Die geplatzte Wasserleitung
Árpád Farkas, Anwalt für Immobilienrecht
Der Klassiker: Draußen ist es kalt, drinnen wird nicht richtig geheizt, eine Wasserleitung bricht, der Schaden ist groß, die Gesichter sind betreten.
Die Frage: Wer zahlt - Vermieter oder Mieter?
Aktuell hatte der BGH (Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19) einen Fall zu entscheiden, in dem zu klären war, ob der Wohnungseigentümer oder der Mieter für die geplatzte Wasserleitung verantwortlich sein sollte. Ein interessanter Fall.
Das Wesentliche in aller Kürze:
Zum Fall :
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Rn. 1-2)
"Die Versicherungsnehmerin des klagenden Gebäudeversicherers bewirtschaftete in einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude einen Gastronomiebetrieb. In der anderen Einheit befand sich eine Zahnarztpraxis. Das Gebäude stand zunächst im gemeinschaftlichen Eigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin und des Beklagten. Im Jahr 2002 wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Vater der Versicherungsnehmerin erhielt die Einheit mit dem Gastronomiebetrieb, während der Beklagte seine Einheit zum Betrieb einer Zahnarztpraxis (weiterhin) an die Nebenintervenientin vermietete. In der Nacht vom 20. zum 21. Dezember 2009 brach in der Zahnarztpraxis bei Außentemperaturen von -20°C eine Kaltwasserleitung, die noch von den früheren Bruchteilseigentümern in einem nachträglich eingebauten Podest lose verlegt worden war und - von dem Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung getrennt - zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstanden Wasserschäden in der gastronomisch genutzten Einheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurden.
Mit der Klage macht der Gebäudeversicherer aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 73.137,40 € wegen der an dem Sondereigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin entstandenen Schäden geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt."
"Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein."
Der vermietende Eigentümer haftet jedenfalls dann nicht für den Schaden, der bei einem Nachbarn aus einer gebrochenen Wasserleitung entsteht, wenn der Schaden allein auf das falsche Verhalten seines Mieters zurückzuführen ist.
Zum Fall :
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Rn. 1-2)
"Die Versicherungsnehmerin des klagenden Gebäudeversicherers bewirtschaftete in einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude einen Gastronomiebetrieb. In der anderen Einheit befand sich eine Zahnarztpraxis. Das Gebäude stand zunächst im gemeinschaftlichen Eigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin und des Beklagten. Im Jahr 2002 wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Vater der Versicherungsnehmerin erhielt die Einheit mit dem Gastronomiebetrieb, während der Beklagte seine Einheit zum Betrieb einer Zahnarztpraxis (weiterhin) an die Nebenintervenientin vermietete. In der Nacht vom 20. zum 21. Dezember 2009 brach in der Zahnarztpraxis bei Außentemperaturen von -20°C eine Kaltwasserleitung, die noch von den früheren Bruchteilseigentümern in einem nachträglich eingebauten Podest lose verlegt worden war und - von dem Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung getrennt - zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstanden Wasserschäden in der gastronomisch genutzten Einheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurden.
Mit der Klage macht der Gebäudeversicherer aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 73.137,40 € wegen der an dem Sondereigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin entstandenen Schäden geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt."
Die Lösung:
Der BGH hat der Revision stattgeben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Seiner Auffassung nach kann mit den bisherigen Feststellungen noch nicht von einer Haftung des Vermieters ausgegangen werden.
So führt der BGH aus:
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Leitsätze)
"Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein."
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Vor kurzem hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Grenzen der privaten Immobilienvermarktung zu entscheiden – dieses Mal in einem Fall, der für Eigentümer und Vermieter von enormer praktischer Bedeutung ist. Mit einem brandaktuellen Versäumnisurteil vom 30.04.2026 (Az.: III ZR 164/25) stellte der BGH klar, unter welchen Voraussetzungen sich Eigentümer gegen die ungefragte Vermarktung ihrer Immobilien durch Makler wehren und die entstandenen Abmahnkosten zurückverlangen können. Das Urteil setzt ein deutliches Stoppzeichen gegen die Praxis mancher Makler, ungefragt fremdes Eigentum im Internet zu präsentieren. Der Fall: Der Kläger ist Eigentümer einer gewerblich genutzten Ladenfläche in bester Lage in München, die an eine Boutique-Betreiberin vermietet ist. Da sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen oder die Lasten teilen wollte, suchte sie nach einem Unter- oder Nachmieter. Zu diesem Zweck beauftragte sie eine Immobilienmaklerin. Die Maklerin fackelte nicht lange: Im April 2024 inserierte sie das Objekt auf verschiedenen Online-Portalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ zu einer Monatsmiete von 10.363 Euro. Zur Illustration des Exposés nutzte sie großformatige Fotos der Innenräume. Eine Erlaubnis des Eigentümers für diese öffentliche Werbung lag jedoch nicht vor. Dieser hatte vielmehr selbst bereits einen eigenen Makler mit der Anschlussvermarktung betraut und befürchtete nun, dass die ungefragte Anzeige der Konkurrenz seine eigenen Marktchancen und den erzielbaren Mietzins beschädigen würde. Der Eigentümer mahnte die Maklerin daraufhin anwaltlich ab. Diese gab zwar die geforderte strafbewehrte Unterlassungserklärung ab, weigerte sich jedoch beharrlich, die dafür angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Eigentümers zu erstatten. Nachdem das Amtsgericht die Klage des Eigentümers auf Erstattung dieser Kosten abgewiesen und das Landgericht München I ihr teilweise stattgegeben hatte, musste der BGH in der Revision das letzte Wort sprechen. Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts München I auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Richter in Karlsruhe machten dabei jedoch unmissverständlich klar, auf welchem rechtlichen Fundament solche Abmahnungen stehen – und erteilten der bisherigen Begründung des Landgerichts eine Absage. Die Gründe: Der BGH musste in seiner Entscheidung zwei unterschiedliche juristische Wege voneinander abgrenzen, um dem Eigentümer Recht zu geben: 1. Keine „Geschäftsführung ohne Auftrag“ durch den Makler Das Landgericht hatte dem Eigentümer den Anspruch noch mit der Begründung zugesprochen, die Maklerin habe eine sogenannte „Geschäftsführung ohne Auftrag“ (GoA) zulasten des Eigentümers betrieben. Dem widersprach der BGH deutlich. Sucht ein Mieter einen Nach- oder Untermieter, um sich von seinen Mietzahlungen zu befreien, liegt dies ausschließlich in dessen eigener Rechts- und Interessensphäre. Der vom Mieter beauftragte Makler wird daher nur in dieser Mietersphäre tätig. Der Eigentümer wird davon nur „reflexartig“ berührt. Ein direkter Anspruch aus GoA gegen den Makler scheidet daher aus. 2. Der Schlüssel zum Erfolg: Die Eigentumsverletzung (§ 1004 BGB) Der BGH ebnete dem Eigentümer jedoch einen anderen, viel sichereren Weg: Die unbefugte Nutzung von Innenaufnahmen der Immobilie verletzt den Eigentümer in seinem Recht aus § 1004 Abs. 1 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Gebäuden gewerblich zu verwerten, dem Eigentümer zu. Was für Außenaufnahmen gilt, die von dem Grundstück aus gemacht werden, gilt erst recht für Innenaufnahmen. Die Veröffentlichung von Fotos der Innenräume zu gewerblichen Zwecken ohne Zustimmung des Eigentümers stellt eine klare Eigentumsbeeinträchtigung dar. Ob eine solche Eigentumsverletzung im konkreten Fall vorlag, muss das Landgericht nun nochmals prüfen. Es muss geklärt werden, ob der Mieterin im Mietvertrag eventuell das Recht eingeräumt wurde, das Objekt unter Verwendung von Fotos öffentlich anzubieten, oder ob der Eigentümer sonst wie eingewilligt hatte. Die bloße Kenntnis des Eigentümers, dass ein Makler involviert ist, reicht als Einwilligung jedenfalls nicht aus! 3. Erstattung der Abmahnkosten Liegt eine solche Eigentumsverletzung vor, darf der Eigentümer den Makler abmahnen und kann die Anwaltskosten hierfür nach den Grundsätzen der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) vom Makler zurückverlangen. Besonders eigentümerfreundlich stellte der BGH zudem klar: Selbst wenn die Abmahnung neben den Fotos auch andere, unberechtigte Punkte enthielt (wie etwa die Beschwerde über den unvollständigen Mietzins im Inserat), muss der Makler die Abmahnkosten voll erstatten, solange die Abmahnung zumindest wegen der Fotos berechtigt war. Auswirkungen für Eigentümer: Das Urteil stärkt die Position von Immobilieneigentümern gegenüber ungebetenen Vermarktungsaktivitäten erheblich. Wer als Eigentümer feststellt, dass seine Immobilie ohne seine Zustimmung im Internet angeboten wird, sollte folgende Punkte beachten: 1.Vertrag prüfen : Werfen Sie zuerst einen Blick in den Mietvertrag. Enthält dieser Klauseln zur Untervermietung oder zur Suche von Nachmietern? Ist dort die Erstellung und Nutzung von Innenaufnahmen geregelt? 2.Beweise sichern: Dokumentieren Sie die unerlaubte Werbung sofort. Machen Sie Screenshots der Online-Exposés, sichern Sie die verwendeten Innenaufnahmen und notieren Sie das Datum der Veröffentlichung. 3.Keine voreilige Duldung: Reagieren Sie zeitnah. Eine bloße Duldung oder "Kenntnisnahme" kann im Streitfall als stillschweigende Einwilligung ausgelegt werden, wenn Sie nicht zeitnah widersprechen. 4.Professionelle Hilfe suchen: Bevor Sie selbst ein Schreiben aufsetzen, sollten Sie den Rat eines Experten für Immobilienrecht einholen. Nur eine formal korrekte Abmahnung sichert Ihnen am Ende den vollständigen Ersatz der Anwaltsgebühren durch den Makler. Zudem können so teure Gegenabmahnungen vermieden werden.
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