Maklerprovision beim Kauf eines Zweifamilienhauses: Wann gilt die gesetzliche Kostenteilung?
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. I ZR 111/25) sorgt für Rechtssicherheit beim Immobilienkauf. Wer eine Immobilie erwirbt, die nach Bauart und Nutzung als Zweifamilienhaus gilt, muss unter Umständen die volle Maklerprovision alleine tragen – selbst wenn er das Haus später als Einfamilienhaus für die eigene Familie nutzen möchte.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler analysiere ich regelmäßig aktuelle Entscheidungen der Obergerichte für Vermieter, Käufer und Immobilieneigentümer aus der Region. Das aktuelle BGH-Urteil verdeutlicht, worauf Sie bei Maklerverträgen und der Provisionsverteilung zwingend achten müssen.
Der Ausgangsfall: Vollprovision für ein vermietetes Zweifamilienhaus
In dem vom BGH entschiedenen Fall bot ein Immobilienmakler ein vermietetes Haus mit zwei Wohneinheiten an. Der spätere Käufer erwarb die Immobilie als Privatperson und schloss mit dem Makler einen Vertrag ab, der eine reines Käuferprovision von 6,55 Prozent des Kaufpreises vorsehen sollte.
Nach dem Kaufvertragsschluss verlangte der Makler die Zahlung von über 41.000 Euro Provision. Der Käufer verweigerte die Zahlung und berief sich auf den gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB):
Da er das Gebäude künftig alleine mit seiner Familie als Einfamilienhaus nutzen wolle, hätte die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden müssen. Ohne diese Teilung sei der Maklervertrag unwirksam.
Die Rechtslage: Was besagt der Halbteilungsgrundsatz?
Seit Ende 2020 gilt im deutschen Immobilienrecht der sogenannte Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB). Er schreibt vor:
Wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird, darf er von beiden Seiten nur eine Provision in jeweils gleicher Höhe verlangen.
Dieser Schutz gilt strikt beim Kauf von:
- Einfamilienhäusern
- Eigentumswohnungen
- Verbrauchern als Käufern (private Nutzung).
Der Gesetzgeber wollte damit private Käufer vor unfairen Kostenentlastungen der Verkäuferseite schützen. Wichtig zu wissen: Der Schutz gilt nicht automatisch beim Kauf von reinen Gewerbeimmobilien oder echten Mehrfamilienhäusern.
Die Entscheidung des BGH: Zeitpunkt der Mitteilung ist entscheidend
Der Bundesgerichtshof gab dem Makler vollumfänglich recht. Der Käufer musste die vereinbarte Provision in voller Höhe bezahlen. Das Gericht begründete seine Entscheidung wie folgt:
1. Objektiver Gesamteindruck:
Das Gebäude verfügte über zwei getrennte, in sich geschlossene Wohnungen mit separaten Zugängen und Küchen. Es handelte sich somit baulich und objektiv um ein Zweifamilienhaus.
2. Erkennbarkeit bei Vertragsschluss:
Grundsätzlich kann zwar auch ein Mehrfamilienhaus rechtlich als Einfamilienhaus eingestuft werden, wenn der Käufer es als einheitliches Wohnhaus für seinen eigenen Haushalt nutzen möchte. Abers: Diese Nutzungsabsicht muss dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags ausdrücklich mitgeteilt werden.
3. Nachträgliche Änderung zwecklos:
Der Käufer hatte dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags (bei Besichtigungsterminen) mitgeteilt, dass er das Haus alleine bewohnen wolle. Zu diesem Zeitpunkt war der Vertrag rechtlich bereits wirksam zustande gekommen. Eine nachträgliche Unwirksamkeit tritt dadurch nicht ein.
Der BGH betonte, dass der Makler bereits bei Vertragsschluss wissen muss, welche gesetzlichen Regeln gelten. Nur so kann er entscheiden, ob er seine Provisionsvereinbarungen mit dem Verkäufer anpasst oder das Mandat ablehnt.
Praxistipp für Eigentümer und Käufer in Eschweiler und Umgebung:
Egal ob Sie eine Immobilie in Eschweiler, Stolberg, Aachen oder der Städteregion kaufen oder verkaufen möchten: Rechtliche Klarheit vor der Unterschrift erspart teure Prozesse.
- Für Käufer:
Wenn Sie ein Mehr- oder Zweifamilienhaus erwerben möchten, um es künftig als Einfamilienhaus für Ihre eigene Familie umzubauen oder zu nutzen, teilen Sie dies dem Makler schriftlich (z. B. per E-Mail) mit, bevor Sie das Exposé anfordern oder den Maklervertrag bestätigen. Nur so greift der Schutz des Halbteilungsgrundsatzes.
- Für Verkäufer & Eigentümer:
Verlassen Sie sich bei Immobilienverkäufen nicht auf mündliche Absprachen. Die Gestaltung von Makler- und Kaufverträgen erfordert Präzision, damit der Provisionsanspruch rechtssicher bestehen bleibt.
Sollten Sie Fragen zu Kaufverträgen, Maklerprovisionen oder dem Immobilienrecht haben, steht ich Ihnen als Fachanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler gerne mit fundierter Beratung zur Seite. Kontaktieren Sie mich online über meine Website.
