten jedoch entgegen, dass auch in dem von ihnen zitierten Fall der Senat ein überwiegendes Mitverschulden nicht angenommen hatte, weil auch insoweit von dem Räum- und Streupflichtigen ein erheblicher Verschuldensgrad bei der Nichträumung des Parkplatzes zu erkennen gewesen ist.


So bringt der Bundesgerichtshof auf den Punkt, dass Mindest-, aber nicht alleinige Voraussetzung für die Annahme einer schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit des Geschädigten bei „Glätteunfällen“ ist, dass er sich bewusst einer von ihm erkannten erheblichen Gefahr aussetzt. Es reicht nicht aus, wenn der Geschädigte lediglich eine Gefahr – wie hier zum Beispiel die eines Sturzes – für möglich hält und sich sehenden Auges in diese Gefahr begibt. Da die Klägerin vorliegend, als sie die Glätte erkannte, versuchte, die Straßenseite zu wechseln, alles in ihrer Macht Stehende getan hatte, um aus dem Gefahrenbereich zu gelangen, war vorliegend ein überwiegendes Mitverschulden durch das Betreten der vereisten Fläche nicht gegeben.


Folgen für die Praxis:

Das BGH-Urteil zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, als Grundstückseigentümer seiner Räum- und Streupflicht nachzukommen. Kommt es zu einem Sturz auf nicht geräumter oder nicht gestreuter Fläche vor dem Grundstück, so braucht es nicht viel Tatsachenvortrag durch den Geschädigten, um ein mitunter kosten- und zeitintensives Haftungsverfahren vor Gericht zu erzeugen. Es reicht aus, wenn der Gestürzte vorträgt, dass aufgrund der allgemeinen Wetterlage eine Glättebildung vorhanden war und dass von dem Grundstückseigentümer nicht geräumt und nicht gestreut worden ist. Darüber hinaus zeigt die BGH-Entscheidung aber auch, dass es ausschließlich in absoluten Ausnahmefällen möglich sein wird, dem gestürzten Passanten ein so hohes Maß an Mitschuld zuzuschreiben, dass eine Haftung des Grundstückseigentümers ausgeschlossen werden könnte.



Gewerbemietvertrag auf einem Tisch für die Beratung durch einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht in
von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht 31. Juli 2026
Wann ist eine Gewerbemiete Wucher? Der BGH fordert echte Gutachten statt Schätzungen. Rechtsanwalt Farkas aus Eschweiler klärt auf. Jetzt lesen!
Kernsanierte Wohnung nach BGH Urteil zur Mietpreisbremse – Anwalt für Immobilienrecht Eschweiler
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
Der BGH entscheidet: Wer eine unbewohnbare Ruine aufwendig saniert, ist von der Mietpreisbremse befreit. Was Eigentümer jetzt wissen müssen. Jetzt lesen!
Verwaltervertrag zur Überprüfung auf unwirksame Maklerprovision – Rechtsanwalt für Immobilienrecht
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
Der BGH entscheidet: Verwalter dürfen bei der Neuvermietung keine Provision verlangen – auch nicht vom Vermieter. Jetzt lesen und Rückforderung prüfen!
Neue Zentralheizung im Mietshaus zur Optimierung der Heizkostenabrechnung durch einen Rechtsanwalt
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
BGH-Urteil 2026 zu Heizkosten & Contracting. Müssen Mieter die Kosten zahlen? Rechtsanwalt Farkas aus Eschweiler klärt Eigentümer auf. Jetzt lesen!
Bauliche Veränderung an einer Doppelhaushälfte mit Hecke – Beratung durch Rechtsanwalt
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
BGH-Urteil 2026 zu Umbauten bei Doppelhäusern (WEG). Warum Hecken kein Sichtschutz-Argument sind. Jetzt lesen bei Rechtsanwalt Farkas in Eschweiler.
Wohnanlage mit Waage und Richterhammer als Symbol für gerechte Kostenerteilung in der WEG nach BGH
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
BGH-Urteil vom 24.04.2026 (V ZR 50/25): Wann ist das Objektprinzip bei Sanierungen unzulässig? Ihr Fachanwalt für WEG-Recht in Eschweiler klärt auf.
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
Neue Contracting-Heizungsanlage in einem Mietshaus – Beratung zur Heizkostenumlage bei Rechtsanwalt
von c9e72984-7f87-40f2-bfa9-bb08ad0b60e2 31. Juli 2026
BGH-Urteil vom 20.05.2026 zur Heizungsmodernisierung. Dürfen Vermieter alle Contracting-Kosten umlegen? Jetzt den Praxis-Check lesen!
Richterhammer liegt direkt auf ausgedruckten Dokument mit der Überschrift
von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht 23. Juni 2026
Neues BGH-Urteil entlastet Vermieter bei Betriebskosten und Grundsteuer. Erfahren Sie, was Eigentümer in Eschweiler jetzt beachten müssen. Jetzt lesen!
Person sitzt am Tisch mit Dokument vor sich liegend, Stift bereit zum unterschreiben in der Hand
von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht 14. Juni 2026
BGH stärkt Eigentümer: Bei unwirksamen Abnahmeklauseln haften Bauträger bis zu 30 Jahre für Baumängel. Jetzt Verträge prüfen lassen in Eschweiler!