Grenzüberbauung beim Hauskauf: BGH entscheidet zur Haftung bei Überbau und Sachmängeln
Wer eine Immobilie erwirbt, geht davon aus, dass das Gebäude rechtmäßig auf dem Grundstück steht. Reicht ein Anbau oder Nebengebäude jedoch über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück, entsteht ein sogenannter Überbau. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 26.06.2026 – Az. V ZR 78/25) hat nun eine wichtige Rechtsfrage geklärt: Ein entschuldigter Überbau ist kein Rechtsmangel, sondern rechtlich als Sachmangel einzustufen.
Für Käufer und Verkäufer von Immobilien in und um Eschweiler hat diese Unterscheidung enorme praktische Konsequenzen. Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler berate ich regelmäßig bei Konflikten im Grundstücksrecht. Nachfolgend zeige ich Ihnen, worauf es nach dieser Grundsatzentscheidung ankommt.
Der Streitfall:
Verfallener Schuppen, Schwarzbau und Grenzüberschreitung
Im zugrundeliegenden Fall erwarb der Verkäufer 1992 ein Grundstück. Er riss einen alten Schuppen ab und errichtete an dessen Stelle ein Wohnnebengebäude. Dieses Gebäude ragte teilweise über die Grenze auf das Nachbargrundstück (Überbau). Zudem fehlte für den Neubau sowie für Umbauten am Hauptgebäude die Baugenehmigung.
Jahre später verkauften die Eigentümer das Anwesen unter dem üblichen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im Notarvertrag garantierten die Verkäufer lediglich, dass das Objekt „frei von Rechten Dritter“ (also frei von Rechtsmängeln) sei. Als die Käufer vom Fehlen der Baugenehmigung und dem Grenzüberbau erfuhren, verlangten sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags und forderten Schadensersatz.
Die Rechtslage:
Unterschied zwischen Sachmangel und Rechtsmangel
In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien vereinbaren Parteien fast immer einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Bei der rechtlichen Einordnung gilt:
- Sachmangel (§ 434 BGB):
Ein Fehler, der in der physischen Beschaffenheit oder Lage der Immobilie begründet liegt (z. B. feuchter Keller, fehlende Baugenehmigung oder Bauteile auf dem Nachbargrundstück). Greift ein vertraglicher Haftungsausschluss, haftet der Verkäufer hierfür nur, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
- Rechtsmangel (§ 435 BGB):
Ein Dritter kann Rechte an der Sache gegen den Käufer geltend machen, die im Kaufvertrag nicht übernommen wurden (z. B. eine im Grundbuch eingetragene Hypothek oder ein nicht vereinbartes Nießbrauchsrecht).
Das Oberlandesgericht hatte zunächst angenommen, dass die Pflicht zur Zahlung einer Überbaurente an den Nachbarn einen Rechtsmangel darstelle. Damit wäre der vereinbarte Haftungsausschluss wirkungslos gewesen.
Das BGH-Urteil:
Überbau knüpft an die Lage der Sache an
Der BGH stellte klar: Ein entschuldigter Überbau stellt für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel, sondern ausschließlich einen Sachmangel dar.
Die Karlsruher Richter begründeten dies damit, dass nachbarrechtliche Eigentumsbeschränkungen gesetzlicher Natur sind. Die Notwendigkeit, eine Überbaurente (§ 912 BGB) an den Nachbarn zu zahlen, ergibt sich direkt aus der tatsächlichen örtlichen Lage des Gebäudes – also der physischen Beschaffenheit der Kaufsache.
Die Konsequenz für den Fall:
Da der Überbau rechtlich ein Sachmangel ist, greift der vereinbarte Haftungsausschluss im Notarvertrag grundsätzlich eingreifend durch. Die Käufer können den Kaufvertrag nur rückabwickeln, wenn sie dem Verkäufer nachweisen, dass dieser den Überbau oder die fehlende Baugenehmigung arglistig verschwiegen hat. Der Fall wurde zur genauen Aufklärung dieser Arglist an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Praxistipp für Grundstückskäufer und Verkäufer in Eschweiler
Ob in der Eschweiler Innenstadt, in Dürwiß, Weisweiler oder den umliegenden Gemeinden – Grenzbauten und historische Anbauten sind im Bestand häufig anzutreffen.
- Tipp für Käufer:
Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Garantieklauseil für „Rechtsmängel“ Sie vor baulichen Problemen schützen. Prüfen Sie vor dem Kauf genau die Grundstücksgrenzen sowie das Vorliegen aller Baugenehmigungen. Fehlt eine Baugenehmigung oder ragt ein Gebäude über die Grenze, muss dies explizit im Kaufvertrag geregelt werden.
- Tipp für Verkäufer:
Liegt ein Grenzüberbau oder eine fehlende Baugenehmigung vor, müssen Sie den Käufer ungefragt darüber informieren. Verschweigen Sie bekannte Mängel, riskieren Sie wegen Arglist trotz Haftungsausschlusses die Rückabwicklung des Notarvertrags und hohe Schadensersatzforderungen.
Bei Fragen zu Kaufverträgen, Grenzstreitigkeiten oder der Sachmängelhaftung stehe ich Ihnen als Anwalt für Immobilienrecht mit fundierter Expertise zur Seite. Nehmen Sie gern Kontakt zu mir auf.
