Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 01.07.2026 – VIII ZR 125/23 zugunsten einer differenzierten Betrachtung beantwortet. Maßgeblich ist, ob die höhere Vormiete inhaltlich gerechtfertigt war. Ein Auskunftsfehler gegenüber dem Vormieter wirkt nicht automatisch auf das nächste Mietverhältnis fort.

Der Fall:

Die Vermieterin hatte im Februar 2021 eine 68,49 m² große Wohnung in Berlin vermietet. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 780,10 €. Dies entsprach 11,39 € pro Quadratmeter.

Die Wohnung lag in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse galt. Nach den Berechnungen der Mieterseite betrug die ortsübliche Vergleichsmiete 7,14 € pro Quadratmeter. Die nach § 556d Abs. 1 BGB grundsätzlich zulässige Miete lag damit bei 7,85 € pro Quadratmeter, also zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Mietvertrag hatte die Vermieterin darauf hingewiesen, dass bereits ein Jahr vor dem Ende des vorherigen Mietverhältnisses eine Vormiete von 11,39 € pro Quadratmeter vereinbart gewesen sei. Sie berief sich deshalb auf den Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 BGB.

Danach darf bei der Neuvermietung grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe der zulässigen Vormiete vereinbart werden. Der Vermieter soll durch die Mietpreisbremse nicht gezwungen werden, eine bereits rechtmäßig erzielte Miete beim nächsten Mietverhältnis wieder abzusenken.

Die Vormiete lag allerdings ebenfalls über der allgemeinen Grenze der Mietpreisbremse. Die Vermieterin begründete dies mit Modernisierungsmaßnahmen. Sie hatte den Vormieter vor Abschluss seines Mietvertrags jedoch nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der höheren Miete auf diese Modernisierung berufen wollte.

Die neuen Mieter ließen daraufhin Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend machen. Verlangt wurden unter anderem die Rückzahlung einer aus ihrer Sicht überhöhten Monatsmiete von 242,03 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung zurück. Das Landgericht hatte die Vermieterin zur Rückzahlung der verlangten 242,03 € verurteilt.

Nach Auffassung des Landgerichts konnte die hohe Vormiete nicht berücksichtigt werden. Die Vermieterin habe den Vormieter nicht rechtzeitig über die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen informiert. Deshalb sei die Miete gegenüber dem Vormieter nicht durchsetzbar gewesen und könne auch gegenüber dem Nachmieter keinen Bestandsschutz genießen.

Dieser Beurteilung widersprach der Bundesgerichtshof.

Für die Bestimmung der zulässigen Vormiete kommt es darauf an, ob der geltend gemachte Ausnahmetatbestand tatsächlich vorlag. Entscheidend war daher, ob die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die höhere Vormiete nach § 556e Abs. 2 BGB inhaltlich rechtfertigten.

Der Auskunftsfehler gegenüber dem Vormieter allein führte dagegen nicht dazu, dass die höhere Vormiete im nachfolgenden Mietverhältnis unberücksichtigt bleiben musste.

Die Gründe:

Was bedeutet Bestandsschutz für die Vormiete?

Gilt für eine Wohnung die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. § 556e BGB enthält hiervon Ausnahmen.

War bereits die vom Vormieter geschuldete Miete höher, darf der Vermieter grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Geschützt ist allerdings nicht jede tatsächlich gezahlte oder im Mietvertrag genannte Vormiete. Die Vormiete muss ihrerseits nach den gesetzlichen Vorschriften zulässig gewesen sein.

Eine überhöhte Miete wird also nicht allein deshalb zur geschützten Vormiete, weil der vorherige Mieter sie über längere Zeit widerspruchslos gezahlt hat.

Im entschiedenen Fall kam es deshalb darauf an, ob die Vormiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen rechtmäßig über der allgemeinen Mietobergrenze liegen durfte.

Auskunftsfehler und Wirksamkeit sind zu trennen:

Vermieter müssen einen Mietinteressenten vor Abgabe seiner Vertragserklärung darüber informieren, wenn sie sich auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556e oder 556f BGB berufen wollen. Dazu gehören insbesondere eine höhere Vormiete und bestimmte Modernisierungsmaßnahmen.

Verletzt der Vermieter diese Auskunftspflicht, kann er sich gegenüber dem konkret betroffenen Mieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Eine unterlassene Auskunft führt aber nicht automatisch dazu, dass die vereinbarte Miete dauerhaft und endgültig unwirksam wird.

Der Vermieter kann die Auskunft grundsätzlich nachholen. Je nach Art des Verstoßes darf er sich dann sofort oder erst nach Ablauf der gesetzlichen Sperrfrist auf den Ausnahmetatbestand berufen. Dies setzt voraus, dass die Ausnahme inhaltlich tatsächlich besteht.

Der Bundesgerichtshof trennt damit zwei Fragen:

• War die höhere Miete wegen einer gesetzlichen Ausnahme sachlich zulässig?
• Durfte sich der Vermieter gegenüber dem konkreten Mieter bereits auf diese Ausnahme berufen?

Ein Auskunftsfehler betrifft zunächst nur die zweite Frage. Er ändert nicht automatisch die inhaltliche Zulässigkeit der Mietvereinbarung.

Der Fehler gegenüber dem Vormieter schützt nicht den Nachmieter:

Die vorvertragliche Auskunftspflicht dient dem Schutz des jeweiligen Mieters. Er soll vor Vertragsschluss erkennen können, warum der Vermieter eine Miete verlangt, die oberhalb der allgemeinen Grenze liegt.

Hat der Vermieter diese Pflicht gegenüber dem Vormieter verletzt, kann sich der Vormieter auf die gesetzlichen Folgen des Auskunftsfehlers berufen. Der Nachmieter erhält daraus aber keinen zusätzlichen Schutz. Sein Rechtskreis wird durch den früheren Auskunftsfehler nicht unmittelbar berührt.

Der Nachmieter hat eigene Auskunftsrechte. Ihm gegenüber muss der Vermieter die für das neue Mietverhältnis maßgeblichen Angaben ordnungsgemäß erteilen. Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die neuen Mieter im Mietvertrag über die Höhe der Vormiete informiert. Diese Angabe genügte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs den gesetzlichen Anforderungen.

Die Modernisierung muss tatsächlich nachgewiesen werden:

Die Vermieterin hatte den Rechtsstreit damit noch nicht gewonnen. Das Landgericht hatte bislang nicht festgestellt, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren und in welcher Höhe diese eine Überschreitung der allgemeinen Mietobergrenze rechtfertigten.

Der Bundesgerichtshof konnte daher nicht abschließend entscheiden, ob die vereinbarte Nettokaltmiete von 780,10 € vollständig zulässig war. Diese Prüfung muss das Berufungsgericht nachholen.

Stellt sich heraus, dass die Modernisierung die Vormiete nicht oder nur teilweise rechtfertigte, kann ein Rückzahlungsanspruch der Mieter bestehen.

Auswirkungen für Vermieter:

Das Urteil verhindert, dass ein früherer Auskunftsfehler die Vormiete dauerhaft für alle späteren Mietverhältnisse entwertet. Vermieter können sich gegenüber einem Nachmieter grundsätzlich auf eine zulässige Vormiete berufen, auch wenn sie den Vormieter nicht ordnungsgemäß über den damaligen Ausnahmetatbestand informiert hatten.

Das ist jedoch kein Freibrief. Die Vormiete muss inhaltlich rechtmäßig gewesen sein. Der Vermieter trägt deshalb ein erhebliches Risiko, wenn er die Berechnung später nicht mehr nachvollziehbar belegen kann.

Bei einer auf Modernisierung gestützten Vormiete sollten insbesondere Rechnungen, Zahlungsnachweise, Baubeschreibungen, Ausführungszeiträume und die Berechnung des berücksichtigungsfähigen Erhöhungsbetrags dauerhaft aufbewahrt werden. Der vorherige Mietvertrag und Unterlagen zu späteren Mieterhöhungen gehören ebenfalls in die Objektakte.

Verlangt ein Vermieter tatsächlich eine nach §§ 556d ff. BGB unzulässige Miete, können neben der Rückzahlung überzahlter Beträge auch vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten entstehen. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass solche Kosten grundsätzlich ersatzfähig sein können, wenn der Vermieter schuldhaft eine unzulässig hohe Miete vereinbart oder einfordert.

Praxistipp für Vermieter in Eschweiler und Umgebung:

Vor jeder Neuvermietung sollte zunächst geprüft werden, ob die Wohnung im maßgeblichen Zeitraum einer Mietenbegrenzungsverordnung unterliegt. Ist das der Fall und soll eine Miete oberhalb der allgemeinen Grenze verlangt werden, muss die Ausnahme vor Vertragsschluss sauber dokumentiert werden.

Verlassen Sie sich nicht allein auf den Betrag, den der Vormieter tatsächlich gezahlt hat. Prüfen Sie vielmehr, ob die Vormiete rechtlich zulässig war. Informieren Sie den neuen Mieter außerdem rechtzeitig und in der vorgeschriebenen Form über den maßgeblichen Ausnahmetatbestand.

Besonders bei länger zurückliegenden Modernisierungen empfiehlt sich eine Prüfung vor der Festlegung der neuen Miethöhe. Fehlende Rechnungen oder eine nicht mehr nachvollziehbare Berechnung können dazu führen, dass sich die höhere Vormiete später nicht durchsetzen lässt.

Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler unterstützte ich Vermieter bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe, der Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen und der Gestaltung rechtssicherer Mietverträge. Nehmen Sie gern Kontakt zu mir auf.