Wer eine Immobilie besitzt und die Verwaltung in professionelle Hände gibt, möchte Aufwand sparen. Findet der Hausverwalter dann auch noch direkt einen neuen Mieter für den Leerstand, scheint das auf den ersten Blick eine praktische Komplettlösung zu sein. Viele Verwalterverträge enthalten daher Klauseln, nach denen dem Verwalter bei einer erfolgreichen Neuvermietung eine zusätzliche Provision zusteht – oft in Höhe von zwei Monatskaltmieten.

Doch genau dieser weit verbreiteten Praxis hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem aktuellen Urteil einen dicken Strich durch die Rechnung gemacht. Das höchste deutsche Zivilgericht hat entschieden, dass eine solche Provisionsvereinbarung im Verwaltervertrag komplett unwirksam ist. Für Eigentümer bedeutet das: Sie müssen für die Vermittlung durch den eigenen Verwalter keinen Cent extra zahlen – und können bereits gezahlte Honorare sogar zurückfordern. Als Anwalt für Immobilienrecht in Eschweiler erkläre ich Ihnen, was das Urteil für Ihre Verträge bedeutet.

Das Problem:

 Wenn der Verwalter zum Makler wird

Im konkreten Fall, den der BGH zu entscheiden hatte (Urteil vom 21.05.2026 – Az. I ZR 224/25), ging es um eine Eigentümerin von über 120 Wohnungen. Sie hatte ein Unternehmen mit der laufenden Verwaltung der Immobilien betraut. Im Vertrag war vereinbart, dass der Verwalter neben seiner monatlichen Grundgebühr bei Neuvermietungen eine zusätzliche Provision erhält. Im Laufe der Zeit kam es zu 13 Neuvermietungen, für die der Verwalter insgesamt über 16.000 Euro kassierte.

Nach dem Ende der Zusammenarbeit forderte die Eigentümerin das Geld zurück. Sie argumentierte, dass das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) eine solche Zusatzvergütung verbietet. Der Verwalter weigerte sich und zog durch die Instanzen – am Ende ohne Erfolg.

Die Entscheidung des BGH: Striktes Provisionsverbot gilt auch für Vermieter

Der BGH stellte unmissverständlich klar: Ein Wohnungsvermittler (also jemand, der Mietverträge vermittelt oder nachweist) hat keinen Anspruch auf ein Entgelt, wenn er gleichzeitig der Verwalter der betroffenen Wohnung ist.

Bisher war in der Rechtswissenschaft umstritten, ob dieses Verbot aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz nur den Mieter schützen soll oder ob es auch im Verhältnis zwischen Verwalter und Vermieter greift. Viele Verwalter dachten, seit der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips (wer den Makler bestellt, bezahlt ihn) dürften sie vom Eigentümer ungestraft eine Provision verlangen. Der BGH erteilte dieser Ansicht eine Absage:

• Der Wortlaut ist eindeutig:

Das Gesetz unterscheidet an dieser Stelle nicht, wer die Provision zahlt. Es schließt den Anspruch generell aus, sobald eine Verwalterstellung vorliegt.

• Schutz vor verdeckten Kosten:

 Wenn der Vermieter dem Verwalter eine Provision zahlen müsste, bestünde laut BGH die Gefahr, dass diese Kosten über eine höhere Miete heimlich auf den Mieter umgelegt werden. Das Gesetz will den Mieter aber sowohl direkt als auch indirekt vor solchen Zusatzkosten schützen.

• Fehlende echte Maklerleistung:

 Ein Verwalter steht ohnehin im "Lager" des Eigentümers und nimmt dessen Interessen dauerhaft wahr. Eine unabhängige, klassische Maklertätigkeit liegt daher strukturell gar nicht vor.

Die Konsequenz:

Die Provisionsvereinbarung im Verwaltervertrag ist von Anfang an unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermittG). Der Verwalter hat das Geld ohne rechtlichen Grund erhalten und muss die gesamte Summe nebst Zinsen an die Eigentümerin zurückzahlen.

Praxistipp von Rechtsanwalt Farkas für Immobilieneigentümer in Eschweiler und Umgebung

Dieses Urteil ist ein Paukenschlag für die Immobilienwirtschaft und stärkt privaten Vermietern massiv den Rücken. Als Rechtsanwalt Farkas empfehle ich Eigentümern in der Region 52249 Eschweiler jetzt folgendes Vorgehen:

1.Verwalterverträge prüfen:

 Schauen Sie sofort in Ihre bestehenden Verträge mit Ihren Haus- oder Sondereigentumsverwaltungen. Enthält der Vertrag Klauseln, die dem Verwalter bei Neuvermietung eine Provision oder Sondervergütung zusichern?

2.Zahlungen stoppen:

 Steht aktuell eine Neuvermietung an, sollten Sie keine Maklerprovisionen an Ihren Verwalter zahlen. Weisen Sie ihn freundlich aber bestimmt auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung hin.

3.Geld zurückfordern:

 Haben Sie in den vergangenen Jahren Provisionen für Neuvermietungen an Ihren aktuellen oder ehemaligen Verwalter gezahlt? Überprüfen Sie, ob diese Beträge zurückgefordert werden können. Hierbei müssen jedoch die gesetzlichen Verjährungsfristen beachtet werden.

Wichtiger Hinweis zur Abgrenzung:

Das Verbot gilt für die Verwaltung von Wohnraum. Wenn Sie Ihren Verwalter damit beauftragen, Gewerberäume zu vermieten oder Ihre Immobilie zu verkaufen, gelten andere Regeln. Hier dürfen weiterhin Courtagen vereinbart und verdient werden.

Sollten Sie unsicher sein, ob die Klauseln in Ihrem Vertrag wirksam sind, oder benötigen Sie Unterstützung bei der Rückforderung unberechtigter Zahlungen, stehe ich Ihnen als erfahrener Anwalt für Immobilienrecht in Eschweiler gerne mit Rat und Tat zur Seite.