Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Wieder einmal hatte der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (Urteil vom 24.01.2025 – V ZR 51/24) herauszuarbeiten, dass aus einer auf einem Grundstück lastenden öffentlich-rechtlichen Baulast keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Nachbarn resultiert, zugunsten dessen die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben wurde.
Der Fall:
Im Rechtsstreit lagen zwei Eigentümerinnen benachbarter Grundstücke. Die Grundstücke waren durch eine Grundstücksteilung entstanden. Die Klägerin nutzte ihr Grundstück zu Wohnzwecken und verfügte über einen Hof mit zwei Garagen, die jedoch nicht von einer Straße aus unmittelbar zugängig waren. Etwas anderes galt für das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück. Die Zufahrt zu den Garagen erfolgte statt über die Straße über einen gepflasterten, über das Grundstück der Beklagten verlaufenden Weg. Die Garagen waren baurechtlich genehmigt, andere Zufahrtsmöglichkeiten zur Garage bestanden nicht. Auf dem Grundstück der Beklagten ruhte eine Überfahrtbaulast zur Gewährung der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin, unter anderem um die Garagen baurechtlich zu genehmigen.
Die Parteien gerieten in Streit über Fragen der Instandsetzung des beschädigten Weges durch fachgerechtes Pflastern sowie über die Entfernung jeglicher Gegenstände, die die Überfahrt zum Grundstück der Klägerin beeinträchtigten.
Die Entscheidung:
Die Duldungsklage der Eigentümerin des Garagengrundstücks ist nicht nur bei Amts- und Landgericht, sondern letztendlich auch vor dem BGH erfolglos geblieben.
Zunächst erkannten alle drei Instanzen, dass sich eine zivilrechtliche Duldungspflicht der Beklagten zur Nutzung des gepflasterten Weges nicht ergibt.
Entscheidend war insoweit zunächst, dass der Bundesgerichtshof seine schon in anderen Fällen herausgearbeitete Rechtsprechung bestätigte (vgl. z. B. Urteil vom 19.11.2021 – V ZR 262/20), wonach aus dem Bestehen einer Überfahrtbaulast kein zivilrechtlicher Nutzungsanspruch und auch keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers folgen kann. Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, wonach öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihn oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernommen werden. Eine Baulast kommt immer dann in Betracht, wenn sich die entsprechende Verpflichtung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Entscheidend ist aber, dass die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde gilt und den Grundstückseigentümer, der diese übernommen hat, bindet. Die Baulast hat keine unmittelbaren Wirkungen zu dem möglichen Nachbarn. Die Baulast als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung gewährt privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten ein Nutzungsanspruch, noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Eine Überfahrtbaulast begründet also kein zivilrechtliches Wegerecht.
Weiter hatten die Gerichte im konkreten Einzelfall zu entscheiden, ob und inwieweit eine Duldungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtung aus dem Notwegerecht gemäß § 917 (1) 1 BGB folgte. Alle drei Gerichte verneinten dies. Entscheidend stellten alle drei Instanzen dabei darauf ab, dass ein Notwegerecht nur insoweit in Betracht kommt, als dass ein Eigentümer ein Grundstück hat, das nicht von einer öffentlichen Straße aus angefahren werden kann. Dies war vorliegend, was das Grundstück generell sowie das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus betraf, aber der Fall: Das Grundstück war von der öffentlichen Straße aus erreichbar.
Etwas anderes galt lediglich für die auf einem anderen Grundstücksteil befindlichen Garagen. Hier entschied jedoch der Bundesgerichtshof, dass das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück (anders als die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen zum Grundstück) für die ordnungsgemäße Benutzung des Wohngrundstücks nicht notwendig ist und sich das Notwegerecht auf diese Befugnis nicht erstreckt. Eine ordnungsgemäße Benutzung zu Wohnzwecken ist selbst dann gewährleistet, wenn keine Kraftfahrzeuge auf dem Grundstück abgestellt werden können (Bestätigung des BGH-Urteils vom 19.11.2021 – V ZR 262/20).
Folgen für die Praxis:
In der Praxis ist streng zu unterscheiden zwischen dem Verhältnis der Grundstückseigentümer untereinander und dem Verhältnis des Grundstückseigentümers zur öffentlichen Hand, z. B. zur Bauaufsichtsbehörde. Das letztere Verhältnis wird bestimmt durch eine Baulast. Diese verpflichtet den Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem nicht schon aus anderen Rechtsvorschriften folgenden Tun, Dulden oder Unterlassen. Soweit es um die Rechtsbeziehung der Eigentümer untereinander geht, sind vertragliche Absprachen oder aber das gesetzliche Notwegerecht erforderlich, um Benutzungs-, Instandhaltungs- oder Unterlassungsansprüche geltend zu machen.
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Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
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