Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht

Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht

Wieder einmal hatte der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (Urteil vom 24.01.2025 – V ZR 51/24) herauszuarbeiten, dass aus einer auf einem Grundstück lastenden öffentlich-rechtlichen Baulast keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Nachbarn resultiert, zugunsten dessen die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben wurde.

Der Fall:

Im Rechtsstreit lagen zwei Eigentümerinnen benachbarter Grundstücke. Die Grundstücke waren durch eine Grundstücksteilung entstanden. Die Klägerin nutzte ihr Grundstück zu Wohnzwecken und verfügte über einen Hof mit zwei Garagen, die jedoch nicht von einer Straße aus unmittelbar zugängig waren. Etwas anderes galt für das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück. Die Zufahrt zu den Garagen erfolgte statt über die Straße über einen gepflasterten, über das Grundstück der Beklagten verlaufenden Weg. Die Garagen waren baurechtlich genehmigt, andere Zufahrtsmöglichkeiten zur Garage bestanden nicht. Auf dem Grundstück der Beklagten ruhte eine Überfahrtbaulast zur Gewährung der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin, unter anderem um die Garagen baurechtlich zu genehmigen.

Die Parteien gerieten in Streit über Fragen der Instandsetzung des beschädigten Weges durch fachgerechtes Pflastern sowie über die Entfernung jeglicher Gegenstände, die die Überfahrt zum Grundstück der Klägerin beeinträchtigten.

Die Entscheidung:

Die Duldungsklage der Eigentümerin des Garagengrundstücks ist nicht nur bei Amts- und Landgericht, sondern letztendlich auch vor dem BGH erfolglos geblieben.

Zunächst erkannten alle drei Instanzen, dass sich eine zivilrechtliche Duldungspflicht der Beklagten zur Nutzung des gepflasterten Weges nicht ergibt.

Entscheidend war insoweit zunächst, dass der Bundesgerichtshof seine schon in anderen Fällen herausgearbeitete Rechtsprechung bestätigte (vgl. z. B. Urteil vom 19.11.2021 – V ZR 262/20), wonach aus dem Bestehen einer Überfahrtbaulast kein zivilrechtlicher Nutzungsanspruch und auch keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers folgen kann. Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, wonach öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihn oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernommen werden. Eine Baulast kommt immer dann in Betracht, wenn sich die entsprechende Verpflichtung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Entscheidend ist aber, dass die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde gilt und den Grundstückseigentümer, der diese übernommen hat, bindet. Die Baulast hat keine unmittelbaren Wirkungen zu dem möglichen Nachbarn. Die Baulast als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung gewährt privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten ein Nutzungsanspruch, noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Eine Überfahrtbaulast begründet also kein zivilrechtliches Wegerecht.

Weiter hatten die Gerichte im konkreten Einzelfall zu entscheiden, ob und inwieweit eine Duldungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtung aus dem Notwegerecht gemäß § 917 (1) 1 BGB folgte. Alle drei Gerichte verneinten dies. Entscheidend stellten alle drei Instanzen dabei darauf ab, dass ein Notwegerecht nur insoweit in Betracht kommt, als dass ein Eigentümer ein Grundstück hat, das nicht von einer öffentlichen Straße aus angefahren werden kann. Dies war vorliegend, was das Grundstück generell sowie das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus betraf, aber der Fall: Das Grundstück war von der öffentlichen Straße aus erreichbar.

Etwas anderes galt lediglich für die auf einem anderen Grundstücksteil befindlichen Garagen. Hier entschied jedoch der Bundesgerichtshof, dass das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück (anders als die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen zum Grundstück) für die ordnungsgemäße Benutzung des Wohngrundstücks nicht notwendig ist und sich das Notwegerecht auf diese Befugnis nicht erstreckt. Eine ordnungsgemäße Benutzung zu Wohnzwecken ist selbst dann gewährleistet, wenn keine Kraftfahrzeuge auf dem Grundstück abgestellt werden können (Bestätigung des BGH-Urteils vom 19.11.2021 – V ZR 262/20).

Folgen für die Praxis:

In der Praxis ist streng zu unterscheiden zwischen dem Verhältnis der Grundstückseigentümer untereinander und dem Verhältnis des Grundstückseigentümers zur öffentlichen Hand, z. B. zur Bauaufsichtsbehörde. Das letztere Verhältnis wird bestimmt durch eine Baulast. Diese verpflichtet den Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem nicht schon aus anderen Rechtsvorschriften folgenden Tun, Dulden oder Unterlassen. Soweit es um die Rechtsbeziehung der Eigentümer untereinander geht, sind vertragliche Absprachen oder aber das gesetzliche Notwegerecht erforderlich, um Benutzungs-, Instandhaltungs- oder Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

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Erst die Abrechnung, dann das Geld?

von Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht • 3. Februar 2026

Der Fall: Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten. Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Die Gründe: Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist. Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen. Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Fazit: Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor. Für die Praxis bedeutet das: 1. Zahlungspflicht geht vor: Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden. 2. Kein Zurückbehaltungsrecht: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist. 3. Andere Wege nutzen: Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg. Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.