Der Beklagte war Mieter einer Wohnung in Frankfurt. Der Mietvertrag lief seit Januar 2020 und verpflichtete den Mieter unter anderem, „bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €.“ zu leisten. Diese sollte „spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen.“ sein.

Nachdem die Vermieterin dem Mieter die Wohnung überlassen hatte, erbrachte dieser trotz entsprechender Ankündigung die Bankbürgschaft nicht. Daraufhin erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 11.05.2020 die außerordentlich fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit unter Berufung auf § 569 (2a) BGB.

Während Amts- und Landgericht die Kündigung der Vermieterin vom 11.05.2020 wegen Nichtleistung der Mietkaution durchgreifen ließen, verwies der Bundesgerichtshof die Sache an das Landgericht zur erneuten Entscheidung zurück, weil er diese Auffassung nicht teilen wollte. Der BGH kam vielmehr zu der Auffassung, dass § 569 (2a) BGB nicht auf Fälle anwendbar sei, in denen eine Bankbürgschaft nicht rechtzeitig geleistet würde.

Tatsächlich war es bisher in Rechtsprechung und Lehre umstritten, ob der besondere und weitere Kündigungsgrund des § 569 (2a) BGB nur für die Fälle greift, in denen der Mieter eine in Raten zu leistende Barkaution zu erbringen habe oder auch auf den Fall anzuwenden sei, in dem die Parteien eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung vereinbarten und der Mieter diese nicht erbringt. Der letzteren Auffassung hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine Absage erteilt. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass aufgrund des Wortlauts sowie nach Sinn und Zweck der Vorschrift folge, dass der Gesetzgeber § 569 (2a) BGB lediglich auf die Fälle angewendet sehen wollte, in denen die Parteien eine Barkaution vereinbart haben. Dies führte sodann im vorliegenden Fall dazu, dass die Klägerin mit ihrer Kündigung scheiterte.

Interessant in diesem Zusammenhang sind dabei auch die Bemerkungen, die der Bundesgerichtshof „neben der Sache“ fallen ließ. So erläuterte der Bundesgerichtshof, dass die Nichtleistung einer Bankbürgschaft zwar kein Kündigungsgrund nach § 569 (2a) BGB ist, aber sehr wohl einen Kündigungsgrund nach § 543 (1) 2 BGB oder auch nach § 573 (2) 1 BGB darstellen kann. Der Nachteil an den letzteren beiden Kündigungsvarianten ist, dass weitergehende Voraussetzungen als der Verzug mit einer Sicherheitsleistung vorliegen müssen.

Ebenso wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien überprüft werden muss, wonach unter Umständen die Verpflichtung zur Erbringung einer Bankbürgschaft in voller Summe vor Übergabe des Mietobjekts als unangemessene Benachteiligung eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung sein könne.

Zuletzt wies der Bundesgerichtshof auch darauf hin, dass der Vermieter für den Fall der Vereinbarung einer Bankbürgschaft als Kautionsleistung vor zahlungsunwilligen Mietern so abgesichert werden kann, dass er die Mietsache erst dann herausgibt, wenn ihm die Bankbürgschaftserklärung auch tatsächlich überreicht wurde. Bis zur Aushändigung der Bürgschaftserklärung steht ihm nämlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache zu.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in mehrfacher Hinsicht für die Praxis hilfreich:

Zunächst klärt sie den Streit, wonach die nicht rechtzeitige Leistung einer Bankbürgschaft keinen außerordentlichen Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse nach § 569 (2a) BGB darstellen kann.

Sodann erklärt der Bundesgerichtshof aber durchaus, dass die Nichterbringung einer vertraglich geschuldeten Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft einen Kündigungsgrund nach § 543 (1) 2 BGB sowie nach § 573 (2) 1 BGB darstellen kann. Allerdings müssen hierfür dann die nach den Vorschriften weiterhin erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Nichtleistung der Bankbürgschaft allein reicht noch nicht zur Kündigung aus.

Zuletzt ist dem Vermieter von Wohnraum zu empfehlen, dass für den Fall, dass eine Bankbürgschaft als Sicherheitsleistung vereinbart wurde, erst nach Übergabe dieser Bürgschaftserklärung die Schlüssel an der Mietsache herausgegeben werden sollten. So ist der Vermieter hinreichend geschützt, indem von Anfang an zahlungsunwillige Mieter gar nicht erst Zugang zur Wohnung erhalten.