Der Fall:

Ein Vermieter hatte in Berlin, also in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, mehrere Wohnungen an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet. Dieser schloss mit der späteren Klägerin einen Untermietvertrag zu einer Nettokaltmiete von 670 €. Knapp ein Jahr später bot der Zwischenmieter der Mieterin an, die Miete um 15 % auf 579,50 € zu senken, was die Mieterin erfreut annahm. Kurz darauf kündigte der Eigentümer dem Zwischenmieter und trat kraft Gesetzes (§ 565 BGB) in den Mietvertrag mit der Mieterin ein.

Fast zwei Jahre nach dieser Mietreduzierung rügte die Mieterin gegenüber dem Eigentümer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und forderte Auskunft über die Vormiete und Berechnungsgrundlagen. Sie war der Ansicht, auch die reduzierte Miete sei noch überhöht. Das Landgericht gab ihr in der Berufungsinstanz recht, da die ursprüngliche, zu hohe Miete weiterhin die Vertragsgrundlage sei.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof widersprach der Vorinstanz, hob deren Urteil auf und wies die Klage der Mieterin ab. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB wurde verneint, da die Regelungen der Mietpreisbremse auf die einvernehmlich reduzierte Miete keine Anwendung finden.

Die Gründe:

Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass die Mietpreisbremse nach ihrem eindeutigen Wortlaut und dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für Vereinbarungen gilt, die „bei Mietbeginn“ getroffen werden. Ihr Zweck ist es, Mieter in der angespannten Situation der Wohnungssuche vor überzogenen Forderungen zu schützen.

Eine spätere, im laufenden Mietverhältnis getroffene Vereinbarung über die Senkung der Miete fällt nicht hierunter. Das Gericht wertete den E-Mail-Wechsel zwischen dem damaligen Zwischenmieter und der Mieterin als eine wirksame vertragliche Änderung. Durch dieses Angebot und dessen Annahme wurde eine neue, verbindliche Miethöhe vereinbart. Diese neue Vereinbarung ersetzt die alte und stellt ab diesem Zeitpunkt den neuen Rechtsgrund für die Mietzahlung dar.

Auf eine solche nachträgliche Änderungsvereinbarung ist die Mietpreisbremse weder direkt noch analog anwendbar. Der Mieter befindet sich nicht in einer Zwangslage, denn er muss ein Angebot zur Mietsenkung nicht annehmen und riskiert dadurch nicht den Verlust seiner Wohnung. Er kann das Angebot prüfen und ablehnen, wenn er Nachteile befürchtet. Somit ist die Schutzbedürftigkeit nicht mit der eines Wohnungssuchenden vergleichbar.

Auswirkungen für Vermieter:

Die Entscheidung ist für Vermieter von großer praktischer Bedeutung. Sie zeigt einen Weg auf, wie Rechtssicherheit bei potenziell überhöhten Mieten hergestellt werden kann.

Heilung für die Zukunft: 

Stellt ein Vermieter fest, dass eine vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen könnte, kann er durch eine einvernehmliche und dauerhafte Reduzierung der Miete die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse für die Zukunft ausschließen. Die neue, niedrigere Miete unterliegt dann nicht mehr der gerichtlichen Überprüfung nach §§ 556d ff. BGB.

Wichtigkeit der Form: 

Eine solche Mietreduzierung sollte stets sauber dokumentiert werden. Ein schriftlicher „Nachtrag zum Mietvertrag“, der von beiden Seiten unterzeichnet wird, ist hier der sicherste Weg. Aus dem Schriftwechsel muss klar hervorgehen, dass eine endgültige Neufestsetzung der Miete gewollt ist und es sich nicht nur um einen befristeten Nachlass handelt.

Kein Freibrief für die Vergangenheit: 

Das Urteil heilt nicht rückwirkend! Hat der Mieter einen Verstoß bereits formell und fristgerecht gerügt, bleiben seine Ansprüche auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete für die Vergangenheit von der neuen Vereinbarung unberührt. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Rüge jedoch erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn und lange nach der Mietreduzierung erhoben, sodass auch ihre Altforderungen verfallen waren.

Vermieter, die eine überhöhte Miete vermuten, sollten daher proaktiv das Gespräch mit dem Mieter suchen. Eine gut dokumentierte Mietreduzierung kann teure und langwierige Rechtsstreitigkeiten verhindern. 

Zur Klärung der Details und zur rechtssicheren Formulierung einer solchen Vereinbarung empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.