Der Fall:

Ein Fassadengemälde auf dem Hochhaus

Die Wohnanlage in Wuppertal besteht aus mehreren Gebäuden, darunter ein Hochhaus. Ein Kunstverein bot der Gemeinschaft an, die Nordfassade auf seine Kosten von einer Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Projekt gehört zu einer Reihe von Fassadengemälden entlang der Talachse der Stadt und wird von der Stadtspitze unterstützt.

Vor der Eigentümerversammlung erhielten alle Eigentümer den Entwurf des Vertrags mit dem Verein, Informationen zur Künstlerin und zehn Beispielbilder. In der Versammlung wurde erläutert, wie die Künstlerin arbeitet. Die Eigentümer beschlossen, die Verwalterin zur Unterzeichnung des Vertrags zu ermächtigen.

Der Beschluss enthielt unter anderem folgende Punkte:

• Die Arbeiten beginnen Mitte August.
• Die Fläche vor dem Nordgiebel steht für die Dauer der Arbeiten zur Verfügung.
• Nach fünf Jahren darf die Gemeinschaft frei entscheiden, was mit der Fassade geschieht. Auch eine Dämmung ist möglich.
• Für die Gemeinschaft entstehen keine Kosten.

Ein Eigentümer focht den Beschluss an. Er hielt ihn für zu unbestimmt, für eine grundlegende Umgestaltung der Anlage und für eine unbillige Benachteiligung. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof bestätigte das und wies die Revision zurück.

Die Rechtslage:

Wann Eigentümer bauliche Veränderungen beschließen können

Wer an der Fassade etwas verändern will, braucht grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Grundlage ist § 20 Abs. 1 WEG. Eine einfache Mehrheit genügt. Das Gesetz zieht jedoch zwei Grenzen (§ 20 Abs. 4 WEG). Nicht beschlossen werden darf eine Maßnahme,

• die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, oder
• die einen Eigentümer gegenüber den anderen unbillig benachteiligt.

Außerdem muss ein Beschluss hinreichend bestimmt sein. Jeder Eigentümer muss also erkennen können, was genau beschlossen wurde. Ein unklarer Beschluss kann für ungültig erklärt werden.

1. Muss man das fertige Bild kennen?

Der Kläger argumentierte, der Beschluss sei unbestimmt. Niemand habe gewusst, wie das Gemälde am Ende aussehen werde. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Kunst entsteht in einem kreativen Prozess, und das Ergebnis lässt sich nicht bis ins Detail vorab festlegen. Eine Beschreibung des fertigen Werks ist deshalb nicht nötig (Rn. 12 bis 14 des Urteils).

Der Beschluss muss aber bestimmte Punkte regeln:

• Wo das Kunstwerk entstehen soll, also die zu gestaltende Fläche.
• Wie lange es mindestens bleiben soll.
• Wer die Kosten trägt.
• Rahmenbedingungen für Stil, Farbgebung oder Gestaltung. Diese können sich auch aus der Auswahl einer bestimmten Künstlerin mit eigenem, erkennbarem Stil ergeben.

Im Fall waren diese Punkte erfüllt. Die Nordfassade des Hochhauses, die Künstlerin mit ihrem dunkel gehaltenen Stil, der Ausschluss politischer, rassistischer, sexistischer oder diskriminierender Inhalte und die Kostenübernahme durch den Verein standen fest. Dass die zehn Beispielbilder nicht ins Protokoll aufgenommen wurden, schadete nicht. Sie dienten nur als Anschauung und waren nicht Teil des Beschlusses.

2. Wann ist eine Fassadengestaltung eine „grundlegende Umgestaltung“?

Hier setzt der Bundesgerichtshof ein deutliches Signal. Eine Veränderung des Aussehens der Anlage ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung. Auch eine völlig andere Farbe der Fassade kann die Mehrheit beschließen. Selbst bei Streetart kann eine grundlegende Umgestaltung zu verneinen sein (Rn. 18 und 26).

Dahinter steht der Wille des Gesetzgebers. Er wollte bauliche Veränderungen in Eigentümergemeinschaften erleichtern. Früher scheiterten sie oft daran, dass sich das Erscheinungsbild der Anlage änderte. Das Gericht verlangt deshalb einen strengen Maßstab. Eine grundlegende Umgestaltung liegt nur in besonderen Einzelfällen vor (Rn. 20 bis 22).

Zwei Punkte aus der Begründung sind für die Praxis wichtig:

• Maßstab ist die ganze Anlage. Entscheidend ist, ob die äußere Gestalt der Wohnanlage als Ganzes grundlegend verändert wird. Nicht entscheidend ist, wie sehr sich ein einzelnes Bauteil oder Haus verändert (Rn. 23). Im Fall betraf das Gemälde nur eine Fassadenseite eines Gebäudes.
• Das Umfeld darf berücksichtigt werden. Das Gemälde war Teil eines Projekts mit mehreren Kunstwerken in der Stadt. Auch das durfte das Gericht berücksichtigen (Rn. 27 und 28).

Das Gericht nennt keine feste Grenze. Es kommt stets auf den Einzelfall an. Eine Freigabe für jede Fassadenmalerei ist das Urteil also nicht.

3. Reicht der eigene Geschmack für eine Anfechtung?

Nein. Eine unbillige Benachteiligung liegt nur vor, wenn einzelne Eigentümer stärker belastet werden als die anderen. Nachteile, die alle gleichermaßen treffen, genügen nicht. Das gilt für Kosten und für Nutzungseinschränkungen. Der abweichende Kunstgeschmack des Klägers half ihm nicht. Dass einem Eigentümer eine beschlossene Maßnahme nicht gefällt, gehört zum Mehrheitsprinzip. Ein Vetorecht ergibt sich daraus nicht (Rn. 32 bis 34).

Auch die weiteren Einwände des Klägers blieben erfolglos:

• Mehr Besucher und Lärm: Der Kläger befürchtete mehr Besucher. Das änderte nichts daran, dass die Nutzung der Anlage im Übrigen unberührt bleibt (Rn. 30).
• Urheberrecht der Künstlerin: Der Kläger befürchtete, die Gemeinschaft sei dauerhaft an das Kunstwerk gebunden. Das Gericht sah das anders. Wer ein fest mit dem Gebäude verbundenes Werk duldet, willigt typischerweise nicht in eine weit reichende, langfristige Beschränkung seiner Eigentümerrechte ein. Das gilt erst recht bei einer vertraglichen Bindung von nur fünf Jahren (Rn. 43).
• Mögliche Mehrkosten: Kosten für Herstellung, Wartung oder Beseitigung sind eine normale Folge jeder Mehrheitsentscheidung (Rn. 44). Im Fall trug der Verein die Kosten. Die Gemeinschaft hätte die Maßnahme auch auf eigene Kosten beschließen können.

Was das Urteil für Eigentümer bedeutet

Das Urteil gilt nicht nur für Streetart. Es betrifft jede Veränderung des Aussehens einer Anlage, etwa einen neuen Fassadenanstrich, andere Farben oder gestaltete Wände. Die Mehrheit hat hier einen weiten Spielraum. Wer als Minderheit klagt, braucht gewichtige Gründe, die über den eigenen Geschmack hinausgehen.

Für Vermieter in einer Eigentümergemeinschaft gilt dasselbe. Auch Sie müssen eine mehrheitlich beschlossene Fassadengestaltung grundsätzlich hinnehmen, sofern sich die Anlage als Ganzes nicht grundlegend ändert und Sie nicht stärker belastet werden als die anderen Eigentümer.

Praxistipp für Eigentümer in Eschweiler und Umgebung

Als Mehrheit:

Formulieren Sie den Beschluss sorgfältig. Er sollte die betroffene Fläche, die Dauer, die Kostentragung und die Rahmenbedingungen zu Stil und Farbgebung klar regeln. Legen Sie eine Ausstiegsmöglichkeit fest, etwa den Zeitpunkt, ab dem die Gemeinschaft frei über die Fassade entscheiden kann. Regeln Sie auch, was geschieht, wenn der Projektträger ausfällt. Übersenden Sie alle Unterlagen vor der Versammlung, damit sich jeder Eigentümer informieren kann.

Als Minderheit:

Prüfen Sie vor einer Klage, ob Sie tatsächlich stärker betroffen sind als die anderen Eigentümer. Der Geschmack allein genügt nicht. Beachten Sie die Frist. Ein Beschluss muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung angefochten werden (§ 45 Abs. 1 WEG).

Haben Sie Fragen zu einem Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft oder zu einer geplanten Fassadengestaltung? Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler berate ich Eigentümer und Gemeinschaften zu allen Fragen des Wohnungseigentumsrechts. Nehmen Sie gern Kontakt zu mir auf.