Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein wegweisendes Urteil gefällt, das viele private Vermieter und Immobilieneigentümer kalt erwischen könnte. Wer die alte Heizungsanlage im Mietshaus austauscht und die Wärmeversorgung auf einen externen Dienstleister – das sogenannte Wärmecontracting – umstellt, darf die vollen Kosten dafür nicht ohne Weiteres als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Mit seinem Urteil vom 20. Mai 2026 (Az.: VIII ZR 47/25) hat das höchste deutsche Zivilgericht klare Leitlinien gezogen, wann Mieter bei einer solchen Modernisierung für die Contracting-Kosten haften und wann der Vermieter die Zeche selbst zahlen muss. Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler erlebe ich es in der Praxis häufig, dass gut gemeinte energetische Sanierungen zu massiven rechtlichen Fallstricken im Nachgang führen. Dieses Urteil zeigt einmal mehr, wie wichtig eine präzise vertragliche Vorbereitung ist. 

Der Fall: Von der Nachtspeicherheizung zum Contracting-Dienstleister

In dem Verfahren stritten sich eine Vermieterin und ein Mieter aus Berlin, der zwei baulich verbundene Wohnungen gemietet hatte. Bis zum Jahr 2015 gab es in dem gesamten Mehrfamilienhaus keine Zentralheizung. Die Wohnungen wurden stattdessen über elektrische Einzelöfen (Nachtspeicherheizungen) beheizt. Die Mieter betrieben diese Öfen selbst und zahlten den Strom direkt an den Energieversorger. Die Vermieterin rechnete folglich keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser ab.

Das änderte sich im Jahr 2015: Die Vermieterin schloss einen Vertrag mit einem gewerblichen Wärmelieferanten. Dieser baute eine neue zentrale Heizungsanlage im Gebäude ein, die in seinem Eigentum verblieb, und übernahm fortan die Wärmeversorgung gegen Entgelt.

Die Vermieterin kündigte die Maßnahme an, installierte die nötigen Rohre und Heizkörper in den Wohnungen und verlangte nach Fertigstellung monatliche Heizkostenvorauszahlungen. Das Problem: Der Mieter zahlte zwar zunächst, weigerte sich aber später, die Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2018 bis 2020 zu begleichen. Er rügte unter anderem die überhöhten Bezugskosten. 

Die Entscheidung: Kein automatischer Kostenschutz für Vermieter

Während das Landgericht Berlin der Vermieterin noch recht gab, korrigierte der BGH diese Entscheidung im Revisionsverfahren deutlich. Der BGH stellte klar: Die Vermieterin darf die ungekürzten Contracting-Kosten nicht einfach als Betriebskosten umlegen, da im Mietvertrag keine passende Vereinbarung für diese Art der Nahwärmelieferung enthalten war.

Dabei räumte das Gericht mit zwei entscheidenden Rechtsirrtümern auf:

1. § 556c BGB gilt nicht bei der erstmaligen Umstellung von Mieter-Einzelöfen

Das Gesetz enthält in § 556c BGB eigentlich eine mieterfreundliche Regelung für die Umstellung auf Wärmecontracting. Sie besagt, dass der Vermieter die Kosten umlegen darf, wenn die neue Anlage effizienter arbeitet und die Wärme für den Mieter nicht teurer wird als vor der Umstellung (sogenannte Kostenneutralität).

Der BGH entschied jedoch, dass diese Vorschrift hier weder direkt noch entsprechend (analog) anwendbar ist. Der Grund: § 556c BGB setzt voraus, dass der Vermieter zuvor eine eigene Zentralheizung betrieben hat und diese Eigenversorgung nun auf einen Dritten überträgt. Wenn die Mieter sich jedoch vorher komplett selbst über Einzelöfen versorgt haben, liegt ein völlig anderer Sachverhalt vor.

2. Die Modernisierung rechtfertigt keine automatische Umlage aller Betriebskosten

Die Vermieterin argumentierte, dass der Einbau der Zentralheizung eine duldungspflichtige Modernisierung war, die den Wohnwert steigert. Dadurch seien neue Betriebskosten entstanden, die sie laut Mietvertrag anteilig umlegen dürfe.

Der BGH hielt dagegen: Ein Wärmecontracting-Vertrag enthält nicht nur die reinen Energiekosten (wie Gas oder Öl). Der Dienstleister kalkuliert in seinen Preis auch die Kosten für die Anschaffung der Anlage, die Instandhaltung, Zinsen und seinen eigenen Gewinn ein. Diese Investitions- und Reparaturkosten muss laut Gesetz eigentlich der Vermieter tragen. Sie dürfen nicht versteckt über den Umweg des Wärmecontractings als "Betriebskosten" auf den Mieter abgewälzt werden, es sei denn, es wurde im Mietvertrag glasklar vereinbart.

Das Ergebnis:

 Nur die Basis-Heizkosten sind umlegbar

Da sich Mieter und Vermieterin nach dem Umbau stillschweigend darauf geeinigt hatten, dass überhaupt Heizkosten abgerechnet werden, darf die Vermieterin nicht komplett leer ausgehen.

Sie darf jedoch für die Jahre 2018 bis 2020 nur den Kostenanteil verlangen, der angefallen wäre, wenn sie die Zentralheizung auf eigene Kosten eingebaut und selbst betrieben hätte (Betriebskosten nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung). Auf den kalkulatorischen Kosten des Contractors für die Anlage und die Instandhaltung bleibt sie sitzen, sofern das Berufungsgericht bei der neuen Verhandlung keine anderslautende Vereinbarung der Parteien feststellt.

Wichtige Ausnahme im Urteil:

 Für das Abrechnungsjahr 2017 musste der Mieter die Nachzahlung trotzdem voll leisten. Er hatte die gesetzliche Einwandsfrist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung verpasst. Nach Ablauf dieser Frist sind selbst inhaltlich falsche Abrechnungen für den Mieter bindend.

Praxistipp für Eigentümer in Eschweiler und Umgebung

Planen Sie als privater Vermieter oder WEG-Eigentümergemeinschaft in Eschweiler die Umstellung einer Immobilie von dezentralen Gas-Etagenheizungen oder alten Öfen auf ein modernes Wärmecontracting? Gehen Sie dabei keinesfalls vorschnell vor.

• Vertragsprüfung vor Anlagenbau:

 Prüfen Sie Ihre bestehenden Mietverträge genau. Klauseln, die lediglich die Umlage von "Zentralheizungskosten" oder "Fernwärme" erlauben, decken ein lokales Wärmecontracting im Haus (Nahwärme) oft nicht rechtlich ab.

• Rechtssichere Modernisierungsvereinbarung:

 Wenn Sie alte Mieter-Einzelheizungen ersetzen, sollten Sie vor dem Einbau der neuen Anlage eine schriftliche Vereinbarung mit Ihren Mietern treffen. Darin muss explizit geregelt werden, dass die Wärme über einen Contractor geliefert wird und diese Contracting-Kosten als Betriebskosten übernommen werden.

• Fristen im Blick ehalten:

 Wenn Mieter Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung erheben, reagieren Sie zeitnah. Umgekehrt gilt: Rechnet Ihr Mieter über Jahre hinweg nicht rechtzeitig ab oder verpassen Sie als Vermieter die jährliche Abrechnungsfrist, droht der Verlust berechtigter Forderungen.

Bei allen Fragen rund um Modernisierungen, Contracting-Verträge und Betriebskostenabrechnungen steht Ihnen Rechtsanwalt Farkas, Ihr erfahrener Anwalt für Immobilienrecht in Eschweiler, pragmatisch und lösungsorientiert zur Seite. Vermeiden Sie teure Fehler und lassen Sie Ihre Verträge im Vorfeld rechtssicher gestalten.