Der Bundesgerichtshof hat diese für Wohnungseigentümer wichtige Frage mit Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 190/25 beantwortet. Die klare Aussage lautet: Wer nur den vorbereitenden Beschluss angreift, kann trotz eines erfolgreichen Verfahrens zu spät kommen. Der spätere Umlaufbeschluss muss grundsätzlich gesondert und fristgerecht angefochten werden.

Der Fall:

Der Kläger war Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In einer Eigentümerversammlung vom 25.05.2023 beschlossen die Eigentümer unter dem Tagesordnungspunkt „Erneuerung der Heizungsanlage“, dass über die Erneuerung nach einer bestimmten Variante im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden könne.

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss, der außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst wird. Die Eigentümer stimmen dabei beispielsweise per Brief oder E-Mail ab. Grundsätzlich müssen nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG alle Wohnungseigentümer einem solchen Beschluss in Textform zustimmen.

Von dieser Einstimmigkeit kann die Gemeinschaft für einen einzelnen Gegenstand abweichen. Nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können die Eigentümer vorab beschließen, dass für den späteren Umlaufbeschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dieser vorbereitende Beschluss wird als Absenkungsbeschluss bezeichnet, weil er die erforderliche Stimmenzahl absenkt.

Ein Eigentümer erhob gegen den Absenkungsbeschluss eine Beschlussmängelklage. Er wollte also gerichtlich feststellen lassen, dass der Beschluss ungültig ist.

Während des Gerichtsverfahrens blieb die Gemeinschaft jedoch nicht untätig. Sie fasste im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit einen weiteren Beschluss über die Auftragserteilung zum Austausch der Heizungsanlage. In einer zusätzlichen Eigentümerversammlung wurde außerdem die Finanzierung beschlossen. Der Umlaufbeschluss und der Finanzierungsbeschluss wurden nicht erfolgreich angefochten und damit bestandskräftig.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Eigentümers zurück. Die Klage gegen den ursprünglichen Absenkungsbeschluss war inzwischen unzulässig geworden.

Zugleich stellte der Bundesgerichtshof drei Grundsätze auf:

1. Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kann selbstständig mit einer Beschlussmängelklage angegriffen werden.

2. Wird der Absenkungsbeschluss gerichtlich für ungültig erklärt oder ist er sogar nichtig, führt dies nicht automatisch zur Nichtigkeit des späteren Umlaufbeschlusses. Der Umlaufbeschluss ist lediglich anfechtbar.

3. Ist der Umlaufbeschluss bereits bestandskräftig, kann sich ein Mangel des Absenkungsbeschlusses auf ihn nicht mehr auswirken. Die Klage gegen den Absenkungsbeschluss verliert dann regelmäßig ihren praktischen Nutzen.

Die Gründe:

Der Absenkungsbeschluss kann gesondert angefochten werden

In Rechtsprechung und juristischer Literatur war bislang umstritten, ob ein Absenkungsbeschluss selbstständig angefochten werden kann. Teilweise wurde vertreten, seine Rechtmäßigkeit könne erst im Verfahren gegen den späteren Umlaufbeschluss geprüft werden.

Der Bundesgerichtshof hat sich gegen diese Ansicht entschieden. Ein Absenkungsbeschluss legt verbindlich fest, mit welcher Mehrheit eine zukünftige Entscheidung außerhalb einer Eigentümerversammlung getroffen werden darf. Er wirkt damit über die Eigentümerversammlung hinaus und kann bestandskräftig werden.

Eigentümer dürfen deshalb bereits den Absenkungsbeschluss gerichtlich prüfen lassen. Sie müssen nicht abwarten, bis der eigentliche Umlaufbeschluss gefasst worden ist.

Der Fehler des ersten Beschlusses erfasst nicht automatisch den zweiten:

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem nichtigen und einem lediglich anfechtbaren Beschluss.

Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam. Auf seine Unwirksamkeit kann man sich grundsätzlich auch noch später berufen. Ein anfechtbarer Beschluss bleibt dagegen wirksam, solange er nicht innerhalb der gesetzlichen Frist angefochten und durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs führt selbst die Nichtigkeit des Absenkungsbeschlusses nicht zur automatischen Nichtigkeit des nachfolgenden Umlaufbeschlusses. Grund dafür ist, dass die gesetzlich vorgesehene Einstimmigkeit bei Umlaufbeschlüssen von den Eigentümern grundsätzlich geändert werden kann. Das Einstimmigkeitserfordernis ist daher keine zwingende Regel, von der unter keinen Umständen abgewichen werden darf.

Ein Fehler bei der erforderlichen Mehrheit macht den Umlaufbeschluss deshalb nur anfechtbar. Wird er nicht fristgerecht angegriffen, bleibt er wirksam.

Bestandskraft beendet den Streit praktisch:

Im entschiedenen Fall waren der Austausch der Heizungsanlage und dessen Finanzierung inzwischen abschließend beschlossen worden. Die entsprechenden Beschlüsse waren bestandskräftig.

Selbst wenn der Kläger mit seiner Klage gegen den Absenkungsbeschluss noch Erfolg gehabt hätte, wäre der spätere Umlaufbeschluss bestehen geblieben. Die gerichtliche Entscheidung hätte ihm daher keinen rechtlichen oder tatsächlichen Vorteil mehr gebracht. Aus diesem Grund fehlte das erforderliche Rechtsschutzinteresse.

Der Bundesgerichtshof ließ offen, ob ein Absenkungsbeschluss für mehrere spätere Umlaufbeschlüsse verwendet werden kann. Jedenfalls dann, wenn die vorgesehene Maßnahme einschließlich ihrer Finanzierung abschließend beschlossen wurde, ist der Absenkungsbeschluss nach Auffassung des Gerichts verbraucht.

Auswirkungen für Wohnungseigentümer:

Das Urteil zeigt, dass Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss rechtlich eigenständige Entscheidungen sind. Ein Verfahren gegen den ersten Beschluss schützt nicht automatisch vor den Folgen des zweiten.

Wer einen Absenkungsbeschluss für fehlerhaft hält, sollte deshalb genau verfolgen, ob die Verwaltung anschließend das angekündigte Umlaufverfahren einleitet. Wird dort ein weiterer Beschluss gefasst, muss auch dieser gesondert geprüft und gegebenenfalls angefochten werden.

Die Anfechtungsklage ist nach § 45 WEG grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der jeweiligen Beschlussfassung zu erheben. Die Klagebegründung muss grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten vorliegen. Diese Fristen gelten für jeden anfechtbaren Beschluss gesondert. Ein bereits laufendes Verfahren gegen den Absenkungsbeschluss hemmt die Frist für den späteren Umlaufbeschluss nicht.

Für Verwalter und Gemeinschaften folgt daraus ebenfalls eine klare Aufgabe: Der Gegenstand des Absenkungsbeschlusses sollte präzise bezeichnet werden. Aus dem Beschlusstext muss hervorgehen, über welche konkrete Maßnahme später mit einfacher Mehrheit im Umlaufverfahren entschieden werden soll. Eine pauschale Ermächtigung für beliebige künftige Entscheidungen ist zu vermeiden.

Praxistipp für Eigentümer in Eschweiler und Umgebung:

Erhalten Sie während eines laufenden Anfechtungsverfahrens eine Aufforderung zur Abstimmung im Umlaufverfahren, sollten Sie nicht auf den Ausgang des ersten Prozesses warten. Prüfen Sie beide Beschlüsse getrennt:

• Ist der Gegenstand des Absenkungsbeschlusses ausreichend bestimmt?
• Deckt er den späteren Umlaufbeschluss tatsächlich ab?
• Wurde das Abstimmungsergebnis ordnungsgemäß bekannt gegeben?
• Läuft bereits die einmonatige Anfechtungsfrist?
• Müssen beide Beschlüsse in einer Klage oder durch eine Klageerweiterung angegriffen werden?



Gerade bei größeren Maßnahmen wie einer Heizungserneuerung, Dachsanierung oder Fassadeninstandsetzung können bestandskräftige Beschlüsse erhebliche Zahlungspflichten auslösen. Eine rechtzeitige Prüfung verhindert, dass ein möglicherweise fehlerhafter Umlaufbeschluss allein wegen Fristablaufs wirksam bleibt.

Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler unterstützte ich Wohnungseigentümer und Gemeinschaften bei der Prüfung von Absenkungsbeschlüssen, Umlaufbeschlüssen und Beschlussanfechtungen nach dem WEG.

Nehmen Sie gern Kontakt zu mir auf.