Untervermietung zur Gewinnerzielung? Der BGH schiebt dem einen Riegel vor!
Erneut hatte der Bundesgerichtshof (BGH) eine grundlegende Frage des Mietrechts zu klären, die viele Vermieter umtreibt: Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten, um damit einen Gewinn zu erzielen, der seine eigenen Mietkosten übersteigt? Mit seinem Urteil vom 28. Januar 2026 (Az.: VIII ZR 228/23) hat der BGH dieser Praxis eine klare Absage erteilt und die Rechte der Vermieter gestärkt. Die Entscheidung liefert wichtige Leitlinien für die Beurteilung von Untermietgesuchen und verdeutlicht, wo die Grenzen des berechtigten Interesses des Mieters verlaufen.
Der Fall:
Der Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin bat seine Vermieterin wegen eines verlängerten Auslandsaufenthalts um die Erlaubnis zur Untervermietung. Seine eigene Nettokaltmiete betrug knapp 500 €. Im Untermietvertrag vereinbarte er mit zwei Untermietern jedoch eine Nettokaltmiete von 962 €, also fast das Doppelte seiner eigenen Miete.
Nachdem die Vermieterin davon Kenntnis erlangte und der Mieter sich weigerte, das Untermietverhältnis zu beenden, kündigte sie das Mietverhältnis. Der Mieter war der Ansicht, er habe einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, um seine laufenden Kosten zu decken. Der Fall ging durch alle Instanzen bis vor den Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung:
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung durch die Vermieterin. Das Gericht stellte unmissverständlich klar: Ein Mieter hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn diese darauf abzielt, einen Gewinn zu erwirtschaften, der über die Deckung der eigenen Miet- und Nebenkosten hinausgeht.
Die Gründe:
Der Senat führte aus, dass der Wunsch des Mieters, seine Mietkosten durch eine Untervermietung zu senken, zwar grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB darstellt. Dieser Anspruch diene jedoch dazu, dem Mieter bei veränderten Lebensumständen den Erhalt seiner Wohnung zu ermöglichen – nicht aber dazu, ihm eine Einnahmequelle zu verschaffen.
Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung und die damit verbundene Gewinnerzielung ist laut BGH durch das Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG dem Vermieter zugewiesen. Dem Mieter steht lediglich das Recht zum Gebrauch der Wohnung zu. Eine Untervermietung, die dem Mieter einen monatlichen Gewinn von über 450 € beschert, geht weit über den Schutzzweck des § 553 BGB hinaus und muss vom Vermieter nicht geduldet werden. Der Mieter hatte seine vertraglichen Pflichten durch die unerlaubte und gewinnorientierte Untervermietung erheblich verletzt, was die Kündigung rechtfertigte.
Auswirkungen für Vermieter:
Diese Entscheidung ist für Vermieter von großer praktischer Bedeutung. Wenn Sie mit einem Untermietgesuch konfrontiert werden, sollten Sie sich nicht nur nach der Person des Untermieters, sondern auch nach der Höhe der vereinbarten Untermiete erkundigen.
1. Prüfung des Untermietvertrags:
Bitten Sie Ihren Mieter um Vorlage des geplanten Untermietvertrags oder zumindest um Auskunft über die vereinbarte Miete. So können Sie prüfen, ob die Untermiete lediglich die Kosten des Hauptmieters deckt oder einen unzulässigen Gewinn ermöglicht.
2. Ablehnung bei Gewinnerzielung:
Stellt sich heraus, dass der Mieter mit der Untervermietung einen deutlichen Überschuss erzielen will, können Sie die Erlaubnis unter Verweis auf die neue BGH-Rechtsprechung verweigern. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt in diesem Fall nicht vor.
3. Dokumentation ist entscheidend:
Kommunizieren Sie Ihre Entscheidung schriftlich und begründen Sie diese sorgfältig. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, haben Sie so eine solide Grundlage für Ihre Argumentation.
4. Beratung einholen:
Auch wenn die Rechtslage nun klarer ist, kann es im Einzelfall Abgrenzungsschwierigkeiten geben (z.B. bei Möblierungszuschlägen). Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, frühzeitig den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen. Dieser kann die Situation bewerten und Ihnen eine verlässliche Einschätzung zum weiteren Vorgehen geben.
