Wer als Immobilieneigentümer alte Einzelöfen aus den Wohnungen wirft und eine moderne Zentralheizung einbaut, tut etwas für den Klimaschutz und den Wert der Immobilie. Oft wird dafür ein externer Energiedienstleister ins Boot geholt – das sogenannte Wärmecontracting. Der Dienstleister baut die Anlage auf eigene Kosten ein, kümmert sich um die Wartung und liefert die Wärme.

Für Sie als Vermieter ist das bequem. Doch die Abrechnung führt regelmäßig zu erbittertem Streit mit den Mietern. Die Kernfrage lautet: Dürfen die ungekürzten Contracting-Kosten, in denen ja auch die Anschaffung und Wartung der Anlage stecken, einfach als Betriebskosten umgelegt werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu am 20.05.2026 ein wegweisendes Urteil gefällt. Rechtsanwalt Farkas, Ihr Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler, erklärt Ihnen, was Eigentümer jetzt beachten müssen.

Der Fall: Von der Nachtspeicherheizung zum Contracting-Modell

In dem streitgegenständlichen Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus. Die Wohnungen wurden ursprünglich über elektrische Nachtspeicherheizungen beheizt, die die Mieter selbst betrieben und bezahlten. Im Mietvertrag von 1971 war daher vereinbart, dass keine Heizkosten über den Vermieter abgerechnet werden.

Im Jahr 2015 entschied sich die Vermieterin für eine Modernisierung. Sie schloss einen Vertrag mit einem Contracting-Unternehmen. Dieses baute eine neue Zentralheizung ein und übernahm fortan die Wärmeversorgung. Die Vermieterin kündigte den Anschluss an die neue Anlage an und verlangte monatliche Heizkostenvorauszahlungen, welche die Mieter auch jahrelang bezahlten.

Als es jedoch bei den späteren Betriebskostenabrechnungen zu Nachzahlungen kam, verweigerten die Mieter die Zahlung. Sie argumentierten unter anderem, die Bezugskosten seien überhöht. Das Landgericht gab der Vermieterin zunächst recht. Es argumentierte, dass die ungekürzten Contracting-Kosten umgelegt werden dürften, weil sich durch den Wechsel von teurem Strom auf Nahwärme die reinen Energiekosten für die Mieter sogar drastisch verringert hätten. Doch der BGH sah das differenzierter. 

Die Entscheidung: Keine automatische Umlage aller Kosten

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Fall nicht über die gesetzliche Standard-Regelung für Wärmecontracting (§ 556c BGB) gelöst werden kann.

Was bedeutet § 556c BGB? Diese Vorschrift regelt den Fall, dass ein Vermieter eine bereits vorhandene Zentralheizung von Eigenbetrieb auf Contracting umstellt. Hier gilt der strenge Grundsatz der Kostenneutralität: Die neue Wärme darf für den Mieter nicht teurer sein als die alte.

Im aktuellen Fall lag aber eine Erst-Installation vor: Die Mieter hatten sich vorher komplett selbst um ihre Wärme gekümmert (Nachtspeicheröfen). Für diesen Fall gibt es keine direkte gesetzliche Regelung im Contracting-Gesetz.

Der BGH entschied:

• Stillschweigende Einigung ja:

 Da die Mieter nach der Ankündigung der neuen Heizung jahrelang anstandslos Vorauszahlungen geleistet haben, haben sie einer Umlage von Heizkosten grundsätzlich zugestimmt.

• Aber Achtung bei den Nebenkosten:

Das bedeutet laut BGH noch lange nicht, dass die Mieter automatisch alle kalkulatorischen Kosten des Contractors (wie Instandhaltung, Abschreibung und Gewinn) schlucken müssen.

• Der Maßstab:

 Sicher verlangen kann der Vermieter nur den Anteil der Kosten, der auch bei einer klassischen, selbst betriebenen Zentralheizung nach der Heizkostenverordnung angefallen wäre. Ob darüber hinaus die vollen Contracting-Kosten fällig sind, muss das Landgericht nun noch einmal genau prüfen. Der Mietvertrag enthielt hierzu nämlich keine klaren Klauseln.

Auswirkungen für Vermieter

Dieses Urteil zeigt überdeutlich, dass der scheinbar leichte Weg über ein Contracting-Modell für Vermieter rechtliche Fallstricke bereithält. Wer alte Einzelöfen modernisiert, darf nicht blind darauf vertrauen, dass der Contractor die Kosten schon rechtssicher auf die Mieter abwälzt. Ohne hieb- und stichfeste vertragliche Vereinbarungen oder transparente Modernisierungsankündigungen bleiben Eigentümer im schlimmsten Fall auf den Kosten für die Wartung und den Einbau der Anlage sitzen.

Praxistipp für Eigentümer in Eschweiler und Umgebung

Planen Sie in Ihrem Mietshaus in Eschweiler, Stolberg oder Aachen den Austausch alter Heizungen gegen eine moderne Contracting-Lösung? Gehen Sie kein finanzielles Risiko ein.

1.Mietverträge prüfen:

Lassen Sie vor der Maßnahme prüfen, ob Ihre bestehenden Verträge eine Umlage von Betriebskosten nach der aktuellen Betriebskostenverordnung (BetrKV) überhaupt zulassen.

2.Transparente Verträge schließen:

Vereinbaren Sie mit neuen Mietern von Anfang an unmissverständlich die Umlage von Wärmelieferungskosten.

3.Ankündigungsfristen nutzen:

Verbinden Sie die Heizungsmodernisierung mit einer rechtssicheren Modernisierungsankündigung.

Als erfahrener Anwalt für Immobilienrecht in Eschweiler unterstützt Sie Rechtsanwalt Farkas dabei, Ihre Betriebskostenabrechnungen und Modernisierungsvorhaben rechtssicher zu gestalten, damit Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu unserer Kanzlei auf.