Ruine saniert, Mietpreisbremse gekippt : Bahnbrechendes BGH-Urteil bringt Rechtssicherheit für Vermieter
Wer als Immobilieneigentümer viel Geld in die Hand nimmt, um eine unbewohnbare Ruine wieder in soliden Wohnraum zu verwandeln, wird belohnt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 50/23) entschieden, dass die gesetzliche Mietpreisbremse unter bestimmten Umständen auch bei der Reaktivierung von Schrottimmobilien komplett entfällt. Damit stärkt das höchste deutsche Zivilgericht die Rechte von Investoren und privaten Vermietern erheblich.
Für Eigentümer in Eschweiler und der gesamten Städteregion Aachen bedeutet diese Entscheidung vor allem eins: Planungs- und Investitionssicherheit bei der Sanierung schwieriger Bestandsbauten.
Der Fall:Wenn aus einer Ruine wieder Wohnraum wird
Im konkreten Streitfall ging es um ein historisches Gebäude, das beim Kauf im Jahr 2015 in einem katastrophalen Zustand war. Die Fenster waren mit Pappe und Spanplatten vernagelt oder zugemauert, die Leitungen für Strom und Heizung herausgerissen oder verrostet, und der Putz bröckelte von den Decken. Kurz gesagt: Das Gebäude war absolut unbewohnbar.
Die Eigentümerin steckte über zwei Millionen Euro allein in diesen Gebäudeteil, erneuerte das Dach, zog Wände neu und installierte moderne Bäder sowie Heizungsanlagen. Nach der Fertigstellung vermietete sie die Wohnungen. Ein Mieter zog später vor Gericht und forderte unter Berufung auf die Mietpreisbremse erhebliche Mietrückzahlungen. Er argumentierte, dass es sich lediglich um eine Sanierung von altem Wohnraum handele und daher die strengen Obergrenzen gelten müssten.
Die Entscheidung des BGH:
Sanierungsaufwand wie beim Neubau befreit von der Bremse
Der BGH erteilte dieser Mieterforderung eine Absage. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die gesetzliche Ausnahme der Mietpreisbremse (§ 556f Satz 1 BGB) nicht nur für echte, Stein auf Stein neu gebaute Häuser gilt. Sie greift auch dann, wenn bereits vorhandene Räume wegen schwerer Schäden dauerhaft nicht mehr bewohnbar waren und erst durch einen massiven, wesentlichen Bauaufwand wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden.
Entscheidend ist, dass durch die Investition Wohnraum auf dem Markt bereitgestellt wird, der vorher schlichtweg nicht zur Verfügung stand. Der BGH zog hierbei eine Parallele zum Wohnraumförderungsgesetz. Wenn der finanzielle Aufwand für die Schadensbeseitigung mindestens ein Drittel dessen beträgt, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde (ohne Grundstücksanteil), ist die Immobilie einem Neubau rechtlich gleichzustellen. In einem solchen Fall greift die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung nach der Sanierung nicht.
Dabei spielt es laut BGH übrigens keine Rolle, ob der ruinöse Zustand der Immobilie damals von einem Vorbesitzer absichtlich herbeigeführt wurde – etwa um einen Abriss vorzubereiten. Maßgeblich ist allein die Tatsache, dass der jetzige Eigentümer unter erheblichem finanziellem Aufwand neuen Wohnraum geschaffen hat.
Praxistipp für Eigentümer in Eschweiler
Wenn Sie in Eschweiler oder Umgebung eine stark sanierungsbedürftige Immobilie erwerben oder besitzen und diese aufwendig instand setzen wollen, sollten Sie von Anfang an strategisch vorgehen.
1.Zustand lückenlos dokumentieren: Halten Sie den unbewohnbaren Zustand vor Beginn der Arbeiten akribisch mit Fotos, Videos und behördlichen Bescheinigungen (z. B. Meldeausregister, Gutachten) fest. Sie müssen im Ernstfall beweisen können, dass die Räume objektiv nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren.
2.Kosten trennen und nachweisen: Führen Sie eine exakte Aufstellung aller Handwerkerrechnungen und Materialkosten. Um die "Ein-Drittel-Grenze" im Vergleich zu einem fiktiven Neubau nachzuweisen, empfiehlt sich oft die frühzeitige Einbindung eines Sachverständigen.
3.Mietverträge rechtssicher gestalten: Nutzen Sie bei der anschließenden Vermietung die gesetzlichen Spielräume optimal aus und weisen Sie im Mietvertrag korrekt auf die vorliegende Ausnahme der Mietpreisbremse hin.
Da die Abgrenzung zwischen einer "normalen", umfassenden Modernisierung und einer vollständigen Wiedernutzbarmachung im Einzelfall juristisches Feingefühl erfordert, sollten Sie die Verträge und die Kalkulation im Vorfeld prüfen lassen .Als erfahrener Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler stehe ich Ihnen bei der Absicherung Ihrer Immobilieninvestitionen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie die Kanzlei Rechtsanwalt Farkas für eine fundierte Beratung.
