Betriebskostenabrechnung: BGH stärkt Vermieter beim Wirtschaftlichkeitsgebot
Wer Wohnungen oder Gewerberäume vermietet, kennt den jährlichen Aufwand mit der Betriebskostenabrechnung. Nach der Zustellung kommt es häufig zum Streit mit den Mietern über Nachzahlungen. Besonders das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot führt regelmäßig zu Konflikten. Viele Mieter verweigern Zahlungen mit dem Argument, dass der Vermieter vor einer Auftragsvergabe keine Vergleichsangebote eingeholt habe. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. Mai 2026 (Az.: VIII ZR 6/24) bringt nun erhebliche Erleichterungen und Rechtssicherheit für Eigentümer. Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler erkläre ich Ihnen in diesem Beitrag, warum diese Entscheidung eine spürbare Entlastung für Sie bedeutet und worauf Sie bei Ihren Abrechnungen achten müssen.
Der Fall:
Streit um Verträge und späte Grundsteuer
In dem Verfahren, das dem BGH vorlag, ging es um eine Vermieterin, die nach dem Abschluss der Mietverträge ein Unternehmen mit dem gesamten technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagement beauftragt hatte. Die Kosten für dieses umfassende Leistungspaket legte sie anteilig auf die Mieter um. Die Mieter weigerten sich jedoch, die Nachzahlungen für die Jahre 2017 und 2018 zu leisten. Sie argumentierten, die Vermieterin habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, da sie vor dem Vertragsabschluss keine Angebote von anderen Firmen eingeholt hatte.
Zusätzlich stritten die Parteien über die Grundsteuer. Die Stadt hatte die endgültigen Grundsteuerbescheide für die betroffenen Jahre erst im April 2020 erlassen. Da die Adressatenangabe fehlerhaft war, legte die Vermieterin Einspruch ein. Im August 2020 rechnete sie die Grundsteuer gegenüber den Mietern ab. Die Mieter meinten, diese Abrechnung sei verfristet, da zwischen dem ersten Bescheid im April und der Abrechnung im August mehr als drei Monate vergangen waren. Das zuständige Landgericht gab den Mietern recht, woraufhin die Vermieterin vor den BGH zog.
Die Entscheidung:
Mehr Spielraum für Eigentümer
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und stärkte die Rechte von Vermietern in beiden Punkten maßgeblich. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die pauschale Verweigerung der Nachzahlungen durch die Mieter keinen rechtlichen Bestand hat.
Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten vor Vertragsabschluss
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter dazu, bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Der Vermieter darf kein Geld der Mieter verschwenden.
Der BGH stellte nun ausdrücklich klar: Ein Vermieter verletzt dieses Gebot nicht automatisch dadurch, dass er vor einer Beauftragung keine Vergleichsangebote einholt. Es gibt im Gesetz keine feste Pflicht, zwingend alternative Angebote einzuholen. Maßgeblich ist nicht das Verfahren der Auswahl, sondern das Ergebnis. Entscheidend ist allein, ob die vereinbarten Preise für die Dienstleistungen am Markt üblich sind oder ob sie objektiv überhöht ausgehandelt wurden.
Mieter müssen überhöhte Preise konkret beweisen
Die Entscheidung hat zudem erhebliche Auswirkungen auf die sogenannte Darlegungs- und Beweislast vor Gericht. Wer ein Recht für sich beansprucht, muss die entsprechenden Tatsachen belegen. Der BGH betonte, dass der Mieter die Pflicht hat, einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret zu beweisen.
Mieter können sich nicht mehr einfach darauf zurückziehen, das Fehlen von Vergleichsangeboten zu rügen. Sie müssen konkret nachweisen, dass die abgerechneten Kosten nicht marktgerecht waren und dass durch andere Dienstleister eine echte Ersparnis erzielt worden wäre. Hierfür können Mieter beispielsweise auf Internetrecherchen oder Datensammlungen örtlicher Interessenverbände zurückgreifen. Gelingt den Mietern dieser Nachweis nicht, bleibt die Umlage der Kosten wirksam.
Nachträgliche Grundsteuer: Wann tickt die Dreimonatsfrist?
Vermieter müssen Betriebskosten innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Liegt ein unverschuldetes Abrechnungshindernis vor – weil etwa die Gemeinde den Grundsteuerbescheid erst Jahre später zustellt –, verlängert sich diese Frist. Nach Wegfall des Hindernisses muss die Abrechnung im Regelfall innerhalb von drei Monaten erfolgen.
Im vorliegenden Fall ging der Bescheid im April 2020 ein, die Abrechnung erfolgte im August 2020. Der BGH entschied, dass diese Frist nicht versäumt wurde. Da die Vermieterin Einspruch gegen den fehlerhaften Bescheid eingelegt hatte, bestand das Abrechnungshindernis rechtlich so lange fort, bis das Verfahren abgeschlossen war. Das war erst mit dem Änderungsbescheid im Oktober 2020 der Fall. Dass die Vermieterin bereits im August abrechnete, weil sie vorab die informelle Bestätigung erhielt, dass sich an der Steuerhöhe nichts ändern wird, darf ihr nicht zum Nachteil gereicht werden.
Praxistipp für Eigentümer in Eschweiler
Obwohl der BGH die Position der Vermieter stärkt, entbindet Sie das Urteil nicht von jeglicher Sorgfaltspflicht. Wenn Sie Immobilien in 52249 Eschweiler oder der umliegenden Region vermieten, sollten Sie folgende Punkte beachten:
1. Marktüblichkeit im Blick behalten:
Auch wenn Sie keine formellen Vergleichsangebote einholen müssen, empfiehlt es sich, Marktpreise zu dokumentieren. Kurze Notizen zu regionalen Preisen für Hausmeister- oder Wartungsdienste helfen Ihnen im Streitfall, die Angemessenheit der Kosten sofort zu belegen.
2. Behördenverzögerungen genau dokumentieren:
Falls sich Grundsteuer- oder Gebührenbescheide der Stadt Eschweiler verzögern, halten Sie das Eingangsdatum der Dokumente exakt schriftlich fest. Wenn Sie Einsprüche gegen Bescheide führen, bleibt das Abrechnungshindernis bestehen – nutzen Sie nach Abschluss des Verfahrens dennoch zügig das dreimonatige Zeitfenster für die Nachberechnung.
3. Pauschale Abzüge vermeiden:
Achten Sie bei gemischten Tätigkeiten (wie einem Hausmeister, der auch Reparaturen durchführt) darauf, die Arbeitsanteile nachvollziehbar aufzuschlüsseln. Reine Pauschalschätzungen ohne konkrete Leistungsgrundlage werden von den Gerichten nach wie vor gekürzt.
Bei unklaren Rechtsfragen oder komplizierten Betriebskostenabrechnungen helfe ich Ihnen gerne weiter. Als Ihr Anwalt für Immobilienrecht Eschweiler prüfe ich Ihre Verträge und Abrechnungen, wehre unberechtigte Mieterforderungen ab und sorge dafür, dass Sie Ihre Nachforderungen rechtssicher durchsetzen können. Nehmen Sie gerne Kontakt zu mir auf.
