Die geplatzte Wasserleitung
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Der Klassiker: Draußen ist es kalt, drinnen wird nicht richtig geheizt, eine Wasserleitung bricht, der Schaden ist groß, die Gesichter sind betreten.
Die Frage: Wer zahlt - Vermieter oder Mieter?
Aktuell hatte der BGH (Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19) einen Fall zu entscheiden, in dem zu klären war, ob der Wohnungseigentümer oder der Mieter für die geplatzte Wasserleitung verantwortlich sein sollte. Ein interessanter Fall.
Das Wesentliche in aller Kürze:
Zum Fall :
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Rn. 1-2)
"Die Versicherungsnehmerin des klagenden Gebäudeversicherers bewirtschaftete in einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude einen Gastronomiebetrieb. In der anderen Einheit befand sich eine Zahnarztpraxis. Das Gebäude stand zunächst im gemeinschaftlichen Eigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin und des Beklagten. Im Jahr 2002 wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Vater der Versicherungsnehmerin erhielt die Einheit mit dem Gastronomiebetrieb, während der Beklagte seine Einheit zum Betrieb einer Zahnarztpraxis (weiterhin) an die Nebenintervenientin vermietete. In der Nacht vom 20. zum 21. Dezember 2009 brach in der Zahnarztpraxis bei Außentemperaturen von -20°C eine Kaltwasserleitung, die noch von den früheren Bruchteilseigentümern in einem nachträglich eingebauten Podest lose verlegt worden war und - von dem Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung getrennt - zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstanden Wasserschäden in der gastronomisch genutzten Einheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurden.
Mit der Klage macht der Gebäudeversicherer aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 73.137,40 € wegen der an dem Sondereigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin entstandenen Schäden geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt."
"Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein."
Der vermietende Eigentümer haftet jedenfalls dann nicht für den Schaden, der bei einem Nachbarn aus einer gebrochenen Wasserleitung entsteht, wenn der Schaden allein auf das falsche Verhalten seines Mieters zurückzuführen ist.
Zum Fall :
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Rn. 1-2)
"Die Versicherungsnehmerin des klagenden Gebäudeversicherers bewirtschaftete in einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude einen Gastronomiebetrieb. In der anderen Einheit befand sich eine Zahnarztpraxis. Das Gebäude stand zunächst im gemeinschaftlichen Eigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin und des Beklagten. Im Jahr 2002 wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Vater der Versicherungsnehmerin erhielt die Einheit mit dem Gastronomiebetrieb, während der Beklagte seine Einheit zum Betrieb einer Zahnarztpraxis (weiterhin) an die Nebenintervenientin vermietete. In der Nacht vom 20. zum 21. Dezember 2009 brach in der Zahnarztpraxis bei Außentemperaturen von -20°C eine Kaltwasserleitung, die noch von den früheren Bruchteilseigentümern in einem nachträglich eingebauten Podest lose verlegt worden war und - von dem Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung getrennt - zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstanden Wasserschäden in der gastronomisch genutzten Einheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurden.
Mit der Klage macht der Gebäudeversicherer aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 73.137,40 € wegen der an dem Sondereigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin entstandenen Schäden geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt."
Die Lösung:
Der BGH hat der Revision stattgeben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Seiner Auffassung nach kann mit den bisherigen Feststellungen noch nicht von einer Haftung des Vermieters ausgegangen werden.
So führt der BGH aus:
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Leitsätze)
"Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein."
Der BGH (VIII ZR 17/25, 28.10.2025) betont: Umzugsfähigkeit des Mieters muss bei Härtefällen sorgfältig aufgeklärt werden – häufig per Sachverständigengutachten. Praxis-Tipps für Vermieter und Mieter in Eschweiler vom Anwalt für Immobilienrecht.
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