Kann der Vermieter eine Wohnung kündigen, obwohl die Mieter schon über 80 Jahre alt sind? Grundsätzlich ja, entschied der BGH (Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19), es sei denn, neben dem hohen Alter treten Umstände hinzu, die den Mietern den Wohnortwechsel unzumutbar machen.

"Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab."

"Die 1932 geborene Beklagte und ihr 1934 geborener, inzwischen verstorbener Ehemann, der ehemalige Beklagte zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im vierten Obergeschoss gelegene Zweizimmerwohnung in Berlin." Die Klägerin kündigte den Beklagten diese Wohnung im August 2015 wegen Eigenbedarfs. "Die Beklagte und ihr ... Ehemann widersprachen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel."

Der BGH verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG Berlin. Dabei führte er aus:

"Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. ... Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 , aaO). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle seines Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen ( Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 , aaO Rn. 31 mwN)."

Es bleibt dabei, dass hohes Alter, schlechter Gesundheitszustand und lanjährige soziale Verwurzelung der Mieter dazu führen können, dass eine an sich eröffnete Kündigungsmöglichkeit des Vermieters durch § 574 BGB zunichte gemacht wird.

Tipp für den Vermieter: Schon in der Kündigung sollten Sie auf die Widerspruchsmöglichkeit nach § 574 BGB hinweisen. Danach verkürzen Sie zumindest die Frist, innerhalb derer der Mieter Ihnen die Härtefallumstände mitteilen muss. Sie erleben so nicht erst im Räumungsprozess ein blaues Wunder.

Tipp für den Mieter: Es reicht nicht aus, im Räumungsrechtsstreit einfach zu erklären, man sei zu alt, zu krank oder zu stark sozial verwurzelt. Es bedarf vielmehr einer guten Begründung, warum die Krankheit am Umzug hindert und in welcher Form die soziale Verwurzelung entstanden ist.