Recht knapp

Spätzünder bei Baumängeln: BGH urteilt – Bis zu 30 Jahre Haftung für Bauträger bei unwirksamen Abnahmeklauseln

Sun, 14 Jun 2026 11:21:03 GMT

Das Bauträgerrecht hält für Wohnungseigentümer immer wieder handfeste Überraschungen bereit. Mit einem wegweisenden Urteil vom 26.03.2026 (Az.: VII ZR 108/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Erwerbern beim Kauf von Eigentumswohnungen massiv gestärkt. Die Karlsruher Richter entschieden, dass eine typische, in vielen älteren Bauträgerverträgen verwendete Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam ist. Die weitreichende Folge: Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum verjähren in diesen Fällen oft erst nach Jahrzehnten. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) eröffnen sich dadurch neue Wege, alte Mängel einzufordern; Bauträger hingegen stehen vor massiven Haftungsrisiken.

Der Fall:

Die beklagte Bauträgerin errichtete im Jahr 1998 eine Mehrfamilienhausanlage. In den Kaufverträgen mit den Erwerbern befand sich eine vorformulierte Klausel (Allgemeine Geschäftsbedingung / AGB), nach der das gemeinschaftliche Eigentum (wie etwa das Dach oder die Fassade) nicht von den Erwerbern selbst, sondern von einem durch die erste Wohnungseigentümerversammlung zu bestimmenden vereidigten Sachverständigen abgenommen werden sollte.

Im Jahr 2000 führte ein solcher Sachverständiger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch. Später, im Jahr 2014 – also stolze 14 Jahre nach der vermeintlichen Abnahme –, traten erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Mängel an der Dachabdichtung auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte die Bauträgerin zur Mängelbeseitigung auf. Als diese sich weigerte, zog die WEG die Ansprüche an sich und klagte im Jahr 2017 auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Sanierung in Höhe von rund 13.000 Euro sowie auf Erstattung von Gutachterkosten.

Die Bauträgerin berief sich vehement auf Verjährung und Verwirkung. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist sei schließlich längst abgelaufen.

Die Entscheidung:

Mit den Argumenten der Bauträgerin gab sich der Bundesgerichtshof nicht zufrieden. Die Karlsruher Richter wiesen die Revision der Beklagten zurück. Der Bauträger wurde verurteilt, den geforderten Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung am Dach sowie die Kosten für die Privatgutachten der Wohnungseigentümer zu zahlen.

Die Gründe:

Der BGH stellte klar, dass die in den Bauträgerverträgen verwendete Abnahmeklausel gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (heute § 307 BGB) wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam ist.

1. Eingriff in das Kernrecht des Erwerbers:

Die Klausel entzog dem einzelnen Käufer das gesetzliche Recht, das hergestellte Werk selbst auf seine Abnahmefähigkeit zu prüfen und die Abnahme persönlich zu erklären. Ein genereller, unwiderruflicher Ausschluss dieses Rechts durch AGB ist unzulässig.

2. Keine wirksame Abnahme erfolgt:

Weil die Vertragsklausel unwirksam war, konnte der im Jahr 2000 bestellte Sachverständige die Erwerber bei der Abnahme nicht wirksam vertreten. Rechtlich gesehen hat für das Gemeinschaftseigentum somit nie eine Abnahme stattgefunden.

3. Kein Beginn der Verjährung:

Da die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Baumängel nach dem Gesetz erst mit der (wirksamen) Abnahme zu laufen beginnt, hat diese Frist im vorliegenden Fall nie begonnen. Die Ansprüche der Eigentümer waren somit im Jahr 2017 weder verjährt noch verwirkt.

4. Die 30-jährige Obergrenze:

Der BGH betonte zwar, dass eine lebenslange Haftung des Bauträgers unter dem Gesichtspunkt des Rechtsstaatsprinzips unzumutbar wäre. Es gilt jedoch eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme. Innerhalb dieser Frist – die im Streitfall noch nicht abgelaufen war – können Eigentümer ihre Mängelrechte voll durchsetzen.

Der Bauträger kann sich auch nicht darauf berufen, dass sein ursprünglicher Erfüllungsanspruch verjährt sei. Wer als Verwender einer unwirksamen Vertragsklausel den Nichtbeginn der Verjährung selbst verschuldet hat, dem ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf das Erlöschen der Erfüllungspflichten zu berufen.

Auswirkungen für die Praxis:

Diese Entscheidung ist ein Paukenschlag für die gesamte Immobilienbranche. Sie betrifft nicht nur Altverträge aus den späten 1990er-Jahren, sondern lässt sich auf eine Vielzahl von Bauträgerverträgen übertragen, die ähnliche Formularklauseln zur Sachverständigenabnahme enthalten.

Was bedeutet das für Wohnungseigentümer und Beiräte?

Wenn an Ihrem Gebäude schwerwiegende Mängel am Gemeinschaftseigentum (z. B. feuchte Keller, undichte Dächer oder Risse in der Fassade) auftreten, sollten Sie nicht voreilig resignieren – selbst wenn das Gebäude bereits 10, 15 oder 20 Jahre alt ist.

Prüfen Sie die Altverträge: Lassen Sie die im Bauträgervertrag enthaltenen Abnahmeklauseln juristisch prüfen.
Kein Verjährungs-Automatismus: Ist die Klausel unwirksam, stehen die Chancen hervorragend, dass die WEG noch heute Nachbesserung oder einen finanziellen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung vom damaligen Bauträger verlangen kann.

Was bedeutet das für Bauträger?

Bauträger müssen sich auf ein erhebliches finanzielles Risiko einstellen, da Haftungsrisiken für längst abgeschlossene Projekte reaktiviert werden können. Um die Verjährung endlich in Gang zu setzen, müssen Bauträger nachbessern und eine rechtssichere, individuelle Abnahme des Gemeinschaftseigentums von den Erwerbern fordern. Alterungs- und abnutzungsbedingte Verschleißerscheinungen, die durch die jahrelange Nutzung entstanden sind, stehen der Abnahmereife dabei im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht entgegen.

Ihr Partner im Immobilienrecht in der Region Eschweiler und Aachen

Gerade in unserer Region – rund um 52249 Eschweiler, Stolberg, Alsdorf und Aachen – wurden in den vergangenen Jahrzehnten zahlreiche Wohnanlagen errichtet, deren Verträge genau solche unwirksamen Klauseln enthalten. Für Eigentümer und WEG-Verwalter lohnt sich der genaue Blick in die Vertragsunterlagen.

Als Fachanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler unterstütze ich Sie dabei, Ihre Verträge auf Herz und Nieren zu prüfen und berechtigte Ansprüche gegenüber Bauträgern konsequent durchzusetzen. Haben Sie den Verdacht auf verdeckte Baumängel am Gemeinschaftseigentum Ihrer Anlage? Zögern Sie nicht, uns für eine rechtliche Ersteinschätzung zu kontaktieren .

Müssen es immer drei Angebote sein? BGH stärkt Handlungsfreiheit von Wohnungseigentümergemeinschaften

Mon, 08 Jun 2026 10:55:19 GMT

Der Bundesgerichtshof hat eine weitere wegweisende Entscheidung zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht gefällt. Dieses Mal ging es um eine Frage, die in fast jeder Eigentümerversammlung für Zündstoff sorgt: Müssen vor dem Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme zwingend mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden?

Mit Urteil vom 27.03.2026 (Az.: V ZR 7/25) hat der V. Zivilsenat des BGH nun eine praxisnahe Klarstellung getroffen. Eine starre Pflicht zur Einholung von Konkurrenzangeboten gibt es selbst bei Überschreiten einer sogenannten Bagatellgrenze nicht. Für Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwalter – auch hier in Eschweiler und der gesamten Städteregion Aachen – bringt diese Entscheidung eine spürbare Erleichterung im Verwaltungsalltag.

Der Fall:

In einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnanlage in Wuppertal standen im Jahr 2023 verschiedene Erhaltungsmaßnahmen an. Konkret ging es um den Austausch von Fensterelementen und Vordachverglasungen sowie die dazugehörigen Malerarbeiten. Die Eigentümergemeinschaft (GdWE) beschloss die Vergabe der Aufträge an eine Glaserei und einen Malerbetrieb. Die Kosten betrugen für die teuerste Einzelmaßnahme (den Austausch zweier Fensterelemente) 4.091,22 Euro, die übrigen Arbeiten lagen preislich zwischen rund 550 Euro und 2.939 Euro.

Das Besondere an den Beschlüssen: Auf die Einholung von Vergleichsangeboten wurde jeweils ausdrücklich verzichtet. Im Protokoll der Versammlung wurde dies nachvollziehbar begründet. Die beauftragte Glaserei war bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ der Gemeinschaft tätig. Die Malerfirma hatte im selben Jahr bereits sämtliche Balkongeländer ebenfalls zur vollsten Zufriedenheit gestrichen. Es wurde also auf das Prinzip „bekannt und bewährt“ gesetzt.

Einige Wohnungseigentümer fochten die Beschlüsse dennoch an. Während das Amtsgericht die Klage abwies, erklärte das Landgericht Düsseldorf den Beschluss über den teuersten Fensteraustausch (4.091,22 Euro) für ungültig. Das Landgericht argumentierte formalistisch: Bei einem solchen Auftragsvolumen sei eine vermeintliche „Bagatellgrenze“ überschritten. In diesem Fall müssten zum Schutz der Eigentümer zwingend Vergleichsangebote vorliegen, um die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof erteilte dieser starren Rechtsprechung eine klare Absage. Auf die Revision der beklagten Eigentümergemeinschaft hob Karlsruhe das Urteil des Landgerichts Düsseldorf auf. Die Klage der anfechtenden Eigentümer wurde insgesamt abgewiesen – alle gefassten Beschlüsse sind damit rechtsgültig.

Die Gründe:

Der BGH stellte klar, dass Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen zwar stets auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage treffen müssen. Wie diese Grundlage im Einzelfall beschaffen sein muss, unterliegt jedoch dem breiten Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft. Eine schematische Betrachtung oder gar eine feste „Drei-Angebote-Regel“ sucht man im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vergeblich.

Die Bundesrichter stützten ihre Entscheidung im Wesentlichen auf folgende Kernpunkte:

Keine starren Bagatellgrenzen:

Ob die vorhandenen Informationen für einen Beschluss ausreichen, hängt von der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Die Perspektive eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers ist entscheidend. Starre Wertgrenzen (in der Praxis oft bei 3.000 oder 5.000 Euro verortet) lehnt der BGH ab, da sie weder die Inflation, die Baupreisentwicklung noch regionale Preisunterschiede (etwa zwischen Ballungsräumen und ländlichen Regionen) berücksichtigen.

Wertfaktor „Bekannt und Bewährt“:

Der BGH betont, dass ein reiner Preisvergleich zu kurz greift. Für einen wirtschaftlich denkenden Eigentümer sind Zuverlässigkeit, handwerkliche Qualität, Pünktlichkeit und die Einhaltung von Zeitplänen oft wichtiger als der günstigste Preis auf dem Papier. Hat sich ein Handwerker in der Vergangenheit bewährt, darf die Gemeinschaft darauf vertrauen und auf zeitaufwendige Vergleichsangebote verzichten. Zudem spart die Ortskenntnis des Betriebs oft Zeit und somit bares Geld.

Alternative Informationsquellen reichen aus:

Um eine solide Entscheidungsgrundlage zu haben, müssen es nicht zwingend Angebote von Konkurrenten sein. Auch die Beratung durch Sonderfachleute (wie Architekten oder Bausachverständige) oder eine externe Plausibilitätsprüfung des vorliegenden Angebots können als ausreichende Tatsachengrundlage genügen.

Eigenständiger Beschlussmangel bei Überteuerung:

Das Fehlen von Vergleichsangeboten führt nicht automatisch zur Ungültigkeit. Sollte ein Angebot jedoch objektiv völlig ungeeignet oder massiv überteuert sein, stellt dies einen eigenständigen inhaltlichen Fehler des Beschlusses dar. Diesen Beschlussmangel muss ein Anfechtungskläger jedoch innerhalb der engen gesetzlichen Klagebegründungsfrist konkret darlegen und im Streitfall auch beweisen.

Auswirkungen für Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwalter:

Dieses Urteil ist ein echter Befreiungsschlag für die Praxis. In Zeiten des akuten Fachkräftemangels im Handwerk war es für Verwaltungen oft ein zähes und frustrierendes Unterfangen, überhaupt drei vergleichbare Angebote für kleinere oder mittlere Reparaturen zu erhalten. Häufig verzögerten sich notwendige Instandsetzungen dadurch monatelang.

Für Wohnungseigentümer und Beiräte in Eschweiler, Stolberg, Alsdorf und Umgebung bedeutet das Urteil nun mehr Flexibilität, wirft aber auch die Pflicht zu sorgfältigem Handeln auf.

Um Beschlüsse anfechtungssicher zu gestalten, sollten Sie folgende Punkte beachten:

1. Dokumentation im Protokoll ist Pflicht:

Wenn Sie sich in der Eigentümerversammlung bewusst gegen Vergleichsangebote entscheiden und einen bewährten Stammhandwerker beauftragen, begründen Sie dies im Beschlusstext oder im Protokoll. Formulieren Sie konkret, warum das Unternehmen „bekannt und bewährt“ ist (z. B.: „Die Firma X führt seit über 15 Jahren sämtliche Heizungsreparaturen zur vollsten Zufriedenheit der Gemeinschaft aus und verfügt über genaue Kenntnisse unserer Anlage.“).

2. Dringlichkeit nutzen:

Steht eine Reparatur an, die schnelles Handeln erfordert (z. B. beginnender Feuchtigkeitsschaden), dokumentieren Sie auch diesen Zeitdruck im Beschluss. Zuwarten und das Einholen von Angeboten würde hier oft zu Folgeschäden und damit zu höheren Kosten führen.

3. Vorsicht bei „Mondpreisen“:

Auch wenn kein Vergleichsangebot nötig ist, schützt das Urteil nicht vor offensichtlicher Unwirtschaftlichkeit. Verwalter und Beiräte sollten Angebote stichprobenartig auf Plausibilität prüfen. Bei sehr hohen Auftragssummen empfiehlt es sich nach wie vor, entweder Vergleichsangebote einzuholen oder einen Bausachverständigen einzubinden.

Haben Sie Fragen zu einem anstehenden Instandsetzungsbeschluss in Ihrer WEG oder soll ein fehlerhafter Beschluss rechtssicher angefochten werden? Als Ihr Fachanwalt für Immobilienrecht in 52249 Eschweiler stehe ich Ihnen mit fundierter Beratung und tatkräftiger Vertretung zur Seite. Nehmen Sie gerne Kontakt zu mir auf.

Änderung der Teilungserklärung beim Wohnungskauf: Bauträger-Klauseln oft unwirksam!

Mon, 08 Jun 2026 10:54:08 GMT

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung über die Rechte von Immobilienkäufern gefällt – dieses Mal zu den weit verbreiteten Klauseln in Bauträgerverträgen, mit denen sich Bauträger das Recht vorbehalten, die Teilungserklärung nachträglich einseitig zu ändern. Mit Urteil vom 23.01.2026 (Az.: V ZR 91/25) stellte das oberste Gericht klar, dass solche Klauseln Erwerber unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind, wenn sie keine konkreten und triftigen Gründe für die Änderungen benennen. Ebenfalls beschäftigte sich das Gericht mit der Frage, wann Käufer rechtlich als Verbraucher geschützt sind und ob sich Bauträger auf „Treu und Glauben“ berufen können. Für Erwerber von Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten ist diese Entscheidung eine enorme Stärkung ihrer Position gegenüber Bauträgern.

Der Fall:

Die Beklagten erwarben im Juli 2016 vom Kläger, einem Bauträger, eine Ladeneinheit im Erdgeschoss einer noch zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage in Berlin. In § 12.1.1 des vom Bauträger vorformulierten Vertrages erteilten die Käufer dem Bauträger eine unwiderrufliche Vollmacht, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung nachträglich „beliebig abzuändern“. Im Innenverhältnis wurde diese Vollmacht zwar scheinbar beschränkt: Änderungen durften das Sondereigentum des Käufers wirtschaftlich nicht beeinträchtigen, Gemeinschaftsflächen nicht wesentlich verkleinern und dem Käufer durften keine Kosten entstehen. Unter diesen Voraussetzungen verpflichtete sich der Käufer im Vertrag auch zur Zustimmung zu solchen Änderungen.

Im Februar 2017 ließ der Bauträger einen Nachtrag zur Teilungserklärung beurkunden. Darin wurde die Zahl der Beherbergungseinheiten in einem anderen Gebäudeteil von 38 auf 58 erhöht und geplante Abstellräume gestrichen. Die Käufer der Ladeneinheit stimmten dem nicht zu und widerriefen die Vollmacht. Da das Grundbuchamt die Eintragung der Änderungen wegen der fehlenden Zustimmung der Käufer verweigerte, klagte der Bauträger auf Erteilung der Genehmigung.

Die Entscheidung:

Mit den Argumenten des Bauträgers wollte sich der Bundesgerichtshof nicht zufrieden geben. Er wies die Klage des Bauträgers ab und bestätigte die Urteile der Vorinstanzen. Die Käufer der Ladeneinheit müssen der nachträglichen Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmen.

Die Gründe:

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die im Bauträgervertrag vereinbarte Klausel zur Mitwirkungsverpflichtung der Inhaltskontrolle des AGB-Rechts (§ 308 Nr. 4 BGB) nicht standhält.

Keine Vertragsänderung ohne konkret benannte „triftige Gründe“

Nach § 308 Nr. 4 BGB ist eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Verwender ein einseitiges Leistungsänderungsrecht einräumt, nur dann zumutbar und wirksam, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt. Der BGH übertrug seine bisherige Rechtsprechung zu Bauausführungsklauseln nun konsequent auf die Änderung von Teilungserklärungen: Die Klausel im Bauträgervertrag muss die triftigen Gründe (wie z. B. behördliche Auflagen, Erschließungssicherung oder Planungsfehler) im Einzelnen konkret benennen. Da die Klausel des Bauträgers im vorliegenden Fall dies versäumte und dem Bauträger eine Änderung ohne triftigen Grund ermöglichte, ist sie insgesamt unwirksam.

Erwerber sind Verbraucher – trotz Gewerbeimmobilie

Der Bauträger versuchte vergeblich, sich darauf zu berufen, dass die Käufer eine Gewerbeeinheit erworben hatten und im Vertrag als umsatzsteuerrechtliche „Unternehmer“ bezeichnet wurden. Der BGH betonte, dass die Vermietung und Verpachtung von Immobilien im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung dem privaten Bereich zuzuordnen ist. Die Käufer handelten daher im Zweifel als Verbraucher (§ 13 BGB), womit ihnen der volle AGB-Schutz zusteht.

Kein Hintertürchen über „Treu und Glauben“ (§ 242 BGB)

Zuletzt scheiterte auch der Versuch des Bauträgers, die Zustimmung der Erwerber über den Grundsatz von Treu und Glauben einzufordern. Ist eine vertragliche Klausel wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam, darf sie nicht über Umwege (wie § 242 BGB) doch noch teilweise durchgesetzt werden. Dies liefe auf eine unzulässige „geltungserhaltende Reduktion“ der Klausel hinaus.

Auswirkungen für Käufer und Eigentümer:

Wer als privater Käufer eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit vom Bauträger erwirbt, sollte Verträge im Vorfeld akribisch prüfen lassen.

Vertragsgestaltung prüfen:

Klauseln, die dem Bauträger freie Hand bei der Abänderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung lassen, sind nach der neuen BGH-Rechtsprechung fast immer unwirksam.

Zustimmungsersuchen kritisch hinterfragen:

Fordert Sie der Bauträger während der Bauphase auf, einer Planänderung oder einem Nachtrag zur Teilungserklärung zuzustimmen, unterschreiben Sie nichts voreilig. Häufig besteht dazu keine rechtliche Verpflichtung mehr.

Verbraucherschutz nutzen:

Lassen Sie sich nicht durch vertragliche Bezeichnungen als „Unternehmer“ verunsichern. Wenn Sie als Privatperson zur Altersvorsorge oder Vermögensverwaltung kaufen, schützt Sie das Gesetz als Verbraucher.

Sollte Ihr Bauträger nachträgliche Änderungen verlangen oder ein entsprechendes Gerichtsverfahren drohen, empfiehlt sich die frühzeitige Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt. Ein Fachberater kann prüfen, ob die Klauseln in Ihrem Vertrag wirksam sind und welche rechtlichen Optionen Sie haben, um Ihre Interessen – gegebenenfalls auch durch die Forderung von Ausgleichszahlungen – effektiv durchzusetzen.

Haben Sie Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag oder gibt es Streitigkeiten in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft? Dann nehmen Sie gerne Kontakt zu mir auf. Als Ihr Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Eschweiler stehe ich Ihnen mit juristischem Rat zur Seite.

Haftung bei Sanierungsstau: Wann die Eigentümergemeinschaft für Mietausfälle geradestehen muss

Tue, 02 Jun 2026 11:23:35 GMT

Nach der umfassenden WEG-Reform im Jahr 2020 war in der Praxis lange umstritten, unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für Schäden haftet, die durch die mangelhafte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen. Mit Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 18/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun wegweisende Leitlinien zur Haftung der GdWE aufgestellt. Für Vermieter und Wohnungseigentümer ist diese Entscheidung von enormer Tragweite – insbesondere wenn Sondereigentum aufgrund von Versäumnissen im Bereich des Brandschutzes oder der Instandhaltung behördlich gesperrt wird und dadurch Pacht- oder Mieteinnahmen wegbrechen.

Der Fall:

Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr Sondereigentum erstreckt sich über zwei Ebenen im Ober- und Dachgeschoss. Laut der Teilungserklärung darf das Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Im Dachgeschoss befanden sich zwar Küche, Bad, Wasseranschluss und ein separater Briefkasten – es fehlte jedoch ein baurechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg.

Die Eigentümerin verpachtete die Dachgeschossfläche an eine GmbH, die das Objekt ihrerseits an eine GmbH & Co. KG zur Wohnnutzung untervermietete. Im April 2021 zog die zuständige Baubehörde die Reißleine und untersagte die Nutzung der Dachgeschossfläche wegen des fehlenden Fluchtwegs. Die Eigentümerin kündigte daraufhin das Pachtverhältnis und forderte von der GdWE Schadensersatz für entgangene Pachtzahlungen über 27 Monate in Höhe von insgesamt 20.550 €.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab. Das Landgericht argumentierte, die Verpachtung an eine GmbH sei eine gewerbliche Nutzung und verstoße gegen die Zweckbestimmung „Wohnzwecke“ in der Teilungserklärung – daher bestehe ohnehin kein Anspruch auf Ersatz entgangener Pacht.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung und Sachverhaltsaufklärung zurück an das Landgericht. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der Eigentümerin dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch wegen verletzter Verwaltungspflichten zustehen kann und die bisherige Begründung der Vorinstanzen rechtlich fehlerhaft war.

Die Gründe:

Der BGH räumte mit einer Reihe von praxisrelevanten Rechtsirrtümern auf und definierte die Spielregeln für die Schadensabwicklung im Wohnungseigentumsrecht neu:

Der Begriff des „Wohnens“ ist weit zu verstehen:

Das Argument des Landgerichts, eine juristische Person (GmbH) könne selbst nicht wohnen und daher liege eine unzulässige gewerbliche Nutzung vor, wies der BGH zurück. Entscheidend ist nicht, welche Rechtsform der Hauptvertragspartner hat, sondern wie das Sondereigentum am Ende der Kette tatsächlich genutzt wird. Zielt der Vertrag auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers ab, ist der Wohnzweck der Teilungserklärung gewahrt.

Haftung aus Schutzpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB):

Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist eine gesetzliche Pflicht der GdWE. Wird diese schuldhaft verletzt – etwa indem die Herstellung eines zwingend erforderlichen Rettungswegs (der rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört) unterlassen wird –, haftet die GdWE dem geschädigten Eigentümer auf Schadensersatz.

Keine vorherige Mahnung erforderlich:

Da es sich bei der Schadensentstehung am Sondereigentum um die Verletzung einer mitgliedschaftlichen Schutzpflicht handelt, muss der betroffene Eigentümer die GdWE nicht erst förmlich in Verzug setzen (keine Mahnung nach § 286 BGB nötig).

Keine unbegrenzte Garantiehaftung der GdWE:

Die Gemeinschaft muss jedoch nicht sofort für jeden Mangel des Gebäudes einstehen. Die Haftung setzt erst ab dem Zeitpunkt ein, in dem die erforderliche Sanierungsmaßnahme bei pflichtgemäßem Handeln (unter Berücksichtigung von Erkenntnis-, Beschluss- und Vorbereitungsfristen) hätte beschlossen und durchgeführt werden müssen.

Auswirkungen für Wohnungseigentümer:

Ob in Eschweiler, Stolberg oder der gesamten Region Aachen – Brandschutzmängel und Sanierungsstau in Wohnungseigentumsanlagen beschäftigen Gerichte und Eigentümer immer häufiger. Das BGH-Urteil stärkt die Position geschädigter Sondereigentümer erheblich, zeigt aber auch die Pflichten auf. Wer als Wohnungseigentümer bei behördlichen Sperrungen oder Nutzungsausfällen nicht auf seinen Kosten sitzen bleiben möchte, sollte strategisch vorgehen:

1. Mängel sofort schriftlich anzeigen:

Sobald ein Mangel am Gemeinschaftseigentum (z. B. feuchter Keller, statische Probleme oder Brandschutzdefizite nach der Bauordnung NRW) auffällt, muss dieser unverzüglich dem Verwalter und der GdWE gemeldet werden. Nur ab dem Zeitpunkt der (möglichen) Kenntnisnahme tickt die Uhr für die Haftung der Gemeinschaft.

2. Beschlussfassung aktiv einfordern:

Eigentümer dürfen nicht untätig abwarten. Um sich nicht dem Vorwurf des Mitverschuldens (§ 254 BGB) auszusetzen, sollten Sie als betroffener Eigentümer aktiv die Aufnahme des Sanierungspunktes auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung verlangen.

3. Beweissicherung und Dokumentation:

Mietausfälle und behördliche Schreiben müssen lückenlos dokumentiert werden, um den konkreten Verzögerungsschaden im Streitfall exakt beziffern zu können.

Rechtlicher Beistand in Eschweiler:

Die rechtlichen Verflechtungen zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Mietrecht und Baurecht sind hochkomplex. Sollte Ihre Eigentumswohnung von einer Nutzungsuntersagung bedroht sein oder verweigert die Eigentümergemeinschaft notwendige Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum, zögern Sie nicht, frühzeitig Kontakt zu mir aufzunehmen. Ich stehe Ihnen mit meiner Expertise im Immobilien- und WEG-Recht gerne zur Seite.

Rückgabe der Bau-Sicherheitsleistung: BGH kippt gängige Vertragsklauseln – Teure Falle für Bauherren

Mon, 01 Jun 2026 11:20:11 GMT

Wer als privater Bauherr oder Immobilieneigentümer ein Haus baut, saniert oder größere Handwerksleistungen in Auftrag gibt, vereinbart im Bauvertrag fast immer eine sogenannte Sicherheitsleistung für Mängelansprüche. Meistens übergibt der Bauunternehmer hierfür eine Bankbürgschaft (sog. Gewährleistungsbürgschaft). Viele Bauherren wiegen sich damit in Sicherheit und denken: „Solange wir über Mängel streiten, gebe ich die Bürgschaft nicht zurück.“

Doch Vorsicht: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Urteil vom 7. Mai 2026 (Az.: VII ZR 107/25) eine weit verbreitete Standardklausel zur Rückgabe solcher Sicherheiten gekippt. Für Auftraggeber kann das Behalten einer Bürgschaft bei unberechtigten Mängelrügen nun schnell zu einer teuren Schadensersatzfalle werden.

Der Fall:

Ein öffentlicher Auftraggeber schrieb im Jahr 2014 Fahrbahnsanierungsarbeiten aus. Dem Vertrag lagen die VOB/B sowie zusätzliche Vertragsbedingungen (ZVB/E-StB 2012) zugrunde. Darin war unter Ziffer 110.3 folgende, in der Baupraxis äußerst übliche Klausel geregelt:

„Eine nicht verwendete Sicherheit wird zurückgegeben, wenn die Verjährungsfristen für Mängelansprüche abgelaufen sind.“

Der Auftragnehmer stellte vereinbarungsgemäß eine Bankbürgschaft über rund 43.850 € zur Absicherung etwaiger Mängelansprüche. Die Abnahme der Arbeiten erfolgte am 5. August 2014. Kurz vor Ablauf der vierjährigen Verjährungsfrist für Mängel rügte der Auftraggeber am 31. Juli 2018 diverse Risse und Fahrbahnausbrüche.

Es folgten jahrelange Diskussionen. Die Parteien einigten sich schließlich im Jahr 2020 auf ein privates Gutachten zur Klärung der Mangelursache. Während dieses Verfahren lief, forderte der Unternehmer ab August 2021 mehrfach die Herausgabe seiner Bürgschaftsurkunde. Der Auftraggeber weigerte sich mit dem Argument, die Gewährleistungsfrist sei durch die Verhandlungen gehemmt.

Im April 2022 stellte der Gutachter schließlich fest: Die Arbeiten des Unternehmers waren völlig mangelfrei. Der Auftraggeber gab die Bürgschaft daraufhin zwar unverzüglich zurück, die Kosten für das Verfahren und die anwaltliche Vertretung des Unternehmers wollte er jedoch nicht zahlen. Der Unternehmer klagte daraufhin auf Ersatz der angefallenen Bankgebühren für die Bürgschaft (sog. Avalgebühren) sowie der Rechtsanwaltskosten – insgesamt 1.854,12 € nebst Zinsen.

Die Entscheidung:

Nachdem das Amtsgericht und das Landgericht Offenburg die Klage des Unternehmers abgewiesen hatten, bekam dieser vor dem Bundesgerichtshof Recht. Der BGH verurteilte den Auftraggeber zur vollständigen Zahlung des Schadensersatzes. Das oberste deutsche Zivilgericht erklärte die Klausel in den Zusätzlichen Vertragsbedingungen für unwirksam. Da die Klausel den Auftragnehmer unangemessen benachteilige, könne sich der Auftraggeber nicht auf sie berufen. Dem Unternehmer stand die Bürgschaft daher schon viel früher zu – der Auftraggeber befand sich im Verzug und musste für den entstandenen finanziellen Schaden aufkommen.

Die Gründe:

Der BGH begründete die Unwirksamkeit der Vertragsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB im Wesentlichen mit zwei Argumenten:

1. Keine Unterscheidung zwischen echten und vermeintlichen Mängeln:

Die Klausel differenziert nicht danach, ob gerügte Mängel tatsächlich existieren oder nicht. Bei einer kundenfeindlichsten Auslegung führt die Klausel dazu, dass der Auftraggeber die Bürgschaft auch dann über Jahre blockieren darf, wenn er völlig unbegründete Mängel behauptet. Da Verhandlungen über Mängel die Verjährung hemmen (also stoppen), müsste der Unternehmer die Bürgschaft im schlimmsten Fall über viele Jahre aufrechterhalten, obwohl er fehlerfrei gearbeitet hat.

2. Fehlen einer Teilfreigaberegelung:

Die Klausel sieht keine Möglichkeit vor, die Bürgschaft nur noch in Höhe der tatsächlich im Raum stehenden, restlichen Mängelbeseitigungskosten zu behalten. Selbst bei einer minimalen Reststreitigkeit müsste der Unternehmer die Bürgschaft in voller Höhe weiterlaufen lassen.

Da die Klausel unwirksam ist, greift die gesetzliche Regelung im Wege der sogenannten ergänzenden Vertragsauslegung. Demnach erlischt der Sicherungszweck einer Bürgschaft und sie ist zurückzugeben, sobald feststeht, dass keine tatsächlichen, durchsetzbaren Mängelansprüche mehr existieren.

Da sich die Rügen des Auftraggebers im Gutachten als unberechtigt herausstellten, gab es rückwirkend betrachtet seit Ablauf der regulären Gewährleistungsfrist im August 2018 keinen Sicherungszweck mehr. Weil der Auftraggeber die Bürgschaft trotz Aufforderung ab August 2021 nicht herausgab, befand er sich im Verzug und muss nun für die Avalgebühren der Bank und die Anwaltskosten des Unternehmers haften.

Auswirkungen für Bauherren und Eigentümer:

Dieses Urteil des BGH ist ein Paukenschlag für die gesamte Baupraxis. Es betrifft keineswegs nur den Straßenbau, sondern lässt sich auf fast alle Bau- und Renovierungsverträge im privaten und gewerblichen Bereich übertragen, in denen ähnliche Formulierungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Auftraggebers verwendet werden.

Wer als Eigentümer oder Bauherr voreilig oder ohne rechtliche Prüfung eine Gewährleistungsbürgschaft einbehält, geht ab sofort ein immenses finanzielles Risiko ein. Stellt sich im Nachhinein – etwa durch ein Gutachten oder im Gerichtsverfahren – heraus, dass die gerügten Mängel gar keine waren oder vom Unternehmer nicht verursacht wurden, drohen empfindliche Schadensersatzforderungen. Der Unternehmer kann dann sämtliche Avalgebühren der Bank, die seine Kreditlinie blockiert haben, sowie seine gesamten Rechtsverfolgungskosten vom Bauherrn einfordern.

Praxistipps für Bauherren im Raum Eschweiler, Stolberg und Aachen: 

Verträge prüfen lassen:

Verwenden Sie keine ungeprüften Musterverträge oder veralteten Klauseln zur Sicherheitsleistung. Lassen Sie Ihre Bauverträge vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt im Detail prüfen.

Mängel gründlich dokumentieren:

Bevor Sie eine Bürgschaft wegen behaupteter Mängel einbehalten, muss absolut sichergestellt sein, dass diese Mängel tatsächlich existieren und dem Unternehmer anzulasten sind. Holen Sie im Zweifel frühzeitig fachlichen Rat ein.

Teilfreigabe anbieten:

Stehen nur noch geringfügige Mängel im Raum, sollten Sie dem Unternehmer von sich aus die Freigabe des nicht mehr benötigten Teils der Bürgschaft anbieten, um das Schadensersatzrisiko zu minimieren.

Schnell reagieren bei Herausgabeverlangen:

Fordert ein Bauunternehmen Sie zur Rückgabe der Bürgschaft auf, sollten Sie die Rechtslage umgehend prüfen lassen.

Als Fachanwalt für Immobilienrecht in Eschweiler unterstütze ich Sie gerne bei der rechtssicheren Gestaltung Ihrer Bauverträge sowie bei der Prüfung und Abwicklung von Gewährleistungsansprüchen, um teure Haftungsfallen von vornherein zu vermeiden. Kontaktieren Sie mich online über meine Website.

Formfehler im Maklervertrag: Wann Eigentümer die Provision zurückfordern können

Thu, 28 May 2026 09:50:08 GMT

Der Bundesgerichtshof hat sich mit den strengen Formvorschriften beim Immobilienverkauf befasst – dieses Mal mit weitreichenden Folgen für die Praxis. Mit Urteil vom 11.03.2026 (Az.: I ZR 202/25) stellten die Karlsruher Richter klar, unter welchen Voraussetzungen ein Maklervertrag per E-Mail formwirksam zustande kommt und wann private Verkäufer eine bereits gezahlte Maklerprovision wegen eines einfachen Formfehlers in voller Höhe zurückfordern können. Für Immobilieneigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, schafft diese Entscheidung erhebliche Rechtssicherheit und eröffnet oft ungeahnte Rückforderungsansprüche.

Der Fall:

Die Eigentümer eines Einfamilienhauses beabsichtigten, ihre Immobilie zu verkaufen. Im Frühjahr 2023 standen sie hierzu im E-Mail-Austausch mit einer Immobilienmaklerin, die bereits Kaufinteressenten an der Hand hatte. Die Maklerin schickte den Eigentümern am 3. April 2023 eine E-Mail, in der sie ein Gespräch anbot, um die weiteren Verhandlungen zu besprechen. Diese Nachricht endete mit einer klassischen Grußformel, dem Namen der Maklerin sowie ihren Kontaktdaten.

Erst unterhalb dieser Signatur – quasi im „Kleingedruckten“ des E-Mail-Fußes – befanden sich verschiedene rechtliche Zusätze, darunter ein „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“ in Höhe von maximal 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Nach Erhalt dieser E-Mail baten die Eigentümer die Maklerin, einen Notartermin für den Verkauf zu vereinbaren. Das Haus wurde schließlich für 617.000 Euro verkauft. Die Maklerin stellte den Eigentümern eine Provision in Höhe von rund 8.810 Euro in Rechnung, die von diesen auch bezahlt wurde.

Später forderten die Verkäufer die gezahlte Summe jedoch zurück.

Ihr Argument: Es sei nie ein formwirksamer Maklervertrag geschlossen worden.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof gab den klagenden Eigentümern in letzter Instanz Recht. Die Maklerin wurde verurteilt, die bereits gezahlte Provision in voller Höhe an die Verkäufer zurückzuzahlen. Ein wirksamer Maklervertrag lag mangels Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Textform nicht vor.

Die Gründe:

Der BGH musste in seiner Entscheidung grundlegende Fragen zur gesetzlich vorgeschriebenen Textform im Maklerrecht klären. Seit Ende 2020 bestimmt § 656a BGB, dass Maklerverträge über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen zwingend der Textform bedürfen.

Zwar hielten die Richter fest, dass ein solcher Vertrag nicht zwingend in einem einzigen, von beiden Seiten unterschriebenen Dokument festgehalten werden muss. Auch der Austausch separater E-Mails kann grundsätzlich ausreichen, und der Vertrag kann sogar durch schlüssiges Verhalten (konkludent) zustande kommen – etwa, wenn der Eigentümer in Kenntnis des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste abruft.

Allerdings müssen dafür die gesetzlichen Anforderungen der Textform nach § 126b BGB streng erfüllt sein. Hierzu gehört, dass der Erklärende unmissverständlich deutlich machen muss, wo seine rechtlich bindende Erklärung endet.

Genau daran scheiterte der Vertrag im vorliegenden Fall:

Die Maklerin hatte ihr eigentliches Provisionsverlangen erst unterhalb ihrer Grußformel und Signatur platziert.
Nach diesen Hinweisen im Fuß der E-Mail befand sich kein erneuter Abschluss, keine weitere Unterschrift und kein erkennbares Ende-Signal.
Rechtlich gesehen war das Provisionsverlangen damit nicht von der Textform gedeckt und folglich unwirksam.

Da das Gesetz bei Formfehlern die Nichtigkeit des gesamten Vertrages vorsieht (§ 125 BGB), hatte die Maklerin keinen Anspruch auf die Provision. Auch einen Wertersatz für ihre tatsächlich geleistete Arbeit durfte sie nicht verlangen. Der BGH stellte klar: Würde man dem Makler in solchen Fällen einen bereicherungsrechtlichen Anspruch zugestehen, würde der gesetzliche Schutzcharakter der Textform für Verbraucher komplett ausgehebelt.

Auswirkungen für Eigentümer:

Das Urteil des BGH zeigt einmal mehr, wie fehleranfällig Maklerverträge in der Praxis sind. Für private Eigentümer, die in den letzten Jahren ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkauft und dafür eine Maklergebühr entrichtet haben, ergeben sich hieraus handfeste Vorteile:

1. Verträge genau prüfen lassen:

Wer als Verkäufer (oder auch als Käufer) eine Maklerprovision gezahlt hat, sollte die gesamte E-Mail-Korrespondenz im Vorfeld des Vertragsschlusses genau prüfen lassen. Befand sich das Provisionsverlangen lediglich im E-Mail-Fuß unter der Signatur oder in einem unverbindlichen Exposé-Anhang ohne klaren Textabschluss, stehen die Chancen für eine vollständige Rückforderung der Provision hervorragend.

2. Keine Angst vor „Wertersatz“:

Viele Eigentümer scheuen den Konflikt, weil sie glauben, dem Makler zumindest die tatsächliche Arbeitszeit oder den Aufwand erstatten zu müssen. Der BGH hat dem nun einen Riegel vorgeschoben: Ist die Textform verletzt, geht der Makler komplett leer aus.

3. Vorsicht bei neuen Verträgen:

Wenn Sie aktuell planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich nicht auf mündliche Absprachen oder unübersichtliche E-Mail-Ketten einlassen. Bestehen Sie im eigenen Interesse auf ein sauberes, schriftliches Vertragsdokument, in dem alle Konditionen eindeutig geregelt sind.

Ihr Ansprechpartner im Immobilienrecht vor Ort:

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Experte für Immobilienrecht in Eschweiler und der gesamten Region Aachen stehe ich Ihnen bei Fragen rund um Ihren Immobilienverkauf und die Überprüfung von Maklerverträgen gerne zur Seite. Wenn Sie vermuten, dass auch Ihr Maklervertrag formunwirksam war und Sie die gezahlte Maklerprovision zurückfordern möchten, biete ich Ihnen eine fundierte Ersteinschätzung Ihrer Erfolgsaussichten.

Kontaktieren Sie mich gerne direkt online über meine Website.

Kostenverteilung in der WEG

Mon, 27 Apr 2026 12:05:20 GMT

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 98/25) wichtige Fragen zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften geklärt. Es ging darum, wer bei Streit über eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung verklagt werden muss und für wen ein solches Urteil gilt. Außerdem hat der BGH eine komplizierte Sonderregelung zur Kostenverteilung für unwirksam erklärt.

Der Fall:

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Wohnblöcken und 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft gibt es viele Reihenhäuser; einige Eigentümer dieser Reihenhäuser besitzen Tiefgaragenplätze in der Anlage und sind deshalb Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

In der Gemeinschaftsordnung steht: Grundsätzlich werden alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Für bestimmte Flächen, unter anderem einen Kinderspielplatz, soll aber eine Sonderregelung gelten: Die Kosten sollen allein von den „Miteigentümern der Tiefgarage“ getragen werden, nach komplizierten Quoten pro Quadratmeter Wohn /Nutzfläche und teilweise auch bezogen auf Reihenhäuser außerhalb der eigentlichen Gemeinschaft.

Die Kläger sind Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes. Sie wollten gerichtlich feststellen lassen, dass diese Sonderregelung unwirksam ist und deshalb alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen an den Spielplatzkosten beteiligt werden müssen.

Die Entscheidung:

Der BGH wies die Revision ab und bestätigte die Vorinstanzen. Dabei arbeitete das Gericht heraus, dass ein Wohnungseigentümer gerichtlich klären lassen darf, wie eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung im konkreten Fall anzuwenden ist. Die Klage ist in einem solchen Falle gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten, nicht gegen alle anderen Eigentümer einzeln. Das Urteil gilt für und gegen alle Eigentümer – auch für solche, die nicht selbst am Verfahren beteiligt waren. Die besondere Kostenregelung für den Spielplatz ist unwirksam. Deshalb gilt die allgemeine Regel: Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Die Gründe:

Der BGH begründet seine Entscheidung mit den Argumenten, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums seit der WEG-Reform Aufgabe der Gemeinschaft als Verband ist. Dazu gehört auch die Frage, wie Kosten verteilt werden. Deshalb ist die GdWE der richtige „Gegner“ für eine Klage, wenn es um Auslegung oder Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung geht.

Damit es in derselben Gemeinschaft nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen kommt, muss ein solches Urteil für alle Eigentümer gelten. Der BGH wendet deshalb eine Vorschrift zur Bindungswirkung von Urteilen, die eigentlich für Beschlussanfechtungen gedacht ist, sinngemäß auch auf diese Feststellungsklagen an.

Die im konkreten Fall verwendete Sonderregelung zur Kostenverteilung ist nach Auffassung des BGH zu unbestimmt und praktisch nicht handhabbar. Sie bezieht sich zum Teil auf Flächen und Häuser außerhalb der Gemeinschaft, ohne dass klar ist, wie diese genau berücksichtigt werden sollen. Eine sinnvolle Ergänzung oder Auslegung der Klausel ist nicht möglich. Folge: Die Klausel ist unwirksam, es bleibt bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Folgen für Eigentümer:

Für Eigentümer ergeben sich aus dieser Entscheidung in der Praxis wichtige Erkenntnisse:

Bei Streit über Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung (z.B. wer an Spielplatz , Tiefgaragen oder Außenanlagensanierungen zu beteiligen ist) richtet sich eine Klage zur Klärung der Rechte und Pflichten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen alle Miteigentümer einzeln.

Ein erstrittenes Urteil bindet alle Eigentümer. Wenn ein Eigentümer eine Kostenregelung erfolgreich angreift oder klären lässt, gilt das Ergebnis auch für alle anderen in der Gemeinschaft.

Unklare oder schwer umsetzbare Sonderregelungen sind riskant. Eigentümer sollten ihre Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob besondere Kostenregelungen (z.B. für bestimmte Eigentümergruppen oder externe Gebäude) verständlich, vollständig und praktisch durchführbar sind. Ist das nicht der Fall, kann es sinnvoll sein, eine Änderung der Gemeinschaftsordnung oder eine gerichtliche Klärung anzustreben.

Beim Kauf von Wohnungseigentum und Stellplätzen sollten die Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung sorgfältig gelesen werden. Sonderregelungen, die schwer nachvollziehbar sind oder „nur einige“ Eigentümer besonders belasten, können später zu Streit und unerwarteten Kosten führen.

Stimmrechte in der WEG: BGH stärkt Rechte von Stellplatzeigentümern

Mon, 27 Apr 2026 12:02:31 GMT

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich erneut mit der Reichweite von Stimmrechtsbeschränkungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befassen. In seinem aktuellen Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 189/24) klärte das Gericht fundamentale Fragen dazu, wann Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden dürfen und wo die Gestaltungsfreiheit in der Teilungserklärung ihre Grenzen findet.
Für Wohnungseigentümer und Verwalter ist diese Entscheidung von hoher praktischer Relevanz, da fehlerhafte Abstimmungen zur Ungültigkeit wichtiger Beschlüsse – wie etwa dem Wirtschaftsplan – führen können.

Der Fall:

In einer Wohnanlage sah die Gemeinschaftsordnung (§ 14.6) ein Objektstimmrecht vor: Pro Einheit gab es eine Stimme. Eine Besonderheit betraf die Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer): Diese sollten laut Regelung „nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage“ haben. In der Eigentümerversammlung vom Dezember 2022 wurden unter anderem der Wirtschaftsplan 2023 (TOP 4) sowie der Einbau einer Briefkastenanlage (TOP 5) beschlossen. Bei beiden Abstimmungen wurden die Stimmen der reinen Stellplatzeigentümer schlicht nicht mitgezählt. Hiergegen richtete sich die Klage eines betroffenen Eigentümers (vertreten durch einen Insolvenzverwalter). Während die Vorinstanzen die Klage abwiesen, landete der Fall schließlich vor dem BGH.

Die Entscheidung:

Der BGH hob das vorangegangene Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass die Stimmen der Stellplatzeigentümer – jedenfalls beim Wirtschaftsplan – hätten berücksichtigt werden müssen.

Die Gründe:

Der Senat betonte, dass das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten eines jeden Eigentümers gehört. Zwar darf die Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht objektbezogen beschränken, hierfür gelten jedoch strenge Regeln.

So ist eine Vereinbarung, die Eigentümer von der Abstimmung über die Verwalterbestellung, die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan ausschließt, nichtig (§ 134 BGB). Diese Beschlüsse haben eine so hohe wirtschaftliche Bedeutung, dass jeder Eigentümer mitwirken können muss.

Außerdem müssen sich Beschränkungen des Stimmrechts eindeutig und zweifelsfrei aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Verbleiben bei der Auslegung unaufklärbare Zweifel, ist die Einschränkung unwirksam.

Ein Stimmrechtsausschluss (z. B. bei baulichen Veränderungen außerhalb der Tiefgarage) ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die betroffenen Eigentümer im Gegenzug auch keinerlei Kosten für diese Maßnahmen tragen müssen.

Im vorliegenden Fall war die Klausel bereits deshalb problematisch, weil sie nicht eindeutig regelte, ob sie auch für Personen gilt, die ausschließlich einen Stellplatz besitzen und keine Wohnung in der Anlage haben. Da der Wirtschaftsplan zudem regelmäßig Zahlungspflichten für alle Einheiten (auch Stellplätze) begründet, dürfen diese Eigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen werden.

Auswirkungen für Eigentümer:

Das Urteil zeigt, dass „pauschale“ Stimmrechtsverbote in Teilungserklärungen oft auf rechtlich wackligen Beinen stehen. Wer als Eigentümer oder Beirat eine Versammlung vorbereitet, sollte Folgendes beachten:

Prüfung der Gemeinschaftsordnung:

Lassen Sie alte Klauseln, die bestimmte Eigentümergruppen von „allgemeinen Angelegenheiten“ ausschließen, fachlich prüfen. Wenn diese Eigentümer an den Kosten beteiligt werden, steht ihnen meist auch ein Stimmrecht zu.

Wirtschaftsplan ist Chefsache:

Über die Finanzen der Gemeinschaft (Vorschüsse, Nachschüsse, Abrechnung) muss zwingend die Gesamtgemeinschaft entscheiden. Ein Ausschluss einzelner Gruppen führt hier fast immer zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Folgen für die Mehrheitsfindung:

Sollte eine Stimmrechtsklausel unwirksam sein, stellt sich die Frage, wie gezählt wird. Fehlt eine wirksame Regelung, gilt im Zweifel das gesetzliche Kopfprinzip (ein Eigentümer, eine Stimme), sofern nicht durch ergänzende Auslegung das Objektprinzip gerettet werden kann.

Dokumentation im Protokoll:

Achten Sie darauf, dass im Protokoll genau vermerkt wird, wer mitgestimmt hat. Nur so lässt sich im Streitfall feststellen, ob ein etwaiger Fehler beim Stimmzählen das Ergebnis überhaupt beeinflusst hat.

Sollten Zweifel bestehen, ob eine Beschränkung in Ihrer WEG rechtmäßig ist, empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat bei einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einzuholen, um langwierige und teure Anfechtungsprozesse zu vermeiden.

Sondereigentum an Technikräumen: BGH sorgt für Klarheit im Heizungskeller

Mon, 27 Apr 2026 11:57:19 GMT

Lange Zeit herrschte Unsicherheit in deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE), wenn es um Räume ging, in denen gemeinschaftliche Anlagen wie die Zentralheizung, Wasserzähler oder der Hauptstromkasten untergebracht sind. Viele Gerichte gingen davon aus, dass solche Räume zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören müssen. Mit einem aktuellen Urteil vom 20.02.2026 (Az.: V ZR 34/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun eine Kehrtwende vollzogen und seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Für Wohnungseigentümer bedeutet dies deutlich mehr Rechtssicherheit bei der Gestaltung ihrer Teilungserklärungen.

Der Fall:

Im Zentrum des Streits stand eine kleine Gemeinschaft bestehend aus zwei Wohneinheiten. Laut der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 gehörten drei Kellerräume – bezeichnet als „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“ – zum Sondereigentum der Einheit Nr. 1. Der Haken: In diesen Räumen befanden sich die zentrale Ölheizung (später durch Gasthermen ersetzt), die Absperrhähne für Wasser und Gas sowie die Zähler beider Einheiten.

Besonders brisant war die bauliche Situation: Der Zugang zu diesen Kellerräumen war ausschließlich über die Einheit Nr. 1 möglich. Die Eigentümer der Einheit Nr. 2 verlangten nun Mitbesitz an den Räumen. Sie argumentierten, dass Räume mit so wichtigen Gemeinschaftsanlagen gar nicht als Sondereigentum hätten zugewiesen werden dürfen. Das Landgericht Koblenz gab ihnen zunächst recht.

Die Entscheidung:

Der BGH sah dies anders und hob das vorinstanzliche Urteil auf. Die Klage auf Einräumung von Mitbesitz wurde abgewiesen. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte klar: Räume, in denen Anlagen untergebracht sind, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, stehen nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie können wirksam zum Gegenstand von Sondereigentum gemacht werden.

Die Gründe:

Der BGH begründete seine Entscheidung mit einer genauen Auslegung des Gesetzes (§ 5 Abs. 2 WEG) und einer Abkehr von veralteten Grundsätzen. So unterscheidet das Gesetz zwischen der technischen Anlage (z. B. der Heizung) und dem Raum, der sie umgibt. Nur die Anlage selbst muss zwingend Gemeinschaftseigentum sein, nicht aber die "vier Wände" drumherum. Die Sorge, dass die Gemeinschaft keinen Zugriff mehr auf ihre Technik hat, entkräftete der BGH. Jeder Sondereigentümer ist gesetzlich verpflichtet (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG), das Betreten seines Eigentums für Wartungsarbeiten oder Zählerablesungen zu dulden. Die bisherige Rechtsprechung führte oft zu schwierigen Abgrenzungsfragen (z. B. "Wie oft muss ein Raum betreten werden, damit er Gemeinschaftseigentum wird?"). Mit der neuen Entscheidung zählt nun primär das, was in der Teilungserklärung steht.

Auswirkungen für Wohnungseigentümer:

Diese Entscheidung ist ein Sieg für die Privatautonomie und die Klarheit im Grundbuch. Dennoch sollten Eigentümer und Verwalter Folgendes beachten:

Blick in die Teilungserklärung:

Prüfen Sie genau, welche Kellerräume als Sondereigentum ausgewiesen sind. Die bloße Tatsache, dass dort der Hauptstromkasten hängt, macht den Raum nicht automatisch zum Gemeinschaftseigentum.

Zutrittsrechte wahren:

Auch wenn ein Raum Sondereigentum ist, darf der Eigentümer den Zutritt für notwendige Zwecke (Reparatur, Ablesung) nicht verweigern. Tut er dies doch, kann die Gemeinschaft den Zugang gerichtlich erzwingen und ggf. Schadensersatz fordern.

Grunddienstbarkeiten nutzen:

Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, Zugangsrechte (wie im vorliegenden Fall geschehen) zusätzlich durch eine Grunddienstbarkeit abzusichern.

Kein "Besitzanspruch" für alle:

Nur weil Sie ein Ableserecht haben, bedeutet das nicht, dass Sie einen Schlüssel zum Kellerraum Ihres Nachbarn verlangen können oder dort eigene Gegenstände lagern dürfen.

Sollten Sie unsicher sein, ob die Zuordnung in Ihrer Wohnanlage rechtssicher ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, um kostspielige Prozesse über mehrere Instanzen zu vermeiden.

Wie ist die Situation in Ihrem Keller geregelt – gibt es dort bereits klare Absprachen oder schwelende Konflikte um den Zugang?

Haftung des „faktischen“ Verwalters: Teure Parkpflege ohne Beschluss

Wed, 22 Apr 2026 15:11:01 GMT

Es kommt in der Praxis häufiger vor, als man denkt: Ein Verwalter ist nicht mehr offiziell bestellt oder sein Vertrag ist längst ausgelaufen, er führt die Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) aber einfach weiter. In der Rechtssprache nennen wir das einen „faktischen Verwalter“. Doch Vorsicht: Wer ohne gültige Grundlage handelt, genießt keinen Freibrief. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 30.01.2026 (Az.: V ZR 76/25) klargestellt, dass ein solcher Verwalter für unberechtigte Zahlungen voll haftet.

Der Fall:

Die Klägerin, eine GdWE, stritt mit ihrer ehemaligen Verwalterin (der Beklagten) um viel Geld.

Die Situation war verwickelt: Die Wohnanlage war Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit einem Park. Dieser Park gehört jedoch nicht der GdWE, sondern den Eheleuten K., die gleichzeitig hinter der Verwalter-Firma stehen. Die Verwalterin schloss bereits im Jahr 2012 – also vor Entstehen der GdWE – einen Parkpflegevertrag im eigenen Namen ab. Nachdem ihre offizielle Bestellung im Mai 2018 ausgelaufen war, führte sie die Verwaltung „faktisch“ weiter. In dieser Zeit bezahlte sie vom Konto der GdWE Rechnungen für die Pflege des (fremden) Parks in Höhe von über 16.500 €.

Die GdWE forderte dieses Geld zurück, da sie nie zugestimmt hatte, die Kosten für den privaten Park der Eheleute K. zu tragen.

Die Entscheidung:

Der BGH bestätigte die Haftung der Verwalterin. Die zentralen Leitsätze der Entscheidung sind für Eigentümer von großer Bedeutung.

Die Gründe:

Wer als Verwalter auftritt, ohne wirksam bestellt zu sein, übernimmt eine so genannte schuldrechtliche Sonderverbindung zur GdWE. Das bedeutet: Den faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen rechtmäßig bestellten Verwalter. Verletzt er diese Pflichten – etwa indem er das Geld der Eigentümer für unberechtigte Zwecke ausgibt –, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Ein entscheidender Punkt des Urteils betrifft die Zeit der Entstehung einer GdWE. Oft schließen Bauträger oder erste Verwalter Verträge (Strom, Versicherung, Pflege) ab, bevor die Eigentümergemeinschaft überhaupt existiert. Der BGH stellte klar, dass solche Verträge nicht automatisch auf die spätere GdWE übergehen. Ein Übergang erfordert regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Bloßes schlüssiges Verhalten (wie das Bezahlen der Rechnungen durch den Verwalter) reicht nicht aus, um die Gemeinschaft dauerhaft zu binden.

Die Verwalterin durfte die Zahlungen auch deshalb nicht leisten, weil die Parkpflege kein Gemeinschaftseigentum betraf, sondern das Grundstück eines Dritten. Hierfür hätte sie eine explizite Ermächtigung durch die Eigentümer benötigt, die jedoch nicht vorlag.

Auswirkungen für Eigentümer:

Schauen Sie genau hin!

Dieses Urteil ist ein Sieg für den Schutz des Gemeinschaftsvermögens. Als Eigentümer sollten Sie folgende Punkte beachten:

Bestellungszeitraum prüfen:

Achten Sie in den Versammlungen penibel darauf, ob der Verwalter noch wirksam bestellt ist. Handelt er nur noch „faktisch“, steigen die Haftungsrisiken für ihn, aber auch die Rechtsunsicherheit für Sie.

Verträge aus der Gründungsphase:

Prüfen Sie, welche Verträge die GdWE „geerbt“ hat. Gab es für die Übernahme dieser Verträge (z. B. vom Bauträger) jemals einen förmlichen Beschluss? Falls nicht, könnte die GdWE zur Zahlung gar nicht verpflichtet sein.

Abrechnungen hinterfragen:

Nur weil eine Position in der Jahresabrechnung auftaucht und diese genehmigt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass der zugrunde liegende Vertrag wirksam übernommen wurde – insbesondere wenn die Eigentümer keine Kenntnis von den Details hatten.

Dokumentation einfordern:

Verlangen Sie bei unklaren Kostenpositionen den Nachweis über die entsprechende Beschlussfassung. Ein Verwalter darf nicht eigenmächtig Gelder für Leistungen auf fremden Grundstücken verwenden.

Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit von Zahlungen haben, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzuzuziehen. Dieser kann prüfen, ob Pflichtverletzungen vorliegen und ob Regressansprüche gegen den (faktischen) Verwalter durchsetzbar sind.

Plangerechte Erstherstellung: Wie weit reicht der Anspruch des Wohnungseigentümers?

Wed, 18 Mar 2026 12:19:10 GMT

Und erneut musste der Bundesgerichtshof (BGH) eine wegweisende Entscheidung zum Umfang der Herstellungspflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) treffen. Dieses Mal stand die Frage im Fokus, ob und inwieweit ein Eigentümer bei einem sogenannten „steckengebliebenen Bau“ die Fertigstellung von Bauteilen verlangen kann, die rechtlich eigentlich seinem Sondereigentum zuzuordnen sind.

Mit Urteil vom 27.02.2026 (Az.: V ZR 219/24) definierte der BGH zentrale Leitlinien für den Erstherstellungsanspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für Wohnungseigentümer und Gemeinschaften ist diese Entscheidung von enormer Bedeutung, da sie die bisherige strikte Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Bauphase zugunsten der Praktikabilität aufweicht.

Der Fall:

Die Kläger sind Sondereigentümer von zwei Dachgeschosseinheiten in einer Anlage in Mettmann. Das Gebäude wurde nie vollständig plangerecht fertiggestellt; unter anderem war für die Nutzbarkeit der Einheiten eine Hebung des Daches erforderlich. Nachdem die Gemeinschaft bereits 2019 rechtskräftig zur plangerechten Erstherstellung verurteilt worden war, stritten die Parteien nun über den konkreten Umfang.

Die Eigentümer verlangten per Beschlussersetzung, dass die GdWE nicht nur das Dach und die Außenwände, sondern auch die nichttragenden Innenwände, die Elektroinstallation (unter Putz) sowie den Anschluss an die Zentralheizung nebst Heizkörpern herstellt. Die Vorinstanzen wiesen dies zurück, da diese Gewerke rechtlich zum Sondereigentum gehörten und somit Sache der einzelnen Eigentümer seien.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf teilweise auf. Er entschied, dass der Anspruch auf plangerechte Erstherstellung im Falle eines steckengebliebenen Baus weiter reicht, als es die bloße sachenrechtliche Zuordnung vermuten ließe.

Die Gründe:

Der BGH stellte klar, dass eine strikte Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum bei der Erstherstellung oft zu unpraktikablen Ergebnissen führt.

Praktikabilität geht vor:

Es ist bauphysikalisch und organisatorisch sinnvoll, Innenwände und Unter-Putz-Leitungen in einem Zug mit dem Gemeinschaftseigentum zu errichten – etwa um spätere Estricharbeiten oder die Kompatibilität der Heizungsanlage zu gewährleisten.

Mitgliedschaftliches Binnenverhältnis:

Der Anspruch leitet sich aus dem wechselseitigen Verhältnis der Eigentümer ab. Verlangt ein Eigentümer die Herstellung dieser "grenznahen" Gewerke durch die Gemeinschaft, so ist die GdWE hierzu grundsätzlich verpflichtet, sofern dies dem ursprünglichen Plan entspricht.

Kostentrennung bleibt bestehen:

Zwar muss die Gemeinschaft die Bauleitung und Ausführung übernehmen, die Kostenlast für die Teile, die das Sondereigentum betreffen, verbleibt jedoch beim jeweiligen Eigentümer.

Hinsichtlich des zusätzlich begehrten Einbaus von Dachflächenfenstern, die im ursprünglichen Plan nicht vorgesehen waren, verwies der BGH auf § 20 WEG. Solche baulichen Veränderungen können bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes beschlossen werden, um teure spätere Eingriffe in die Bausubstanz zu vermeiden.

Auswirkungen für Eigentümer:

Wer sich in einer steckengebliebenen Bauphase befindet oder eine Sanierung zur Erstherstellung plant, sollte die Entscheidung genau prüfen:

Ganzheitliche Planung:

Eigentümer können von der GdWE verlangen, dass der Rohbau inklusive nichttragender Innenwände und Grundinstallationen „aus einer Hand“ erfolgt.

Kostenkalkulation:

Auch wenn die GdWE baut, muss der Sondereigentümer die spezifischen Kosten für seine Einheiten (z. B. Heizkörper, Innenwände) selbst tragen. Eine klare Abgrenzung der Gewerke im Vorfeld ist essenziell, um Rechtsstreitigkeiten über die Kostenverteilung zu vermeiden.

Modernisierung nutzen:

Es ist rechtlich möglich und oft wirtschaftlich sinnvoll, notwendige Erstherstellungsmaßnahmen direkt mit modernen baulichen Veränderungen (z. B. zusätzliche Fenster) zu kombinieren, sofern die Mehrheit zustimmt.

Dokumentation:

Da der Anspruch auf der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan basiert, müssen diese Dokumente die Grundlage jeder Forderung sein.

Sollte Ihre Gemeinschaft vor der Herausforderung stehen, ein Gebäude erst nach Jahren fertigzustellen, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kann klären, welche Gewerke die Gemeinschaft koordinieren muss und wie die Kosten rechtssicher abgerechnet werden, um langwierige Beschlussersetzungsklagen zu vermeiden.

Untervermietung zur Gewinnerzielung? Der BGH schiebt dem einen Riegel vor!

Thu, 12 Mar 2026 09:16:29 GMT

Erneut hatte der Bundesgerichtshof (BGH) eine grundlegende Frage des Mietrechts zu klären, die viele Vermieter umtreibt: Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten, um damit einen Gewinn zu erzielen, der seine eigenen Mietkosten übersteigt? Mit seinem Urteil vom 28. Januar 2026 (Az.: VIII ZR 228/23) hat der BGH dieser Praxis eine klare Absage erteilt und die Rechte der Vermieter gestärkt. Die Entscheidung liefert wichtige Leitlinien für die Beurteilung von Untermietgesuchen und verdeutlicht, wo die Grenzen des berechtigten Interesses des Mieters verlaufen.

Der Fall:

Der Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin bat seine Vermieterin wegen eines verlängerten Auslandsaufenthalts um die Erlaubnis zur Untervermietung. Seine eigene Nettokaltmiete betrug knapp 500 €. Im Untermietvertrag vereinbarte er mit zwei Untermietern jedoch eine Nettokaltmiete von 962 €, also fast das Doppelte seiner eigenen Miete.

Nachdem die Vermieterin davon Kenntnis erlangte und der Mieter sich weigerte, das Untermietverhältnis zu beenden, kündigte sie das Mietverhältnis. Der Mieter war der Ansicht, er habe einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, um seine laufenden Kosten zu decken. Der Fall ging durch alle Instanzen bis vor den Bundesgerichtshof.

Die Entscheidung:

Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung durch die Vermieterin. Das Gericht stellte unmissverständlich klar: Ein Mieter hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn diese darauf abzielt, einen Gewinn zu erwirtschaften, der über die Deckung der eigenen Miet- und Nebenkosten hinausgeht.

Die Gründe:

Der Senat führte aus, dass der Wunsch des Mieters, seine Mietkosten durch eine Untervermietung zu senken, zwar grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB darstellt. Dieser Anspruch diene jedoch dazu, dem Mieter bei veränderten Lebensumständen den Erhalt seiner Wohnung zu ermöglichen – nicht aber dazu, ihm eine Einnahmequelle zu verschaffen.

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung und die damit verbundene Gewinnerzielung ist laut BGH durch das Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG dem Vermieter zugewiesen. Dem Mieter steht lediglich das Recht zum Gebrauch der Wohnung zu. Eine Untervermietung, die dem Mieter einen monatlichen Gewinn von über 450 € beschert, geht weit über den Schutzzweck des § 553 BGB hinaus und muss vom Vermieter nicht geduldet werden. Der Mieter hatte seine vertraglichen Pflichten durch die unerlaubte und gewinnorientierte Untervermietung erheblich verletzt, was die Kündigung rechtfertigte.

Auswirkungen für Vermieter:

Diese Entscheidung ist für Vermieter von großer praktischer Bedeutung. Wenn Sie mit einem Untermietgesuch konfrontiert werden, sollten Sie sich nicht nur nach der Person des Untermieters, sondern auch nach der Höhe der vereinbarten Untermiete erkundigen.

1. Prüfung des Untermietvertrags:

Bitten Sie Ihren Mieter um Vorlage des geplanten Untermietvertrags oder zumindest um Auskunft über die vereinbarte Miete. So können Sie prüfen, ob die Untermiete lediglich die Kosten des Hauptmieters deckt oder einen unzulässigen Gewinn ermöglicht.

2. Ablehnung bei Gewinnerzielung:

Stellt sich heraus, dass der Mieter mit der Untervermietung einen deutlichen Überschuss erzielen will, können Sie die Erlaubnis unter Verweis auf die neue BGH-Rechtsprechung verweigern. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt in diesem Fall nicht vor.

3. Dokumentation ist entscheidend:

Kommunizieren Sie Ihre Entscheidung schriftlich und begründen Sie diese sorgfältig. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, haben Sie so eine solide Grundlage für Ihre Argumentation.

4. Beratung einholen:

Auch wenn die Rechtslage nun klarer ist, kann es im Einzelfall Abgrenzungsschwierigkeiten geben (z.B. bei Möblierungszuschlägen). Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, frühzeitig den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen. Dieser kann die Situation bewerten und Ihnen eine verlässliche Einschätzung zum weiteren Vorgehen geben.

Keine Mietpreisbremse bei nachträglicher Mietreduzierung

Thu, 12 Mar 2026 09:16:23 GMT

Der Bundesgerichtshof hat erneut eine für Vermieter hochinteressante Entscheidung zu den Regelungen der sogenannten „Mietpreisbremse“ getroffen. Mit Urteil vom 17.12.2025 (Az.: VIII ZR 56/25) stellte der Senat klar, unter welchen Umständen eine nachträgliche Reduzierung der Miete dazu führt, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB keine Anwendung mehr finden. Die Entscheidung schafft damit in einem praxisrelevanten Punkt erhebliche Rechtssicherheit für Vermieter, die während eines laufenden Mietverhältnisses die Miete anpassen.

Der Fall:

Ein Vermieter hatte in Berlin, also in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, mehrere Wohnungen an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet. Dieser schloss mit der späteren Klägerin einen Untermietvertrag zu einer Nettokaltmiete von 670 €. Knapp ein Jahr später bot der Zwischenmieter der Mieterin an, die Miete um 15 % auf 579,50 € zu senken, was die Mieterin erfreut annahm. Kurz darauf kündigte der Eigentümer dem Zwischenmieter und trat kraft Gesetzes (§ 565 BGB) in den Mietvertrag mit der Mieterin ein.

Fast zwei Jahre nach dieser Mietreduzierung rügte die Mieterin gegenüber dem Eigentümer einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und forderte Auskunft über die Vormiete und Berechnungsgrundlagen. Sie war der Ansicht, auch die reduzierte Miete sei noch überhöht. Das Landgericht gab ihr in der Berufungsinstanz recht, da die ursprüngliche, zu hohe Miete weiterhin die Vertragsgrundlage sei.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof widersprach der Vorinstanz, hob deren Urteil auf und wies die Klage der Mieterin ab. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB wurde verneint, da die Regelungen der Mietpreisbremse auf die einvernehmlich reduzierte Miete keine Anwendung finden.

Die Gründe:

Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass die Mietpreisbremse nach ihrem eindeutigen Wortlaut und dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für Vereinbarungen gilt, die „bei Mietbeginn“ getroffen werden. Ihr Zweck ist es, Mieter in der angespannten Situation der Wohnungssuche vor überzogenen Forderungen zu schützen.

Eine spätere, im laufenden Mietverhältnis getroffene Vereinbarung über die Senkung der Miete fällt nicht hierunter. Das Gericht wertete den E-Mail-Wechsel zwischen dem damaligen Zwischenmieter und der Mieterin als eine wirksame vertragliche Änderung. Durch dieses Angebot und dessen Annahme wurde eine neue, verbindliche Miethöhe vereinbart. Diese neue Vereinbarung ersetzt die alte und stellt ab diesem Zeitpunkt den neuen Rechtsgrund für die Mietzahlung dar.

Auf eine solche nachträgliche Änderungsvereinbarung ist die Mietpreisbremse weder direkt noch analog anwendbar. Der Mieter befindet sich nicht in einer Zwangslage, denn er muss ein Angebot zur Mietsenkung nicht annehmen und riskiert dadurch nicht den Verlust seiner Wohnung. Er kann das Angebot prüfen und ablehnen, wenn er Nachteile befürchtet. Somit ist die Schutzbedürftigkeit nicht mit der eines Wohnungssuchenden vergleichbar.

Auswirkungen für Vermieter:

Die Entscheidung ist für Vermieter von großer praktischer Bedeutung. Sie zeigt einen Weg auf, wie Rechtssicherheit bei potenziell überhöhten Mieten hergestellt werden kann.

Heilung für die Zukunft:

Stellt ein Vermieter fest, dass eine vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen könnte, kann er durch eine einvernehmliche und dauerhafte Reduzierung der Miete die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse für die Zukunft ausschließen. Die neue, niedrigere Miete unterliegt dann nicht mehr der gerichtlichen Überprüfung nach §§ 556d ff. BGB.

Wichtigkeit der Form:

Eine solche Mietreduzierung sollte stets sauber dokumentiert werden. Ein schriftlicher „Nachtrag zum Mietvertrag“, der von beiden Seiten unterzeichnet wird, ist hier der sicherste Weg. Aus dem Schriftwechsel muss klar hervorgehen, dass eine endgültige Neufestsetzung der Miete gewollt ist und es sich nicht nur um einen befristeten Nachlass handelt.

Kein Freibrief für die Vergangenheit:

Das Urteil heilt nicht rückwirkend! Hat der Mieter einen Verstoß bereits formell und fristgerecht gerügt, bleiben seine Ansprüche auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete für die Vergangenheit von der neuen Vereinbarung unberührt. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Rüge jedoch erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn und lange nach der Mietreduzierung erhoben, sodass auch ihre Altforderungen verfallen waren.

Vermieter, die eine überhöhte Miete vermuten, sollten daher proaktiv das Gespräch mit dem Mieter suchen. Eine gut dokumentierte Mietreduzierung kann teure und langwierige Rechtsstreitigkeiten verhindern.

Zur Klärung der Details und zur rechtssicheren Formulierung einer solchen Vereinbarung empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

Erst die Abrechnung, dann das Geld?

Tue, 03 Feb 2026 09:20:56 GMT

Erneut musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit einer grundlegenden Frage des Wohnungseigentumsrechts befassen, die in der Praxis immer wieder für Konflikte sorgt: Darf ein Wohnungseigentümer die Zahlung seiner monatlichen Vorschüsse (das „Hausgeld“) verweigern, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihren Pflichten, wie der Erstellung der Jahresabrechnung, nicht nachkommt? In einem kürzlich ergangenen Urteil (Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24) erteilte der BGH dieser Form der Selbstjustiz eine klare Absage und stärkte damit die finanzielle Stabilität der Gemeinschaften.

Der Fall:

Ein Wohnungseigentümer lag im Streit mit seiner Gemeinschaft. Diese hatte für die Jahre seit 2012 keine Jahresabrechnungen mehr beschlossen. Wegen der Abrechnung für das Jahr 2019 war die Gemeinschaft sogar bereits rechtskräftig verurteilt worden, diese zu erstellen – ohne dass dies geschehen war. Als die Gemeinschaft auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans die Zahlung der rückständigen Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von über 18.000 € forderte, weigerte sich der Eigentümer. Er machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend: Solange die Gemeinschaft ihre Pflicht zur Abrechnung nicht erfülle, werde er seine Zahlungen zurückhalten.

Das Amts- und das Landgericht gaben der Zahlungsklage der Gemeinschaft statt. Sie waren der Ansicht, dass dem Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Eigentümer verfolgte sein Ziel jedoch weiter und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Die Gründe:

Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision des Wohnungseigentümers zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten unmissverständlich klar, dass das Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse generell ausgeschlossen ist.

Die Argumentation des Gerichts stützt sich auf die besondere Natur der Vorschusszahlungen und das Finanzierungssystem der GdWE. Diese Vorauszahlungen sind das zentrale Instrument, um die laufende Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Sie stellen sicher, dass die für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Mittel – etwa für Energie, Versicherungen, Müllabfuhr oder Reparaturen – jederzeit zur Verfügung stehen.

Würde man einzelnen Eigentümern gestatten, diese Zahlungen wegen Gegenansprüchen zurückzuhalten, könnte dies die gesamte Gemeinschaft in finanzielle Schieflage bringen. Im schlimmsten Fall drohen Versorgungssperren oder der Verlust des Versicherungsschutzes. Um diese Gefahr für die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft von vornherein abzuwenden, sei ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen.

Besonders interessant ist, dass der BGH diesen Grundsatz auch dann anwendet, wenn der Gegenanspruch des Eigentümers – wie hier der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 – unstreitig oder sogar rechtskräftig festgestellt ist. Während eine Aufrechnung mit einer titulierten Geldforderung unter Umständen zulässig sein kann (da sie die Schuld tilgt), dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel. Dieses Druckmittel dürfe jedoch nicht auf Kosten der Liquidität der gesamten Gemeinschaft eingesetzt werden. Dem Eigentümer, so der BGH, stehe es frei, seinen titulierten Anspruch auf Erstellung der Abrechnung im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit und schiebt einem gängigen Druckmittel von unzufriedenen Eigentümern einen Riegel vor.

Für die Praxis bedeutet das:

1. Zahlungspflicht geht vor:

Die Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse ist eine der zentralen Kardinalpflichten eines jeden Wohnungseigentümers. Sie kann nicht unter Verweis auf angebliche oder tatsächliche Versäumnisse der Verwaltung oder der Gemeinschaft ausgesetzt werden.

2. Kein Zurückbehaltungsrecht:

Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschussforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen, um die Handlungsfähigkeit der GdWE nicht zu gefährden. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch gerichtlich festgestellt ist.

3. Andere Wege nutzen:

Wohnungseigentümer, die ihre Ansprüche (z. B. auf Erstellung einer Jahresabrechnung) durchsetzen wollen, müssen dies über den dafür vorgesehenen rechtlichen Weg tun, also durch eine Beschlussersetzungsklage und gegebenenfalls die anschließende Zwangsvollstreckung. Ein Einbehalten des Hausgeldes ist der falsche und unzulässige Weg.

Für Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position bei der Durchsetzung von Hausgeldforderungen und sichert die für eine ordnungsgemäße Verwaltung unerlässliche finanzielle Basis.

BGH: Beschluss vom 28.10.2025 – VIII ZR 17/25 – Umzugsfähigkeit des Mieters und rechtliches Gehör

Fri, 28 Nov 2025 10:08:01 GMT

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 28.10.2025 (Az. VIII ZR 17/25) zentrale Leitlinien zur „Umzugsfähigkeit“ von Mietern und zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) bekräftigt. Für Vermieter, Mieter und Eigentümer in Eschweiler ist die Entscheidung besonders relevant bei Kündigungen wegen Eigenbedarf oder Verwertung – vor allem, wenn ein Härteeinwand nach § 574 BGB im Raum steht.

Kurzüberblick: Was hat der BGH entschieden?

Der BGH rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, wenn Gerichte die Umzugsfähigkeit eines Mieters ohne hinreichende Aufklärung beurteilen.
Bei substantiiert vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen, Behinderungen oder Pflegebedürftigkeit muss das Gericht die Umzugsfähigkeit gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten klären.
Der Härtefall nach § 574 BGB verlangt eine sorgfältige Abwägung: Beendigungsinteressen des Vermieters vs. persönliche, gesundheitliche und soziale Belange des Mieters.
Die Entscheidung unterstreicht: Pauschale Annahmen („Umzug ist zumutbar“) reichen nicht. Konkrete Tatsachen müssen festgestellt werden.

Rechtlicher Hintergrund

§ 574 Abs. 1 BGB: Mieter können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für sie, ihre Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Art. 103 Abs. 1 GG: Anspruch auf rechtliches Gehör. Gerichte müssen entscheidungserhebliche Tatsachen würdigen und die angebotenen, geeigneten Beweismittel berücksichtigen.
Typische Konstellationen: Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, Kündigung nach § 573 BGB.

Kernaussagen für die Praxis

Auswirkungen für Vermieter in Eschweiler

Sorgfältige Vorbereitung: Wer Eigenbedarf geltend macht, sollte frühzeitig klären, ob beim Mieter gesundheitliche oder soziale Härten vorliegen, die eine Fortsetzung rechtfertigen könnten.
Dokumentation: Konkrete Bedarfsgründe, Zeitplan, Ersatzwohnraumangebot und Rücksichtnahmen schriftlich fixieren.
Prozessökonomie: Kalkulieren Sie ein, dass das Gericht bei ernsthaften Härteeinwänden ein Gutachten einholen kann – Verfahren dauern dadurch länger

Auswirkungen für Mieter in Eschweiler

Härteeinwand fundiert begründen: Atteste, Therapieberichte, Pflegestufen, Schwerbehindertenausweise, soziales Umfeld (Schule, Pflege, ärztliche Versorgung) strukturiert vorlegen.
Beweisanträge stellen: Sachverständigengutachten zur Umzugsfähigkeit beantragen, wenn gesundheitliche Gründe streitig sind.
Fristen wahren: Widerspruch gegen die Kündigung rechtzeitig und begründet erklären (§ 574b BGB).

Checkliste: Praxisleitfaden für beide Seiten

Sachverhalt vollständig erfassen (gesundheitlich, sozial, wirtschaftlich)
Beweismittel früh bündeln (medizinische Unterlagen, Betreuung, Pflege)
Konkrete Umstände des Wohnungswechsels prüfen (Barrierefreiheit, Nähe zu Ärzten/Betreuung, familiäre Unterstützung)
Alternativen dokumentieren (Ersatzwohnraum, Umzugshilfen, zeitliche Flexibilität)
Abwägung transparent aufbereiten (Interessenmatrix Vermieter/Mieter)
Gerichtliche Beweisanträge klar formulieren (Sachverständigenbeweis, Zeugen)

Beispiele aus der Praxis

Schwerbehinderung und Pflegebedürftigkeit: Bei erheblichem Pflegebedarf kann ein Umzug unzumutbar sein – ein fachärztliches und ggf. pflegefachliches Gutachten wird entscheidend.
Chronische Erkrankungen mit wohnortgebundener Versorgung: Wenn die medizinische Versorgung an den Standort gebunden ist, muss das Gericht die konkreten Versorgungslagen prüfen.
Soziale Härten mit Kindern: Schulwechsel, Therapieeinbindungen und besondere Förderbedarfe sind differenziert zu würdigen.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Mieter in Eschweiler

Eigentümer:

Kündigungsgründe präzise darlegen und dokumentieren
Frühzeitig Dialogangebot unterbreiten (z. B. Umzugshilfe, Alternativwohnungen)
Bei Härteeinwand: Bereits außergerichtlich klären, ob ein Gutachten notwendig erscheint

Mieter:

Widerspruch strukturiert, fristgerecht und mit Nachweisen
Schwerpunkt auf Umzugsfähigkeit: medizinische und soziale Fakten belegen
Rechtsbeistand einschalten, um Beweisanträge optimal zu platzieren

Fazit

Der BGH-Beschluss VIII ZR 17/25 schärft die Maßstäbe für faire Verfahren im Mietrecht: Umzugsfähigkeit ist kein Bauchgefühl, sondern eine sachverständig zu klärende Tatsachenfrage, wenn ernsthafte gesundheitliche oder soziale Gründe vorgetragen sind. Wer seine Interessen – ob Vermieter oder Mieter – sauber dokumentiert und die Beweisführung ernst nimmt, vermeidet Verfahrensfehler und verbessert die eigene Position.

Häufige Fragen (FAQ)

Kontakt – Anwalt für Immobilienrecht in Eschweiler

Sie stehen vor einer Eigenbedarfskündigung oder möchten einen Härtefall nach § 574 BGB prüfen? Als Kanzlei für Immobilienrecht in Eschweiler unterstützen wir Sie bei der Strategie, der Beweissicherung und der gesamten Verfahrensführung – effizient, strukturiert und mit Augenmaß.

Die unzumutbare Härte

Sat, 15 Nov 2025 09:48:51 GMT

Wieder einmal hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, in dem ein Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte und der Mieter gegenüber der Kündigung unter anderem einwandte, dass diese eine unzumutbare Härte für ihn darstelle. Der Mieter wollte damit erreichen, dass das Mietverhältnis möglichst auf unbestimmte Zeit trotz einer wirksamen Kündigung fortgesetzt wird. Der Bundesgerichtshof erkannte in dem Verfahren (Beschluss vom 26.08.2025 – VIII ZR 262/24) eine erhebliche Gehörsverletzung durch die Vorinstanzen, die dazu führen musste, die zunächst für den Vermieter streitenden Urteile von Amts- und Landgericht aufzuheben und den Rechtsstreit hinsichtlich der Härtefallregelung an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückzuverweisen.

Der Fall:

Der Mieter war im Jahr 1939 geboren und bewohnte seit 1982 eine 3-Zimmer-Wohnung in Berlin. Häufig im Jahr hält er sich für einige Tage in seinem Einfamilienhaus in Travemünde auf, wohin er jeweils mit der Bahn reist.

Die Vermieter erwarben das Grundstück im Juli 2021 und kündigten mit Schreiben vom 01. November 2021 das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen Eigenbedarfs. Der Beklagte widersprach dieser Kündigung und wies darauf hin, dass ein Umzug zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen würde.

Im weiteren Verlauf führte der beklagte Mieter dazu aus, er sei aufgrund der langjährigen Mietdauer stark in das soziale Gefüge der Nachbarschaft eingebunden und hätte die Wohnung mit großem persönlichen und finanziellen Aufwand seinen Bedürfnissen angepasst, auf eigene Kosten renoviert und liebevoll eingerichtet. Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen behauptete er weiterhin, er sei gesundheitlich stark beeinträchtigt und ein erzwungener Umzug würde zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen, verbunden mit starker, möglicherweise lebensbedrohlicher Depression, also einer suizidalen Krise. Weiterhin trug der Mieter vor, es bestehe ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko, das wahrscheinlich im Zusammenhang mit einem Herzklappenfehler an der Mitralklappe liege. Tatsächlich kam es auch im Juni 2024 zu einer Zerreißung der Herzklappe und einer Herzklappenoperation.

Sowohl das Amtsgericht wie das Landgericht gaben der Räumungsklage der Vermieter statt und stützten sich dabei auf die Ausführungen eines Sachverständigen im gerichtlichen Verfahren. Außerdem waren sie der Auffassung, dass das regelmäßige Pendeln des Mieters nach Travemünde gegen die Gefahr einer gesundheitlichen Beeinträchtigung durch einen Umzug spreche. Der Bundesgerichtshof wollte diesen Wertungen insbesondere zum Vorliegen und den Wirkungen eines Härtegrundes nicht folgen und verwies die Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurück.

Die Gründe:

Der Bundesgerichtshof erkannte in beiden Entscheidungen eine Verletzung des Anspruchs des Mieters auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 (1) GG, indem die beiden Vorinstanzen in dem gerichtlichen Sachverständigengutachten eine hinreichende Tatsachengrundlage erkannten, um die drohende Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des Mieters infolge der Räumung auszuschließen. Der BGH war aber der Auffassung, dass sich in dem Sachverständigengutachten unvollständige, unzureichende und zum Teil in sich widersprüchliche Feststellungen befanden, die letztlich zu einer weiteren Begutachtung hätten führen müssen. Außerdem erkannte der Bundesgerichtshof eine Gehörsverletzung darin, dass vor allem das Berufungsgericht von einer Erhebung eines weiteren, nämlich kardiologischen Sachverständigenbeweises zu dem Ausmaß der von dem Mieter behaupteten Herzerkrankung absah.

Der BGH führte aus, dass Äußerungen medizinischer Sachverständiger von den Gerichten kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit zu prüfen und dabei insbesondere auf die Aufklärung von Widersprüchen hinzuwirken ist, die sich innerhalb der Begutachtung eines Sachverständigen ergeben. Solche Widersprüche können zum Beispiel aus unterschiedlichen Angaben im Gutachten und in einer mündlichen Anhörung des Sachverständigen im Gerichtstermin herrühren. Vorliegend hatte der Sachverständige in seinem Gutachten unter anderem den Eintritt einer Verschlechterung der gesundheitlichen und persönlichen Situation des Beklagten einschließlich der Möglichkeit eines Suizids noch als sichere Folge einer Umfeldveränderung dargestellt. Demgegenüber erläuterte er dann im Rahmen der Anhörung vor dem Amtsgericht, dass Änderungen in der Lebenssituation des Mieters „nicht so gut wären“, aber letztlich die genauen Folgen einer Umfeldveränderung „für die Zukunft auch nicht beurteilbar“ seien. Auf die konkrete Frage, inwieweit ein erzwungener Umzug die Lebensweise des Mieters beeinflussen würde, sei „keine medizinische Einschätzung“ möglich. Da die beiden Gerichte diese offensichtliche Widersprüchlichkeit nicht hinreichend bei ihren Entscheidungen würdigten und insbesondere nicht von der Möglichkeit Gebrauch machten, nach § 412 ZPO einen weiteren Gutachter zu bestellen und mit dieser Widersprüchlichkeit zu beschäftigen, erkannte der BGH einen erheblichen Verfahrensfehler, der zur Zurückweisung des Urteils führen musste.

Eine weitere Gehörsverletzung nahm der BGH an, weil trotz der bereits gegen die Kündigung durch den Mieter eingewandten Herzinfarkt- und Schlaganfallgefahr die Gerichte keinerlei Sachverständigenbeweis erhoben, obwohl sich im späteren Verlauf des Verfahrens die Gefahr einer Herzerkrankung konkret durch die Zerreißung der Herzklappe bestätigte.

Dass der Mieter sich häufig für einige Tage in seinem Einfamilienhaus in Travemünde aufhält und hierhin selbstbestimmt trotz seines Alters jeweils mit der Bahn anreist, waren für das Amts- und Landgericht starke Hinweise dafür, dass keine unzumutbare Härte durch einen erzwungenen Wohnsitzwechsel vorliegen würde, insbesondere der Mieter gesundheitlich in der Lage sei, einen solchen Wohnungswechsel durchzuführen. Auch der Bundesgerichtshof erkannte insoweit Umstände, die gegen das Vorliegen einer unzumutbaren Härte sprechen könnten, wollte sich jedoch – anders als die Vorinstanzen – allein von diesen Umständen noch nicht davon überzeugen lassen, dass keine erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigung durch den Wohnortwechsel eintreten würde.

Da es insgesamt noch an weiteren Informationen für die Rahmen der Härtefallentscheidung nach den §§ 574 ff. BGB erforderliche Interessenabwägung fehlte, verwies der Bundesgerichtshof die Entscheidung zur weiteren Tatsachenfeststellung zurück an das Berufungsgericht.

Fazit:

Die Eigenbedarfskündigung ist eine vom Vermieter oft genutzte Möglichkeit, ein Mietverhältnis zu beenden. Unabhängig von der Kündigung ist jedoch in einem Räumungsverfahren immer auch die Frage zu berücksichtigen, ob die erzwungene Wohnungsaufgabe auf der Seite des Mieters eine unzumutbare Härte darstellt, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen muss, dass das Mietverhältnis durch eine entsprechende Entscheidung des Gerichts auf eine bestimmte, unter Umständen sogar auf eine unbestimmte Zeit fortzusetzen ist. Im Rahmen der Beurteilung der unzumutbaren Härte kommen insbesondere gesundheitliche Beeinträchtigungen auf Seiten des Mieters in Betracht, die sich nicht immer nur in einem suizidalen Risiko, sondern zum Beispiel auch in weiteren gesundheitlichen Beeinträchtigungen, wie z. B. Herzinfarkt- oder Schlaganfallrisiken, widerspiegeln können. In diesem Zusammenhang müssen die Gerichte sorgfältig und vor allem widerspruchsfrei alle Umstände ermitteln, die auf Seiten des Mieters und des Vermieters in die Interessenabwägung einfließen. Geschieht diese Ermittlung fehlerhaft, kann die Entscheidung des Gerichts erfolgreich angegriffen werden.

Glatteis und Mitverschulden des Geschädigten

Fri, 12 Sep 2025 09:45:22 GMT

Einen für die Praxis überaus wichtigen Fall hatte nunmehr der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 01.07.2025 (Az. VI ZR 357/24) zu entscheiden. In diesem Verfahren ging es um die Frage, wann ein aufgrund fehlender Schneeräumung gestürzter Passant gegenüber dem Eigentümer erfolgreich Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche geltend machen kann. Insbesondere war dabei relevant, wie viel der Geschädigte vor Gericht vorzutragen hat und wann von einem die Haftung des Räum- und Streupflichtigen ausschließenden Mitverschulden des Gestürzten auszugehen ist.

Der Fall:

Die Klägerin, eine zum Unfallzeitpunkt 80-jährige Dame, war am 08.02.2021 vor dem Grundstück des Beklagten zu Fuß unterwegs. Sie behauptet, an diesem Tag gegen 15:15 Uhr auf dem vereisten und deshalb durchweg spiegelglatten Bürgersteig vor dem Grundstück des Beklagten gestürzt zu sein. An der Sturzstelle hatte sich nach ihren Ausführungen eine derart dicke, nicht durch Schnee bedeckte Eisschicht gebildet, dass nach Einschätzung ihres Begleiters seit Tagen nicht mehr gestreut worden sei. Die Eisglätte hatte sie vor dem Sturz zwar noch bemerkt und unverzüglich die Straßenseite wechseln wollen. In diesem Moment sei sie jedoch schon gestürzt, was zu diversen Verletzungen und Beschwerden geführt hatte.

Die Entscheidung:

Das Landgericht und das hiernach befasste Oberlandesgericht haben die Klage der Geschädigten abgewiesen. Dabei stützen sich die Richter unter anderem darauf, dass es der Klägerin nicht gelungen sei, hinreichend konkret darzulegen, dass der Grundstückseigentümer seiner Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen sei und dass an dem Tag Glätte bestanden hätte. Dieser Meinung wollte sich der BGH nicht anschließen und hob die Entscheidungen auf und verwies sie zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück.

Die Gründe:

In seiner Entscheidung ließ sich der Bundesgerichtshof von zwei für die Praxis wichtigen Gedanken leiten:

Zunächst war der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass ein Passant, der vor einer Immobilie stürzt, seiner Darlegungs- und Beweislast in einem Schadensersatz- und Schmerzensgeldverfahren gegen den Gebäudeeigentümer gerecht wird, wenn er im Gerichtsverfahren vorträgt, dass am streitgegenständlichen Unfalltag mit einer Temperatur um 0° C eine allgemeine Glättebildung ausgelöst wurde und als Beweis hierfür die Einholung eines meteorologischen Sachverständigengutachtens anbietet. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat sich damit der Geschädigte nämlich nicht darauf beschränkt, zu den Außentemperaturen vorzutragen. Vielmehr hat er bei verständiger Würdigung des Vortrags darüber hinaus auch eine Glättebildung behauptet, die eine Räum- und Streupflicht auslöst. Dieser Gedanke des Bundesgerichtshofs ist deshalb so praxisrelevant, weil er die Schwelle des erforderlichen Vortrags eines gestürzten Passanten im Regressverfahren gegen den Grundstückseigentümer erheblich nach unten schraubt.

Auch ein zweiter Gesichtspunkt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist von großer Bedeutung für Grundstückseigentümer. Landgericht und Oberlandesgericht waren der Auffassung, dass eine Klage auch deswegen abzuweisen sei, weil davon auszugehen war, dass die 80-jährige Passantin ein erhebliches Mitverschulden an dem Sturz getroffen habe, das die Haftung des Grundstückseigentümers ausschließt. Auch dieser Meinung wollte sich der Bundesgerichtshof nicht anschließen.

Ein die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen ausschließender, weit überwiegender Verursachungsbeitrag des Geschädigten kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur angenommen werden, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gezeichnet ist. So hat der Bundesgerichtshof in einem bereits entschiedenen Fall (Urteil vom 20.11.1984 – VI ZR 169/83) bereits herausgearbeitet, dass ein Geschädigter, der „bewusst und ohne Not“ einen spiegelglatten Parkplatz betritt, nur um sein Auto zu holen, in hohem Maße die Sorgfalt verletzt, die ein vernünftig Handelnder zum Schutze der eigenen Gesundheit und des eigenen Lebens anzuwenden hat. Hierauf beriefen sich Land- und Oberlandesgericht in dem zu entscheidenden Fall. Der Bundesgerichtshof wandte beiden Gerichten jedoch entgegen, dass auch in dem von ihnen zitierten Fall der Senat ein überwiegendes Mitverschulden nicht angenommen hatte, weil auch insoweit von dem Räum- und Streupflichtigen ein erheblicher Verschuldensgrad bei der Nichträumung des Parkplatzes zu erkennen gewesen ist.

So bringt der Bundesgerichtshof auf den Punkt, dass Mindest-, aber nicht alleinige Voraussetzung für die Annahme einer schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit des Geschädigten bei „Glätteunfällen“ ist, dass er sich bewusst einer von ihm erkannten erheblichen Gefahr aussetzt. Es reicht nicht aus, wenn der Geschädigte lediglich eine Gefahr – wie hier zum Beispiel die eines Sturzes – für möglich hält und sich sehenden Auges in diese Gefahr begibt. Da die Klägerin vorliegend, als sie die Glätte erkannte, versuchte, die Straßenseite zu wechseln, alles in ihrer Macht Stehende getan hatte, um aus dem Gefahrenbereich zu gelangen, war vorliegend ein überwiegendes Mitverschulden durch das Betreten der vereisten Fläche nicht gegeben.

Folgen für die Praxis:

Das BGH-Urteil zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, als Grundstückseigentümer seiner Räum- und Streupflicht nachzukommen. Kommt es zu einem Sturz auf nicht geräumter oder nicht gestreuter Fläche vor dem Grundstück, so braucht es nicht viel Tatsachenvortrag durch den Geschädigten, um ein mitunter kosten- und zeitintensives Haftungsverfahren vor Gericht zu erzeugen. Es reicht aus, wenn der Gestürzte vorträgt, dass aufgrund der allgemeinen Wetterlage eine Glättebildung vorhanden war und dass von dem Grundstückseigentümer nicht geräumt und nicht gestreut worden ist. Darüber hinaus zeigt die BGH-Entscheidung aber auch, dass es ausschließlich in absoluten Ausnahmefällen möglich sein wird, dem gestürzten Passanten ein so hohes Maß an Mitschuld zuzuschreiben, dass eine Haftung des Grundstückseigentümers ausgeschlossen werden könnte.

Kündigung bei Verzug mit der Mietkaution

Thu, 04 Sep 2025 11:58:16 GMT

Einen für die Vermieterpraxis sehr wichtigen Fall hatte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.05.2025 (VIII ZR 256/23) zu entscheiden. Hierbei ging es um die Frage, ob dem Mieter von Wohnraum nach § 569 (2a) BGB fristlos gekündigt werden kann, weil er eine Bankbürgschaft nicht rechtzeitig leistet.

Der Fall:

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung in Frankfurt. Der Mietvertrag lief seit Januar 2020 und verpflichtete den Mieter unter anderem, „bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €.“ zu leisten. Diese sollte „spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen.“ sein.

Nachdem die Vermieterin dem Mieter die Wohnung überlassen hatte, erbrachte dieser trotz entsprechender Ankündigung die Bankbürgschaft nicht. Daraufhin erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 11.05.2020 die außerordentlich fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit unter Berufung auf § 569 (2a) BGB.

Die Entscheidung:

Während Amts- und Landgericht die Kündigung der Vermieterin vom 11.05.2020 wegen Nichtleistung der Mietkaution durchgreifen ließen, verwies der Bundesgerichtshof die Sache an das Landgericht zur erneuten Entscheidung zurück, weil er diese Auffassung nicht teilen wollte. Der BGH kam vielmehr zu der Auffassung, dass § 569 (2a) BGB nicht auf Fälle anwendbar sei, in denen eine Bankbürgschaft nicht rechtzeitig geleistet würde.

Tatsächlich war es bisher in Rechtsprechung und Lehre umstritten, ob der besondere und weitere Kündigungsgrund des § 569 (2a) BGB nur für die Fälle greift, in denen der Mieter eine in Raten zu leistende Barkaution zu erbringen habe oder auch auf den Fall anzuwenden sei, in dem die Parteien eine Bürgschaft als Sicherheitsleistung vereinbarten und der Mieter diese nicht erbringt. Der letzteren Auffassung hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine Absage erteilt. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass aufgrund des Wortlauts sowie nach Sinn und Zweck der Vorschrift folge, dass der Gesetzgeber § 569 (2a) BGB lediglich auf die Fälle angewendet sehen wollte, in denen die Parteien eine Barkaution vereinbart haben. Dies führte sodann im vorliegenden Fall dazu, dass die Klägerin mit ihrer Kündigung scheiterte.

Interessant in diesem Zusammenhang sind dabei auch die Bemerkungen, die der Bundesgerichtshof „neben der Sache“ fallen ließ. So erläuterte der Bundesgerichtshof, dass die Nichtleistung einer Bankbürgschaft zwar kein Kündigungsgrund nach § 569 (2a) BGB ist, aber sehr wohl einen Kündigungsgrund nach § 543 (1) 2 BGB oder auch nach § 573 (2) 1 BGB darstellen kann. Der Nachteil an den letzteren beiden Kündigungsvarianten ist, dass weitergehende Voraussetzungen als der Verzug mit einer Sicherheitsleistung vorliegen müssen.

Ebenso wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien überprüft werden muss, wonach unter Umständen die Verpflichtung zur Erbringung einer Bankbürgschaft in voller Summe vor Übergabe des Mietobjekts als unangemessene Benachteiligung eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung sein könne.

Zuletzt wies der Bundesgerichtshof auch darauf hin, dass der Vermieter für den Fall der Vereinbarung einer Bankbürgschaft als Kautionsleistung vor zahlungsunwilligen Mietern so abgesichert werden kann, dass er die Mietsache erst dann herausgibt, wenn ihm die Bankbürgschaftserklärung auch tatsächlich überreicht wurde. Bis zur Aushändigung der Bürgschaftserklärung steht ihm nämlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache zu.

Folgen für die Praxis:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist in mehrfacher Hinsicht für die Praxis hilfreich:

Zunächst klärt sie den Streit, wonach die nicht rechtzeitige Leistung einer Bankbürgschaft keinen außerordentlichen Kündigungsgrund für Wohnraummietverhältnisse nach § 569 (2a) BGB darstellen kann.

Sodann erklärt der Bundesgerichtshof aber durchaus, dass die Nichterbringung einer vertraglich geschuldeten Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft einen Kündigungsgrund nach § 543 (1) 2 BGB sowie nach § 573 (2) 1 BGB darstellen kann. Allerdings müssen hierfür dann die nach den Vorschriften weiterhin erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Nichtleistung der Bankbürgschaft allein reicht noch nicht zur Kündigung aus.

Zuletzt ist dem Vermieter von Wohnraum zu empfehlen, dass für den Fall, dass eine Bankbürgschaft als Sicherheitsleistung vereinbart wurde, erst nach Übergabe dieser Bürgschaftserklärung die Schlüssel an der Mietsache herausgegeben werden sollten. So ist der Vermieter hinreichend geschützt, indem von Anfang an zahlungsunwillige Mieter gar nicht erst Zugang zur Wohnung erhalten.

Gesundheitliche Härte ohne fachärztliches Attest

Thu, 04 Sep 2025 11:55:17 GMT

Der Vermieter von Wohnraum hat einige Hürden zu überwinden, bevor er durch Kündigung wieder in den Besitz der Wohnung gelangen kann. Neben dem Vorliegen eines Kündigungsgrunds sowie der Erfüllung formeller Anforderungen an die Kündigung droht immer wieder auch der Widerspruch des Mieters, dass die Kündigung für ihn, seine Familie oder Angehörige eine unzumutbare Härte darstellen würde. Mit Urteil vom 16.04.2025 (VIII ZR 270/22) hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über eine Eigenbedarfskündigung zu entscheiden, gegen die sich der Mieter durch Widerspruch wehrte und dabei zum Nachweis der unzumutbaren Härte ein Attest vorlegte, das nicht von einem Facharzt unterschrieben war. Der Bundesgerichtshof musste nun beurteilen, ob ein solcher Nachweis ausreichend ist oder nicht.

Der Fall:

Der Kläger vermietete an den Beklagten eine Wohnung in Berlin und erklärte wegen Eigenbedarfs die Kündigung zum 31.01.2021. Im weiteren Verlauf des Gerichtsverfahrens blieb der Eigenbedarfsgrund unstreitig, genauso wie die Wirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung.

Allerdings widersprach der Mieter der Kündigung unter Vorlage einer „Stellungnahme über Psychotherapie“ seines – sich als Psychoanalytiker bezeichnenden – Behandlers. In dieser Stellungnahme, in deren Briefkopf die Tätigkeitsfelder des Behandlers unter anderem als „Psychoanalyse“ und „Psychotherapie (HPG)“ bezeichnet sind, heißt es im Wesentlichen, dass seit Mitte Oktober 2020 regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sitzungen mit dem Mieter stattfänden. Dieser leide an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität, verbunden mit Existenzängsten, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug führe mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes.

Sowohl das Amtsgericht wie auch das in der Berufungsinstanz befasste Landgericht gaben der Räumungsklage des Vermieters statt, weil sie der Auffassung waren, dass die unzumutbare Härte in Form einer gesundheitlichen Beeinträchtigung des Mieters nicht hinreichend vorgetragen bzw. nachgewiesen worden sei. Daran änderte jedenfalls in der Instanz vor dem Landgericht auch nicht die weitere Vorlage einer Stellungnahme des Behandlers, in der es unter anderem hieß, dass für den Mieter Suizidgedanken der einzige Ausweg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression seien. Die Behandlung stehe am Beginn eines langen Gesundungsprozesses. Ein Verlust seines Lebensmittelpunktes könnte mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungstat führen, die gegebenenfalls in einem Suizid enden könne.

Diesen Rechtsbewertungen von Amts- und Landgericht wollte sich der Bundesgerichtshof nicht anschließen.

Die Gründe:

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht, um die für die gebotene Gesamtwürdigung des Sachvortrags des Mieters erforderlichen Feststellungen zu treffen.

Nach Auffassung des BGH hätte das Landgericht nicht darauf bestehen dürfen, dass der Mieter die gesundheitlichen Folgen der Kündigung durch eine fachärztliche Bescheinigung anstatt durch die vorgelegte Bescheinigung des Psychoanalytikers nachweist.

Nach § 574 (1) 1 BGB kann der Mieter der Kündigung eines Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der BGH war der Auffassung, dass das Landgericht diese Härte nicht deswegen verneinen durfte, weil es sich bei den Ausführungen des Behandlers des Mieters nicht um (fach-)ärztliche Atteste handelte. Für eine solche Qualität bzw. Anforderung an den Vortrag des Mieters im Räumungsprozess gibt sowohl die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als auch die zukünftig zu erwartende Rechtsprechung keine Stütze.

Erforderlich ist, dass der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag geltend machen muss, dass ihm schwerwiegende Gesundheitsgefahren drohen, sollte er die Wohnung räumen müssen. Ist ein solcher Tatsachenvortrag erfolgt, haben die Gerichte nach der ständigen Rechtsprechung des BGH regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe sich ein eigenes, genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im konkreten Einzelfall mit einem Umzug verbunden sind. Insbesondere haben die Tatsachengerichte zu kontrollieren, welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Damit die Tatsachengerichte jedoch ein Sachverständigengutachten beauftragen, muss der Mieter zunächst seiner sogenannten „Substantiierungslast“ nachkommen. Hierbei handelt es sich um die Verpflichtung des Mieters, dem Gericht alle ihm möglichen Tatsachen vorzulegen, die das Recht des Mieters, hier das Recht auf den Widerspruch, plausibel machen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH genügt der Mieter als medizinischer Laie seiner Substantiierungslast, wenn er unter Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten. Die Vorlage eines fachärztlichen Attests war bisher deswegen erforderlich, weil vom Mieter als medizinischem Laien über die Vorlage eines solchen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere, meist nur durch Gutachter zu liefernde Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Nachteile zu machen. Entgegen der Auffassung des hier befassten Landgerichts wollte der BGH damit jedoch nicht zum Ausdruck bringen, dass der Mieter einzig und allein durch die Vorlage eines fachärztlichen Attests seiner Substantiierungspflicht nachkommen könne.

Nach Auffassung des BGH besteht hierfür kein Anlass, weil weder das Zivilprozess-, noch das Mietrecht eine solche Qualität für den Widerspruch verlangen. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter hinreichend konkret die Umstände vorträgt, die seinen Widerspruch begründen. Dies kann, wie der BGH nunmehr erläuterte (BGH a. a. O., Rn. 21), im Einzelfall auch durch eine ausführliche Stellungnahme eines bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild medizinisch qualifizierten Behandlers erfolgen. Auch so eine Stellungnahme ist geeignet, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt wurde. Allerdings kommt es auf die konkreten Einzelfallumstände an, ob die vom Mieter vorgelegte Stellungnahme ausreichend ist, das Gericht zu veranlassen, ein medizinisches Gutachten über die Folgen der Kündigung für den Mieter einzuholen.

Da das Landgericht aus seiner Sicht folgerichtig die Qualität der Stellungnahme des Behandlers nicht hinterfragt hatte und auch kein Beweis erhoben wurde über die Frage, ob tatsächlich gesundheitliche Nachteile für den Mieter bei Räumung der Wohnung entstehen, musste der BGH die Sache zurückverweisen und das Landgericht zu weiterer Tatsachenfeststellung anhalten.

Folgen für die Praxis:

Für den Vermieter von Wohnraum gilt immer, besonderes Augenmerk auf die formellen und inhaltlichen Anforderungen an eine Kündigung zu stellen. Selbst wenn der Vermieter hierbei keinerlei Fehler gemacht hat, droht immer noch ein Widerspruch des Mieters wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB.

Zunächst ist unter Berücksichtigung der ständigen Rechtsprechung des BGH zu erkennen, dass der Widerspruch des Mieters nicht von allein und ohne Weiteres zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Vielmehr ist es erforderlich, dass der Mieter konkrete und belastbare Tatsachen vorträgt, die den Widerspruch stützen. Beruft sich der Mieter zum Beispiel auf gesundheitliche Nachteile durch die Kündigung und Räumung der Wohnung, so hat er dies regelmäßig durch ein ärztliches Attest nachzuweisen. Dabei reicht es nicht aus, dass das Attest von „gesundheitlichen Nachteilen“ spricht. Vielmehr müssen konkrete Details zum Krankheitsbild und zu den Folgen der Kündigung auf dieses Krankheitsbild gemacht werden.

In der hier besprochenen Entscheidung machte der Bundesgerichtshof jedoch deutlich, dass ein solches Attest nicht zwingend von einem Facharzt vorzulegen sei, sondern dass auch das Attest eines anderen medizinisch qualifizierten Behandlers ausreicht.

Der verpachtende Wohnungseigentümer als Störer

Tue, 15 Apr 2025 15:01:39 GMT

Einen komplizierten Fall hatte der Bundesgerichthof mit Urteil vom 21.03.2025 – V ZR 1/24 – zu entscheiden. Hierbei ging es um eine Konstellation, in der der Pächter eines Wohnungseigentümers unerlaubt bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen hatte und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beseitigungsklage gegen den vermietenden Wohnungseigentümer erhoben hatte. Der vermietende Wohnungseigentümer wusste von den unerlaubten Baumaßnahmen, schritt aber gegenüber dem Mieter nicht ein.

Der Fall:

Der Beklagte war Teileigentümer einer Gewerbeeinheit und Mitglied der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Er verpachtete seine Gewerbeeinheit als Shisha Bar. Der Pächter ließ zwecks Installation einer Lüftungsanlage und Verlegung von Kabeln und einer Abwasserleitung die Deckenplatte zwischen der Gewerbeeinheit und dem Keller sowie mehrfach – teils in einem Durchmesser von 80 bis 100 cm – die Fassade durchbohren.

Die Hausverwaltung forderte den Beklagten mehrfach vergeblich auf, sämtliche Arbeiten einzustellen bzw. auf den Pächter einzuwirken, dass dieser die Arbeiten einstellt. Nachdem die Aufforderungen nicht fruchteten, beschloss die GdWE, den Beklagten unter anderem im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Beseitigung der baulichen Veränderungen in Anspruch zu nehmen. Der Beklagte wiederum beantragte Gestattung der baulichen Veränderungen, allerdings erst in einem später separaten gerichtlichen Verfahren.

Der BGH hatte nunmehr über das Schicksal der Beseitigungsklage der GdWE gegen den beklagten Teileigentümer zu entscheiden. Das Amts- und das Landgericht hatten jeweils der Beseitigungsklage der GdWE stattgegeben.

Auch der BGH ließ die Beseitigungsklage erfolgreich enden.

Die Gründe:

Beschlusszwang bei Baumaßnahmen

Der Bundesgerichtshof hatte bereits in einem anderen Verfahren zu von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemachten Unterlassungsansprüchen entschieden, dass der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss nach § 20 (1) WEG vornimmt, der klagenden GdWE nicht entgegenhalten kann, dass ein Gestattungsanspruch besteht (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22). Dies überträgt der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall nunmehr auch auf Beseitigungsklagen. Auch hier hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden, dass, selbst wenn dem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Gestattung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 20 (3) WEG gerichtet auf die bauliche Veränderung zusteht, dieser Anspruch nicht als Einrede gegen die Beseitigungsklage erhoben werden kann.

Obwohl der BGH vorliegend unterstellen musste, dass dem Beklagten ein Anspruch gegen die GdWE auf Erstattung der baulichen Veränderung zustand, konnte dies dem beklagten Teileigentümer im vorliegenden Verfahren nicht helfen. Dies rührt daher, dass sich der Gesetzgeber durch die Neufassung von § 20 (1) WEG bewusst für den sogenannten „Beschlusszwang“ entschieden hat, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden und die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zu beseitigen. Danach ist von jedem einzelnen Wohnungseigentümer, der bauliche Veränderungen beabsichtigt, ein legitimierender Beschluss der GdWE zu fordern, selbst dann, wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer hat der legitimierende Beschluss den Vorteil, dass er – ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger – durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit erlangt. Außerdem gab der BGH zu bedenken, dass es nicht angehen kann, die übrigen Wohnungseigentümer in die Rolle zu drängen, auf die Erhebung einer Klage durch die GdWE hinwirken zu müssen, damit ein Unterlassungs-/ Beseitigungsanspruch geltend gemacht wird. Vielmehr muss es umgekehrt so sein, dass der Wohnungseigentümer immer gehalten sein muss, einen entsprechenden Gestattungsbeschluss zu erlangen.

Widerklage als Rettungsanker für den Eigentümer

Interessant war in diesem Zusammenhang, dass sowohl das vorbefasste Landgericht als auch der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang klar erläuterten, dass der auf Beseitigung oder Unterlassung in Anspruch genommene Wohnungseigentümer im Rahmen einer Widerklage seinen Gestattungsanspruch in dem Gerichtsverfahren geltend machen muss, in dem er auf Unterlassung / Beseitigung in Anspruch genommen wird. Für eine solche Widerklage bedarf keiner Vorbefassung der Eigentümer. Die Verfolgung des Gestattungsanspruchs im Wege einer solchen Widerklage ist prozessökonomisch und führt dazu, dass alle im Zusammenhang mit der einen Gestattungsbeschluss erfordernden und ansonsten rechtswidrigen baulichen Veränderung zwischen den Parteien streitigen Fragen zeitnah in einem Verfahren geklärt werden. Das Gebot der Vorbefassung steht der Widerklage regelmäßig nicht entgegen, denn durch die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs wird der der baulichen Veränderung entgegenstehende Mehrheitswillen hinreichend deutlich und die Befassung der Versammlung wäre eine unnötige Förmelei.

Vermieter/Verpächter kann Störer sein

Weiterhin stellte der Bundesgerichtshof klar, dass den verpachtenden/vermietenden Wohnungseigentümer eine Haftung gegenüber der GdWE als mittelbarer Handlungsstörer trifft, wenn in wertender Betrachtung und unter Beachtung aller Umstände des Einzelfalls er eine Störung durch einen anderen in adäquater Art und Weise durch seine Willensbetätigung kausal mit verursacht und es dem Eigentümer möglich und zumutbar war, die Störung zu verhindern. Dem Eigentümer ist die Verantwortung für Störungshandlungen seines Pächters/Mieters zu übertragen, wenn er diesem den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder aber es unterlässt, ihn von seinem fremden Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft dementsprechend eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für vom Pächter/Mieter ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommene bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Voraussetzung hierfür ist, dass er die baulichen Veränderungen erlaubt hat oder dass er mit baulichen Veränderungen wegen einer von dem Mieter angekündigten Nutzungsabsicht rechnen muss und den Mieter gleichwohl nicht auf das Erfordernis eines vorherigen Gestattungsbeschlusses hinweist oder dass er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.

Folgen für die Praxis:

Kein Bauen ohne Beschluss!

Der Bundesgerichtshof erläutert erneut, dass Beschlusszwang nach § 20 (1) WEG für sämtliche bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum gilt. Der Gesetzgeber hat sich hierfür mit guten Gründen entschieden.

Kommt es zu nicht gestatteten baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum, kann die GdWE sowohl Unterlassungs- als auch Beseitigungsansprüche erfolgreich geltend machen. Der Eigentümer kann diesen Ansprüchen nicht entgegenhalten, dass „nur“ sein Mieter die unzulässigen baulichen Veränderungen vorgenommen hat, wenn er zum Beispiel durch eine Unterlassungsaufforderung der Verwaltung Kenntnis von den Baumaßnahmen erlangt hat.

Widerklage kann helfen

Ist ein verklagter Wohnungseigentümer der Auffassung, ihm seien die baulichen Veränderungen zu gestatten, so hat er spätestens im Klageverfahren gerichtet auf die Beseitigung oder Unterlassung der baulichen Veränderung Widerklage zu erheben.

Die Fassadendurchbohrung in der WEG

Fri, 11 Apr 2025 13:21:27 GMT

Einen interessanten Fall hatte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.02.2025 (Az.: V ZR 86/24) zu entscheiden. Er hatte zu beurteilen, ob es eine Beeinträchtigung der Interessen übriger Wohnungseigentümer darstellt, wenn ein Wohnungseigentümer eine tragende Wand- oder die Fassade durchbohren möchte. Wie so häufig, kam es hierbei nach Auffassung des BGH auf die Würdigung aller Umstände des Einzelfalls an.

Der Fall:

Der Kläger war Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung. Im Juni 2022 beantragte er unter Beifügung eines Lichtbilds der geplanten Abdeckung, dass ihm die GdWE die Montage von vier Wohnraumentlüftungen mit außenseitig sichtbaren, farblich angepassten Abdeckungen und die hierzu erforderlichen Fassadenbohrungen mit einem Durchmesser von rund 225 mm unter Einhaltung des KfW-Standards gestattet.

Ein Stein des Anstoßes war unter anderem, dass der Kläger seinem Antrag, abgesehen von der Beifügung des Lichtbilds zur geplanten Abdeckung, keine weiteren Unterlagen beigefügt hatte. In der Versammlung der GdWE wurden Bedenken über die Auswirkungen der geplanten Maßnahme auf die Bausubstanz und den KfW-Standard geäußert. Der Antrag wurde anschließend abgelehnt.

Der Kläger verlangte die Gestattung der baulichen Veränderung im Wege einer Beschlussersetzungsklage.

Die Gründe:

Während das zunächst befasste Amtsgericht die Klage als unbegründet abwies, war das mit der Berufung befasste Landgericht sogar der Auffassung, dass die Klage mangels Vorbefassung der GdWE unzulässig sei. Beide Erwägungen teilte der BGH nicht, hob das Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht.

Wie viele Informationen bedarf es zur Vorbefassung?

Zunächst beantwortete der BGH die bisher in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage, ob auch nach § 20 (3) WEG n. F. nunmehr für eine hinreichende Vorbefassung der GdWE erforderlich sei, dass der GdWE in diesem Zusammenhang sämtliche erforderlichen Informationen vorgelegt werden. Der BGH bestätigte insoweit seine Auffassung, die er auch im Zusammenhang mit anderen Beschlussersetzungsklagen vertrat. Danach genügt es für die Vorbefassung jedenfalls, dass der klagende Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie schließlich in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Danach liegt eine hinreichende Vorbefassung im konkreten Entscheidungsfall vor, weil der Kläger in der Eigentümerversammlung erfolglos versucht hat, eine Beschlussfassung zu erreichen, wie er sie nun mit der Klage geltend machte.

Einerseits lehnte der BGH die Erforderlichkeit der Vorlage von Informationen und Materialien ab, weil durch ein solches Erfordernis eine umfangreich materiell-rechtliche Prüfung in das Zulässigkeitsstadium der Klage vorverlagert würde. Dies ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs mit zivilprozessualen Grundsätzen nicht zu vereinbaren. Auch ergab sich keine Notwendigkeit der Vorlage weiterer Informationen, damit die Eigentümerversammlung eine fundierte Entscheidung treffen kann. Hierbei stellte der Bundesgerichtshof insbesondere darauf ab, dass, selbst wenn zum Beispiel Sachverständigengutachten zur Entscheidungsfindung vorgelegt werden würden, diese in einem Klageverfahren ohnehin nur qualifizierter Parteivortrag wären und unter Umständen ein weiteres Sachverständigengutachten im Gerichtsverfahren erforderlich würde. Dies gilt auch, wenn wie vorliegend ein Gestattungsanspruch nach § 20 (3) WEG geltend gemacht wird und dieser für die Beurteilung der Beeinträchtigungen durch die bauliche Veränderung unter Umständen ein gesteigertes Informationsbedürfnis der übrigen Wohnungseigentümer aufweist.

Zusammenfassend stelle der Bundesgerichtshof daher klar, dass die im Rahmen der Zulässigkeit zu prüfenden Anforderungen an die Vorbefassung nicht erweitert werden dürfen durch das Erfordernis der Vorlage von weitergehenden Informationen und Unterlagen. Dies würde nämlich zu einer nicht hinnehmbaren Beeinträchtigung der Rechtsschutzmöglichkeiten des Wohnungseigentümers führen. Dieser könnte nicht sicher wissen, welche Unterlagen er der Eigentümerversammlung vorlegen muss, damit er im Anschluss eine zulässige Beschlussersetzungsklage erheben kann. Außerdem wäre für den Antragsteller vor der Beschlussfassung weder absehbar, welche Unterlagen die anderen Wohnungseigentümer für eine positive Beschlussfassung für erforderlich halten, noch könnte er vorhersehen, ob und aus welchen Gründen der beantragte Beschluss möglicherweise trotz der Vorlage umfangreicher Materialien abgelehnt werden wird. Es hätte erhebliche Verzögerungen zur Folge, wenn die Eigentümerversammlung nach Vorlage von gegebenenfalls zeitaufwendig beschafften Unterlagen die Beschlussfassung dennoch ablehnt. Zudem bestünde aufgrund der fehlenden Verwertbarkeit von Privatgutachten im Gerichtsverfahren die Gefahr, dass Gutachten zu einem Thema doppelt eingeholt werden müssten und insoweit auch doppelte Kosten entstünden.

Beeinträchtigt ein Fassadendurchbruch immer die Interessen anderer Wohnungseigentümer?

Die darüber hinaus im vorliegenden Verfahren streitige Frage, ob Fassadendurchbrüche von tragenden Wänden beeinträchtigende bauliche Veränderungen sind, die der Wohnungseigentümer nach § 20 (3) WEG nicht verlangen kann, konnte der Bundesgerichtshof mangels hinreichender Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen nicht treffen. Allerdings erteilte der Bundesgerichtshof der weit verbreiteten Auffassung eine Absage, wonach eine Durchbohrung der Außenwand oder des Dachs grundsätzlich eine beeinträchtigende bauliche Veränderung darstelle, mit der alle übrigen Wohnungseigentümer einverstanden sein müssten. Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht.

Vielmehr wendet der BGH auf die Beurteilung des Begriffs „Beeinträchtigung“ seine Maßstäbe an, die er zur alten Rechtslage der baulichen Veränderung nach §§ 22 (1) 2, 14 Nr. 1 WEG a. F. entwickelt hat. Danach kommt es allein auf eine tatrichterliche Würdigung der Umstände des Einzelfalls an, ob sich andere Wohnungseigentümer durch die geplanten Durchbrüche einer tragenden Wand verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können. Wird die Maßnahme nach fachkundiger Planung und gegebenenfalls statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst durchgeführt, kann es an einer Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer fehlen. Dies gilt nicht nur für tragende Innenwände, sondern auch für Außenwände (BGH, a. a. O., Rn. 22). Ob ein Wanddurchbruch oder eine Fassadendurchbohrung eine beeinträchtigende bauliche Veränderung darstellt, kann daher nur aufgrund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen entschieden werden (BGH, a. a. O.).

Folgen für die Praxis:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bietet zwei wichtige Hinweise für die Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung:

1. Zur Vorbefassung:

Verlangt ein Wohnungseigentümer die Zustimmung bzw. Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 (3) WEG, so hat er einen entsprechenden Antrag zur Vorbefassung an die Eigentümerversammlung zu richten. Bei diesem Antrag hat er grundsätzlich keine weitergehenden Informationen oder Materialien zur Verfügung zu stellen. Er muss allein entscheidendes Augenmerk darauf stellen, dass der Gestattungsantrag, so wie er ihn notfalls gerichtlich weiterverfolgen will, der Eigentümergemeinschaft zur Abstimmung gebracht wird.

2. Zu Fassadendurchbrüchen:

Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen können nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen eingeordnet werden. Ob ein Wanddurchbruch oder eine Fassadendurchbohrung eine die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigende bauliche Veränderung darstellt, und daher von diesen nicht gestattet werden muss, kann nur aufgrund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen entschieden werden.

Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht

Wed, 19 Mar 2025 13:43:07 GMT

Wieder einmal hatte der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung (Urteil vom 24.01.2025 – V ZR 51/24) herauszuarbeiten, dass aus einer auf einem Grundstück lastenden öffentlich-rechtlichen Baulast keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers gegenüber dem Nachbarn resultiert, zugunsten dessen die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgegeben wurde.

Der Fall:

Im Rechtsstreit lagen zwei Eigentümerinnen benachbarter Grundstücke. Die Grundstücke waren durch eine Grundstücksteilung entstanden. Die Klägerin nutzte ihr Grundstück zu Wohnzwecken und verfügte über einen Hof mit zwei Garagen, die jedoch nicht von einer Straße aus unmittelbar zugängig waren. Etwas anderes galt für das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück. Die Zufahrt zu den Garagen erfolgte statt über die Straße über einen gepflasterten, über das Grundstück der Beklagten verlaufenden Weg. Die Garagen waren baurechtlich genehmigt, andere Zufahrtsmöglichkeiten zur Garage bestanden nicht. Auf dem Grundstück der Beklagten ruhte eine Überfahrtbaulast zur Gewährung der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin, unter anderem um die Garagen baurechtlich zu genehmigen.

Die Parteien gerieten in Streit über Fragen der Instandsetzung des beschädigten Weges durch fachgerechtes Pflastern sowie über die Entfernung jeglicher Gegenstände, die die Überfahrt zum Grundstück der Klägerin beeinträchtigten.

Die Entscheidung:

Die Duldungsklage der Eigentümerin des Garagengrundstücks ist nicht nur bei Amts- und Landgericht, sondern letztendlich auch vor dem BGH erfolglos geblieben.

Zunächst erkannten alle drei Instanzen, dass sich eine zivilrechtliche Duldungspflicht der Beklagten zur Nutzung des gepflasterten Weges nicht ergibt.

Entscheidend war insoweit zunächst, dass der Bundesgerichtshof seine schon in anderen Fällen herausgearbeitete Rechtsprechung bestätigte (vgl. z. B. Urteil vom 19.11.2021 – V ZR 262/20), wonach aus dem Bestehen einer Überfahrtbaulast kein zivilrechtlicher Nutzungsanspruch und auch keine zivilrechtliche Duldungspflicht des Grundstückseigentümers folgen kann. Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, wonach öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihn oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernommen werden. Eine Baulast kommt immer dann in Betracht, wenn sich die entsprechende Verpflichtung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Entscheidend ist aber, dass die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde gilt und den Grundstückseigentümer, der diese übernommen hat, bindet. Die Baulast hat keine unmittelbaren Wirkungen zu dem möglichen Nachbarn. Die Baulast als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung gewährt privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten ein Nutzungsanspruch, noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Eine Überfahrtbaulast begründet also kein zivilrechtliches Wegerecht.

Weiter hatten die Gerichte im konkreten Einzelfall zu entscheiden, ob und inwieweit eine Duldungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtung aus dem Notwegerecht gemäß § 917 (1) 1 BGB folgte. Alle drei Gerichte verneinten dies. Entscheidend stellten alle drei Instanzen dabei darauf ab, dass ein Notwegerecht nur insoweit in Betracht kommt, als dass ein Eigentümer ein Grundstück hat, das nicht von einer öffentlichen Straße aus angefahren werden kann. Dies war vorliegend, was das Grundstück generell sowie das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus betraf, aber der Fall: Das Grundstück war von der öffentlichen Straße aus erreichbar.

Etwas anderes galt lediglich für die auf einem anderen Grundstücksteil befindlichen Garagen. Hier entschied jedoch der Bundesgerichtshof, dass das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück (anders als die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen zum Grundstück) für die ordnungsgemäße Benutzung des Wohngrundstücks nicht notwendig ist und sich das Notwegerecht auf diese Befugnis nicht erstreckt. Eine ordnungsgemäße Benutzung zu Wohnzwecken ist selbst dann gewährleistet, wenn keine Kraftfahrzeuge auf dem Grundstück abgestellt werden können (Bestätigung des BGH-Urteils vom 19.11.2021 – V ZR 262/20).

Folgen für die Praxis:

In der Praxis ist streng zu unterscheiden zwischen dem Verhältnis der Grundstückseigentümer untereinander und dem Verhältnis des Grundstückseigentümers zur öffentlichen Hand, z. B. zur Bauaufsichtsbehörde. Das letztere Verhältnis wird bestimmt durch eine Baulast. Diese verpflichtet den Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem nicht schon aus anderen Rechtsvorschriften folgenden Tun, Dulden oder Unterlassen. Soweit es um die Rechtsbeziehung der Eigentümer untereinander geht, sind vertragliche Absprachen oder aber das gesetzliche Notwegerecht erforderlich, um Benutzungs-, Instandhaltungs- oder Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

Aufgepasst beim Wohnungskauf

Mon, 10 Feb 2025 10:34:26 GMT

Käufer, die Wohnungseigentum erwerben wollen, sind in jedem Fall gut beraten, vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags nicht nur die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan genauestens zu studieren. Wie der BGH in einem aktuellen Fall mit Urteil vom 15.11.2024 – V ZR 239/23 – herausstellt, ist es auch wichtig, die Beschlusssammlung eingehend zu studieren. In dem angesprochenen Fall arbeitete der BGH die Bedeutung der „gesetzlichen Öffnungsklausel“ des § 16 (2) 2 WEG heraus, wonach Beschlüsse gefasst werden können, die auch eine in der Teilungserklärung geregelte Kostenverteilung ändern, selbst wenn damit Wohnungseigentümer entgegen den Bestimmungen in der Teilungserklärung erstmalig mit Kosten belastet werden.

Der Fall:

Die Kläger sind Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In einem Nachtrag zur Teilungserklärung war hinsichtlich der von den Klägern im Jahre 2022 erworbenen Sondereigentumseinheit geregelt, dass diese bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen kein Hausgeld und keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zu zahlen habe. Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Sondereigentumseinheit durch die Kläger waren die entsprechenden Anschlüsse noch nicht hergestellt.

Allerdings hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung am 23. Juni 2021 beschlossen, in Abweichung zur Teilungserklärung ab dem Wirtschaftsplan 2021 näher bezeichnete Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten und erwuchs in Bestandskraft.

Nachdem die Kläger nunmehr ihr Eigentum erwarben, wurde am 05. Juli 2022 in einer Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2022 beschlossen. Hier war die Überraschung der Kläger groß, als sich herausstellte, dass in Anwendung des im Juni 2021 beschlossenen Verteilerschlüssels plötzlich Vorschüsse auf die Kläger zukamen sowie ebenso die Erhebung einer Sonderumlage zu Instandhaltungszwecken.

Dieses Ergebnis wollten die Kläger mit Verweis auf die Regelungen in der Teilungserklärung nicht gelten lassen und erhoben Anfechtungsklage. Das vorbefasste Amtsgericht wies die Anfechtungsklage zunächst zurück. Das Landgericht Berlin gab ihr jedoch statt, weil es der Auffassung war, dass der ursprüngliche den Verteilungsmaßstab ändernde Beschluss mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig sei. Dem konnte sich aber der BGH nicht anschließen und bestätigte das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts.

Die Gründe:

In der Entscheidung arbeitete der BGH heraus, welche Bedeutung die seit dem 01. Dezember 2020 geltende Regelung des § 16 (2) 2 WEG für die Eigentümer hat. Im Unterschied zu Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung ist durch die gesetzliche Regelung den Wohnungseigentümern ein weiter Spielraum ermöglicht, einerseits bestehende Kostenverantwortlichkeit und Verteilungsschlüssel zu ändern, andererseits sogar erstmalig Eigentümer entgegen den Bestimmungen in der Teilungserklärung mit Kosten zu belasten. Letzteres hatte der BGH bereits mit Urteil vom 22. März 2024 (Az.: V ZR 81/23) entschieden.

Da der Beschluss, mit dem die Eigentümer der zunächst kostenbefreiten Sondereigentumseinheit nunmehr an bestimmten Kosten teilzunehmen haben, bereits im Juni 2021 getroffen und nicht angefochten worden war, konnte dieser in Bestandskraft erwachsen. Nichtigkeitsgründe ergaben sich für diesen Beschluss nicht. Vor allem war der BGH der Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend § 16 (2) 2 WEG zu einer solchen Beschlussfassung die nötige Zuständigkeit besitzt.

Ist aber einmal ein Beschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft über Kostenverteilungen getroffen, verlangt die ordnungsgemäße Verwaltung nach § 18 WEG in den nachfolgenden Beschlüssen über Vorschüsse und Sonderumlagen die Beachtung genau dieser Verteilungsschlüssel. Da dies die Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt hatte, musste die Klage der Wohnungseigentümer scheitern.

Folgen für die Praxis:

Es zeigt sich wieder einmal, welche Bedeutung die Gesetzesänderung und die „gesetzliche Öffnungsklausel“ in § 16 (2) 2 WEG nunmehr in der Praxis hat.

Für Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit ist es essentiell wichtig, nicht nur Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Aufteilungsplan zu kennen und genauestens zu studieren. Auch das intensive Studium der Beschlusssammlung ist erforderlich. Findet sich in der Vergangenheit ein Kostenverteilungsbeschluss, der von den Regelungen in der Teilungserklärung abweicht, so hat dies auch Bedeutung für den Erwerber. Dieser muss sich darüber bewusst sein, dass er in seiner Zeit als Eigentümer eine Gemeinschaft erlebt, die sich an diese Beschlüsse halten muss.

Außerdem gilt bei Beschlussfassung über geänderte Kostenverteilungsmaßstäbe, dass diejenigen Eigentümer, die sich hiermit nicht abfinden wollen, innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist von einem Monat den Beschluss anfechten müssen. Erfolgt diese Anfechtung nicht, kann in den späteren Folgebeschlüssen, in denen der Kostenverteilungsbeschluss lediglich angewandt wird, nicht mehr eingewandt werden, dass der ursprüngliche Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

Verjährung des Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung

Thu, 30 Jan 2025 16:13:17 GMT

Der Bauunternehmer, der mit der Erbringung einer Werkleistung beauftragt wurde, kann vom Bauherrn die Aushändigung einer Sicherung verlangen, für die Teile der Vergütung, die noch nicht an ihn geleistet wurden. Streitig war bisher, wann dieses Recht des Unternehmers zu verjähren beginnt. Diese in der Praxis überaus wichtige Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr mit Urteil vom 21.11.2024 – VII ZR 245/23 – entschieden.

Zum rechtlichen Hintergrund

Bis zum 31.12.2017 in § 648a BGB verortet, für Bauverträge ab dem 01.01.2018 jetzt in § 650f BGB, ist die Regelung vorgesehen, dass ein Werkunternehmer vom Bauherrn Sicherheit für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung verlangen kann. Die Sicherheit kann zum Beispiel durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts geleistet werden. Dabei hat der Bauunternehmer dem Bauherrn die üblichen Kosten der Sicherheitsleistungen bis zu einem Höchstsatz von 2 % für das Jahr zu erstatten.

Das in der Praxis Besondere an dieser Regelung ist zunächst, dass dem Bauunternehmer ein außerordentliches Kündigungsrecht zugesprochen wird für den Fall, dass der Bauherr nicht wie geschuldet und erforderlich eine entsprechende Sicherheit leistet. In der Praxis ist es daher oft zu beobachten, dass § 648a BGB (jetzt § 650f BGB) ein beliebtes Instrument ist, sich von unerwünschten Geschäftsbeziehungen am Bau zu trennen. Gelingt dem Bauherrn nämlich nicht rechtzeitig die Beschaffung der unter Umständen teuren Sicherheit, kündigt der Bauunternehmer den Werkvertrag.

Rechtlich war bisher streitig, wann dieser Anspruch des Bauunternehmers, gerichtet auf die Stellung der Handwerkersicherung, verjährt, genauer gesagt wann die Verjährung beginnt. Ob am Ende des Jahres, in dem das erste Mal die Voraussetzungen für den Anspruch vorliegen, oder taggenau mit dem Zugang des Verlangens beim Bauherrn. Diese ungeklärte Rechtsfrage ist vom BGH jetzt für § 648a BGB beantwortet worden und kann meines Erachtens nach auf § 650f BGB übertragen werden.

Der Fall

Die Parteien stritten über die Stellung einer Bauhandwerkersicherung in Höhe von 4.318.313,55 €. Die Klägerin war Werkunternehmerin, die beauftragt war, ein Apart-Hotel bzw. Boardinghouse zu errichten. Die Beklagten waren die entsprechenden Eigentümer bzw. Bauherren. Im Verlaufe des Bauvorhabens kam es zwischen den Parteien zum Streit und die Unternehmerin wollte zur Absicherung der ihr zustehenden Vergütungsansprüche eine entsprechende Sicherung erhalten. Diese wurde von Seiten der Bauherren nicht erbracht.

Während die Berufungsinstanz noch der Auffassung war, dass die Bauherren komplett zur Sicherheitsleistung in Höhe von 4.318.313,55 € zu verurteilen seien, hat der Bundesgerichtshof dieses Urteil teilweise aufgehoben und festgestellt, dass zum Teil der Anspruch auf Stellung der Bauhandwerkersicherung verjährt war.

Die Gründe

Der Bundesgerichtshof hat dabei die Streitfrage entscheiden müssen, wann der Anspruch auf Stellung der Bauhandwerkersicherung zu verjähren beginnt. Er entschied sich dabei dafür, dass taggenau, also genau an dem Tag, an dem der Unternehmer die Sicherheit das erste Mal verlangt, die dreijährige Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Sind drei Jahre nach diesem Zeitpunkt vergangen, steht dem Unternehmer der Anspruch auf Bauhandwerkersicherung nicht mehr zu. Viele andere Gerichte und Stimmen im Schrifttum waren bisher der Auffassung gewesen, dass eine längere Verjährungsfrist gelten würde, dass nämlich erst zum Ende des jeweiligen Jahres die Verjährung zu laufen beginnt. Dieser Auffassung erteilte der BGH jedoch eine Absage.

Folgen für die Praxis

Wenn auch zur alten Rechtslage ergangen, lässt sich entsprechend der Begründung und eines Vergleichs mit der neuen Rechtslage die Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch auf § 650f BGB und die neue Rechtslage erstrecken. Sie ist für die Beteiligten eines Bauvertrags von überaus großer praktischer Bedeutung. Hat der Unternehmer einmal die Bauhandwerkersicherung verlangt, beginnt mit diesem Tag die dreijährige Verjährungsfrist. Der Bauunternehmer ist daher – um sein Recht nicht zu verlieren – gehalten, verjährungshemmende Schritte einzuleiten, wie z. B. die Erhebung einer Klage gerichtet auf Stellung der Bauhandwerkersicherung. Unterlässt er dies, wird er seines Sicherungsrechts verlustig und kann dann in der weiteren Folge sich auch nicht mehr darauf berufen, dass aufgrund der Nichterbringung der Sicherheit ihm ein außerordentliches Kündigungsrecht und damit ein Lösungsrecht vom Bauvertrag zustehen.

Die Erweiterung der Entscheidungskompetenz des Verwalters durch Beschluss

Wed, 18 Dec 2024 16:32:45 GMT

Können dem Verwalter über § 27 (1) WEG hinausgehende Befugnisse durch einen allgemeinen Beschluss der Eigentümer übertragen werden? Wenn ja, welche Anforderungen sind an die Reichweite und an die Bestimmtheit dieses Beschlusses zu stellen? Auf diese und weitere Fragen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 05.07.2024 (Az.: V ZR 241/23) Antworten gegeben.

Der Fall:

Im Jahr 2019 beschlossen die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zuge einer geplanten Erneuerung von Außenfenstern, einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Fenster und Erstellung eines Prioritätenplanes nach Dringlichkeit zu beauftragen. Nachdem der Sachverständige eine solche Prioritätenliste sowie ein Leistungsverzeichnis erstellt hatte, worin konkret spezifiziert wurde, welche Fenster in welcher Ausführung eingebaut werden sollen, beschlossen die Wohnungseigentümer im November 2021, den Sachverständigen noch mit der Erstellung der konkreten Ausschreibungsunterlagen, der Einholung von Angeboten sowie der Fertigung eines Preisspiegels zu beauftragen. In einer Versammlung vom 09.06.2022 stellte sich nach Information der Verwaltung heraus, dass mehrere Anbieter Angebote zurückgezogen hatten und die einzig verbliebene Anbieterin, die den Fensteraustausch zunächst für konkrete Preise pro Wohnung angeboten hatte, mitteilte, dass sie im Jahr 2022 weder einen Austausch vornehmen, noch eine Bestellung entgegennehmen könne. Die Preise für den Austausch seien für sie nicht mehr kalkulierbar. Infolge dieser Situation sahen sich die Wohnungseigentümer gezwungen, zur Durchführung der Fenstersanierung folgenden Beschluss zu fassen:

„Die Verwaltung wird ermächtigt, die Erneuerung der Fensteranlagen nach folgenden Maßgaben zu beauftragen: Es soll ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollen nochmal drei Angebote eingeholt werden. Der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei 35.000,00 € brutto liegen. Die Fenster sollen der Optik der bisherigen Fensteranlage entsprechen. (…)“.

Gegen diesen Beschluss wandten sich die Kläger, die Mitglieder der beklagten Eigentümergemeinschaft waren.

Die Entscheidung:

Während das Amtsgericht die Klage noch abwies, teilte das Berufungsgericht die Auffassung der Kläger, wonach der von den Eigentümern gefasste Beschluss nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, weil er den Ermessensspielraum überschritten habe, der den Eigentümern eingeräumt ist. Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind wesentliche Maßnahmen von den Eigentümern zu entscheiden und nicht vom Verwalter. Insbesondere wenn es mangels Bezugnahme auf einen Leistungskatalog oder auf ein Angebot an einer Festlegung einer Bezugs- oder Kostengröße fehlt, sei ein solcher Verlagerungsbeschluss auf den Verwalter inhaltlich nicht hinreichend bestimmt.

Diese Auffassung teilte der Bundesgerichtshof nicht. Er hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und wies die Beschlussanfechtungsklage ab. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs war der vorliegende Beschluss mit der hierin enthaltenen Kompetenzerweiterung des Verwalters wirksam, insbesondere entsprach er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Begründung:

Im Wesentlichen stützte der Bundesgerichtshof seine Entscheidung auf drei Aspekte.

Zunächst hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass in der neuen Fassung des Wohnungseigentumsrechts seit dem 01.12.2020 in § 27 (2) WEG ausdrücklich die Kompetenz der Eigentümer enthalten ist, die im Innenverhältnis zum Verwalter zu regelnde Alleinentscheidungskompetenz durch Beschluss zu erweitern.

Sodann war der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass ein solcher Beschluss vor allen Dingen auch dann möglich ist, wenn die Wohnungseigentümer selbst bereits die grundlegende Entscheidung über die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen getroffen haben und dem Verwalter nur Einzelheiten über die Ausführung der Erhaltungsmaßnahme delegiert werden.

Zuletzt stellte der Bundesgerichtshof dann auch fest, dass, soweit die grundlegende Entscheidung bereits von den Wohnungseigentümern getroffen wurde, die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter nicht voraussetzt, dass in dem Verlagerungsbeschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.

Der Bundesgerichtshof arbeitete in seiner Entscheidung heraus, dass § 27 (2) WEG selbst keine inhaltlichen Anforderungen an den Beschluss stellt, der die Kompetenzen des Verwalters im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erweitert. Wie alle übrigen Beschlüsse auch, muss ein solcher Beschluss zunächst gemäß § 19 (1) WEG den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Insbesondere lässt das Gesetz durch das Zusammenspiel von § 27 (1) mit § 27 (2) WEG erkennen, dass es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn der Wohnungseigentümer dem Verwalter Kompetenzen einräumt, die über das Maß von § 27 (1) WEG hinausgehen. Ganz im Gegenteil, war genau diese Stärkung des Selbstorganisationsrechts durch Delegation auf den Verwalter ein konkretes Anliegen des Gesetzgebers. Da im vorliegenden Fall der Verwalter bereits durch verschiedene Grundlagenbeschlüsse inhaltlich in seiner Entscheidungskompetenz bei der konkreten Erhaltungsmaßnahme gebunden war und er nach Auffassung des Bundesgerichtshofs darüber hinaus ohnehin durch die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gehalten ist, sich bei mehreren sich bietenden Optionen unter Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit nach pflichtgemäßem Ermessen diejenigen Angebote zu wählen, die dem Interesse der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen gerecht werden, sah der Bundesgerichtshof keinen Verstoß gegen die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, selbst wenn bei der Kompetenzverlagerung dem Verwalter kein verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wurde.Zuletzt war es auch unschädlich, dass der angefochtene Beschluss weder auf das Leistungsverzeichnis und die Prioritätenliste des vorbefassten Sachverständigen, noch auf das Angebot des Unternehmens Bezug nahm. Denn auch insoweit galt für den Bundesgerichtshof, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, diese Unterlagen bei der Auftragsvergabe in Blick zu nehmen und nur in begründeten Fällen von den hierin getroffenen Feststellungen und Vorgaben abzuweichen.

Folgen für die Praxis:

Die Gemeinschaft kann, nunmehr ausdrücklich durch § 27 (2) WEG zugelassen, in Einzelfällen die Entscheidungskompetenzen des Verwalters im Innenverhältnis zum Teil erheblich erweitern. Wichtig ist, dass ein solcher Erweiterungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Dies ist dann der Fall, wenn die grundlegende Entscheidung über das Ob der Maßnahme bei den Eigentümern verbleibt. Ein Kompetenzerweiterungsbeschluss kann auch dem Verwalter sehr weitreichende Entscheidungsbefugnisse einräumen, solange gewährleistet bleibt, dass die grundlegende Endentscheidung bereits vom Wohnungseigentümer getroffen wurde bzw. bei diesem verbleibt.

Die Wirkungen der „Schonfristzahlung“

Wed, 18 Dec 2024 16:25:55 GMT

Nicht neu, aber von manchen Gerichten unerwünscht: Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 (3) 2 S. 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands hat lediglich Folgen auf die ausgesprochene fristlose, nicht jedoch Folgen für eine aufgrund desselben Mietrückstands ergangene ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 177/23).

Es ist keine neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, sondern die Fortsetzung seiner ständigen Rechtsprechung, wenn das höchste deutsche Zivilgericht in Wohnraummietsachen ausdrücklich erklärt, dass für den Fall, dass ein Mieter mit zwei Mieten in Zahlungsrückstand ist und der Vermieter aufgrund dieses Zahlungsrückstands zunächst eine außerordentlich fristlose sowie gleichzeitig eine hilfsweise ordentlich fristgerechte Kündigung ausspricht, der Ausgleich des Mietrückstands durch den Mieter selbst oder in Form einer entsprechenden Verpflichtung einer öffentlich-rechtlichen Stelle (z. B. Jobcenter) sich lediglich auf die fristlose Kündigung bezieht und diese heilt. Die ordentliche Kündigung bleibt im Raum und ist weiter geeignet, das Mietverhältnis zu beenden.

Das Landgericht Berlin, dort vor allen Dingen die 66. Zivilkammer, weigert sich seit Jahren vehement, diese Grundsätze anzunehmen und anzuwenden. So auch in einer Entscheidung vom 14.06.2023, in der sie eine Räumungsklage des Vermieters abwies.

Der Fall:

Die beklagte Mieterin war seit August 2006 in einer Wohnung der Klägerin in Berlin beheimatet. Nachdem die Mieterin für die Monate Januar und Februar 2022 die geschuldete Miete nicht gezahlt hatte, erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom 14.03.2022 die fristlose und gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 17.03.2022, also drei Tage nach Zugang der Kündigung, glich die Mieterin den Mietrückstand vollständig aus.

Während das Amtsgericht in Berlin die BGH-Rechtsprechung kennt und verinnerlicht hat, demzufolge der Räumungsklage stattgab, führte die Berufung der Mieterin dazu, dass die 66. Kammer des Landgerichts Berlin die Räumungsklage zurückwies.

Die Entscheidung:

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof nun bereits mehrfach feststellen musste.

Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich nochmals darauf hin, dass die rechtzeitige sogenannte „Schonfristzahlung“ nach § 569 (3) 2 BGB lediglich die außerordentliche Kündigung heilt. Eine vom Vermieter aufgrund desselben Zahlungsrückstands zugleich ausgesprochene („hilfsweise“ erklärte) ordentliche Kündigung wird von der Schonfristzahlung nicht geheilt. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Mieter durch einen Ausgleich der Mietrückstände zwar die außerordentlich fristlose Kündigung aus der Welt schaffen kann, die ordentliche Kündigung jedoch in der Welt bleibt und der Mieter, soweit nicht Härtefallgründe vorliegen, zur Räumung der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist verurteilt wird.

Tipps für die Praxis:

Der Bundesgerichtshof macht nochmals klar, dass zunächst immer darauf zu achten ist, dass bei Erklärung einer außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt wird. Für den Fall, dass der Mieter oder das Jobcenter die Miete nachzahlt, bleibt dann zumindest die ordentliche Kündigung im Raum und kann im Rahmen einer Räumungsklage weiterverfolgt werden. Weiterhin zeigt die BGH-Rechtsprechung aber auch, dass nicht jedes Gericht von dieser Regelung des Gesetzes angetan ist und auch nicht jedes Gericht die Rechtsprechung des BGH kennt. Umso besser ist es daher, sich bei Ausspruch der Kündigung von einem versierten Fachmann, z.B. einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstützen zu lassen.

Der Zweitbeschluss über Vorschüsse

Wed, 18 Dec 2024 16:21:28 GMT

Darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Zweitbeschluss über Vorschüsse fassen? Welche Voraussetzungen sind an einen solchen Beschluss zu stellen und wie kann verhindert werden, dass ein solcher Beschluss die Grundsätze der Erwerberhaftung umgeht oder eine unzulässige Verlängerung der Verjährung bewirkt? Auf diese in der Praxis überaus spannenden und relevanten Fragen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20.09.2024 (Az.: V ZR 235/23) Antworten formuliert und darüber hinaus auch hilfreiche Hinweise für die Praxis erteilt.

Der Fall: Die Klägerin ist seit dem 08.02.2016 Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Zu den Eigentümerversammlungen der Jahre 2015 bis 2018 wurde sie nicht eingeladen. In diesen wurde bereits über die Wirtschaftspläne der Jahre 2016, 2017 und 2018 beschlossen.

In der Eigentümerversammlung vom 20.06.2022 wurde unter TOP 10 folgender Beschluss gefasst:

„Die Eigentümer genehmigen die Vorschüsse auf die Kosten und die Rücklage aufgrund des vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplanes für das Jahr 2016 mit Druckdatum vom 17.05.2022. Noch offene Forderungen auf die beschlossenen Vorschüsse werden zur sofortigen Zahlung in voller Höhe fällig gestellt. Bereits geleistete Zahlungen werden in voller Höhe auf die Vorschüsse für das Jahr 2016 verrechnet.“.

Gleichlautende Beschlüsse wurden für das Jahr 2017 (TOP 11) und das Jahr 2018 (TOP 12) gefasst. Gegen diese drei Tagesordnungspunkte und die zu ihnen gefassten Beschlüsse wendet sich die Klägerin mit ihrer Klage.

Die Entscheidung:

Amtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof wollte dieser Auffassung jedoch nicht folgen und verwies die Angelegenheit zurück an das Berufungsgericht, weil dieses weitere Feststellungen zu treffen habe.

Die Gründe:

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung zwei bis dahin sehr praxisrelevante Streitfragen geklärt. Zunächst stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Wohnungseigentümer nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplanes fassen dürfen. Die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 (1) WEG. Weiterhin stellte der Bundesgerichtshof klar, dass diese Befugnis nicht dadurch entfällt, dass zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel stattgefunden hat und mit einem Zweitbeschluss die Gefahr einer nachträglichen Titulierung und einer Umgehung der bisherigen Grundsätze zur Erwerberhaftung entsteht. Genauso steht einer solchen Beschlusskompetenz nicht entgegen, dass dadurch unter Umständen die Umgehung von Verjährungsvorschriften droht.

Im Ausgangspunkt wiederholte der BGH zunächst seine Auffassung, wonach die Wohnungseigentümer grundsätzlich befugt sind, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, ohne dass es darauf ankommt, aus welchen Gründen sie eine erneute Beschlussfassung für angebracht halten. Dies gilt auch, soweit die erneute Beschlussfassung den Beschluss über die Vorschüsse betrifft. Die Beschlusskompetenz hierzu folgt aus § 28 (1) WEG. Der Bundesgerichtshof stellte weiterhin klar, dass es sich nicht um eine Frage der Beschlusskompetenz handelt, wenn die Gefahr besteht, dass der Erwerber für Rückstände des Veräußerers durch einen Zweitbeschluss über Vorschüsse haftet, sondern nur um eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung. Diese Unterscheidung ist wesentlich, weil in ersterem Fall der Beschluss nichtig wäre und im zweiteren Fall nur anfechtbar.

Der in der Literatur teilweise vertretenen Auffassung, wonach ein Zweitbeschluss über Vorschüsse nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht mehr möglich sei, folgte der Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht. Er ist vielmehr der Auffassung, dass auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erneut über einen Wirtschaftsplan und die hieraus resultierenden Vorschüsse beschlossen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattfindet. Ob durch den Zweitbeschluss eine Haftung des Erwerbers für Rückstände des Veräußerers stattfinden soll, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs insoweit im Rahmen der Beurteilung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung zu berücksichtigen. Er führt jedenfalls nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

Folgen für die Praxis:

Ein Zweitbeschluss über Vorschüsse ist auch dann allenfalls anfechtbar und nicht nichtig, wenn das Wirtschaftsjahr bereits abgelaufen ist. Ein Zweitbeschluss über Vorschüsse entspricht z.B. dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Erstbeschluss entweder rechtskräftig für unwirksam erklärt wurde oder ersichtlich nichtig ist. Es kann aber auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, erneut über die Vorschüsse eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres zu entscheiden, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und der Zweitbeschluss nicht dafür genutzt wird, den Erwerber für Rückstände seines Vorgängers haften zu lassen oder aber um Verjährungsvorschriften zu umgehen. Ob im konkreten Einzelfall solche Tendenzen vorliegen, hat im Zweifel das erstinstanzliche Gericht zu überprüfen und festzustellen. Als Faustformel mag dienen: Je sicherer der Erstbeschluss unwirksam ist, desto eher darf früh nach Erkenntnis dieser Rechtsfehler ein Zweitbeschluss gefasst werden. Je unsicherer jedoch die Erkenntnis über die Unwirksamkeit des Erstbeschlusses ist und je länger sich die Eigentümergemeinschaft Zeit lässt, hierüber zu beschließen, desto eher entspricht der Zweitbeschluss nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Umsatzsteuer, Abrechnungsspitze und Corona

Tue, 29 Oct 2024 09:35:24 GMT

Erläuterungen zu BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23

Wann sind eigentlich Vorschüsse mit Umsatzsteuer auszuweisen? Wie ist vom Verwalter in diesem Fall die Jahresabrechnung zu erstellen und wie über die Abrechnungsspitze zu beschließen? Was muss geschehen, wenn sich unterjährig der Umsatzsteuersatz ändert, wie zum Beispiel 2020 im Zusammenhang mit Corona? Auf diese und weitere Fragen hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 20.09.2024 (Aktenzeichen V ZR 195/23) Antworten gegeben und überaus hilfreiche Hinweise für die Praxis erteilt. Der nachfolgende Beitrag schildert die Entscheidung und die wesentlichen Inhalte in Kürze.

Der Fall:

Der Kläger in dem Verfahren war Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer einer Teileigentumseinheit. Er war zum Vorsteuerabzug berechtigt und die Wohnungseigentümer hatten im Jahre 2009 beschlossen, dass die GdWE bei allen Lieferungen und Leistungen, die sie im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an die zum Vorsteuerabzug berechtigten Eigentümer erbringt, auf ihre Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und die Hausverwaltung somit bei allen Buchungsvorgängen die Umsatzsteuer zu erfassen und in den Abrechnungen jeweils auszuweisen hat.

Es kam das Jahr 2020 und mit ihm die Umsatzsteuerreduzierung für die Zeit vom 01.07. bis zum 31.12.2020 von 19 % auf 16 %. Die beklagte GdWE hatte vor der Umsatzsteuersenkung über den Wirtschaftsplan des Jahres 2020 beschlossen und dabei folgenden Wortlaut verwendet: „MwSt. Nebenkosten ohne RL“.

Im Folgenden berechnete dann die Verwaltung gegenüber dem vorsteuerabzugsberechtigten Kläger für die ersten sechs Monate die Vorschüsse unter Beaufschlagung von 19 % Umsatzsteuer und für die Monate Juli bis Dezember 2020 die Vorschüsse unter Beaufschlagung von 16 % Umsatzsteuer. In der Jahresabrechnung über das Kalenderjahr 2020 wiederum verrechnete die Hausverwaltung die Netto-Abrechnungssumme unter Addition des Rücklagenbeitrags und zog hiervon das netto geschuldete Vorschusssoll und den Sollbetrag zu der Instandhaltungsrücklage ab. Auf den hieraus sich ergebenden Differenzbetrag wurde sodann der Umsatzsteuerbetrag in Höhe von 16 % aufgeschlagen.

Hiergegen wendete sich der Kläger mit der Meinung, dass die entsprechenden Umsatzsteuerbeträge nicht richtig ausgewiesen seien, vor allem sei im Rahmen der Jahresabrechnung die erhöhte Umsatzsteuer für das erste Halbjahr des Wirtschaftsjahres nicht richtig berücksichtigt.

Die Entscheidung:

Während die I. Instanz die Klage abwies, gab die Berufungsinstanz der Klage statt. Der Bundesgerichtshof wiederum hob die Entscheidung der Berufungsinstanz auf und schlug sich auf die Seite der I. Instanz. Damit bestätigte er die Abrechnung des Verwalters als ordnungsgemäß und korrekt.

Grundlegendes:

Grundsätzlich und für alle Wohnungseigentümergemeinschaften interessant stellte der Bundesgerichtshof zunächst fest, dass eine Beschlussanfechtung gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn der Beschluss betragsrelevante Mängel aufweist. Wirken sich aber die Mängel nicht auf die Höhe der Abrechnungsspitze aus und damit letztlich auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer, kann die Beschlussanfechtungsklage keinen Erfolg haben (vgl. BGH a. a. O., Rn. 8).

Weiterhin erläuterte der Bundesgerichtshof, dass es einer GdWE möglich ist, auf die Befreiung von der nach § 4 Nr. 13 UStG bestehenden Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten und zur Umsatzsteuer zu optieren, § 9 (1) UStG. In diesem Fall muss die GdWE den zum Vorsteuerabzug berechtigten Wohnungseigentümern die Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Der steuerbare Umsatz im Sinne von § 1 (1) 1 UStG ist dabei das Hausgeld, es stellt das Entgelt der Wohnungseigentümer für die Leistungen der GdWE dar. Dies gilt es dann sowohl im Wirtschaftsplan als auch in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 9).

Sonderproblem Corona:

Soweit so einfach und soweit in vielen GdWE praktiziert. Vorliegend stellte sich dann aber das weitere Problem, wie mit einer Umsatzsteuerveränderung im Wirtschaftsjahr umzugehen ist. Der Bundesgerichtshof stellte sich dabei gegen die Auffassung des Berufungsgerichts und erläutert, dass aufgrund der Beschlussfassung im konkreten Einzelfall davon auszugehen war, dass die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse vom Wortlaut her ersichtlich eine variable Umsatzsteuer erfasst hatten, was dazu führt, dass der Hausverwalter berechtigt in den ersten sechs Monaten auf die Vorschüsse des Klägers 19 % Umsatzsteuer beaufschlagte und auf die zweiten sechs Monate des Jahres 2020 auf die Vorschüsse lediglich 16 %, ohne dass insoweit ein korrigierender Beschluss der Wohnungseigentümer nötig sei.

Ebenso bestätigte der Bundesgerichtshof das Vorgehen des Verwalters, wonach dieser dann bei der Jahresabrechnung aus den jeweiligen Nettowerten die Abrechnungsspitze ermittelte und schließlich den allein zum Jahresende gültigen reduzierten Umsatzsteuersatz in Höhe von 16 % beaufschlagte.

Folgen für die Praxis:

Möchte ein Eigentümer, der vorsteuerabzugsberechtigt ist, auch bei den in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden Vorschüssen und bei der Abrechnungsspitze von seiner Vorsteuerabzugsberechtigung Gebrauch machen, bedarf es immer eines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ist ein solcher Beschluss getroffen, so schuldet die Verwaltung einen entsprechenden Umsatzsteuerausweis auf die Anforderung der Vorschüsse sowie auf die Abrechnungsspitze.

Die Umsatzsteuerhöhe ergibt sich dabei, mangels abweichenden Beschlussinhalts, immer aus der jeweils zum Rechnungszeitpunkt gültigen Umsatzsteuer.

"Architekt, bleib bei deinen Plänen"

Fri, 24 Nov 2023 11:43:55 GMT

Was passiert eigentlich, wenn ein Architekt dem Bauherrn Vertragsklauseln vorformuliert, die dieser dann bei der Beauftragung von Werkunternehmern weiterverwendet? Der Architekt bekommt große Probleme, entschied der BGH (Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 190/22). In der Zurverfügungstellung einer solchen Klausel verstößt der Architekt gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz und macht sich nach § 823 (2) BGB in Verbindung mit § 3 Rechtsdienstleistungsgesetz gegenüber dem Bauherrn schadensersatzpflichtig .

Das Wesentliche in aller Kürze:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 190/22, Rn. 31)

„Die Zurverfügungstellung einer der Interessenlage der Klägerin entsprechenden Skontoklausel zur Verwendung in den Verträgen mit den bauausführenden Unternehmen geht über die typischerweise mit der Verwirklichung von Planungs- und Überwachungszielen verbundenen Aufgaben und damit über das Berufsbild des Architekten hinaus. Denn die Erfüllung einer solchen Pflicht erfordert qualifizierte Rechtskenntnisse, wie sie grundsätzlich nur in der Anwaltschaft vorhanden sind. Es bedarf deshalb des Schutzes des Bauherrn als Rechtssuchenden vor unqualifiziertem Rat.“

Zum Fall:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 190/22, Rn. 1-5)

„Die Klägerin verlangt von dem beklagten Architekten Schadensersatz. (…) Der Beklagte war mit Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 bis 8 gemäß § 33 HOAI (2009) hinsichtlich des Neubaus eines Fabrikations- und Verwaltungsgebäudes beauftragt. Der Beklagte stellte der Klägerin unter anderem einen Bauvertragsentwurf mit einer von ihm vorformulierten Skontoklausel zur Verfügung, den diese bei der Beauftragung von zumindest vier bauausführenden Unternehmern verwandte.“ Von der Schlussrechnung einer der bauausführenden Unternehmen behielt die Klägerin einen dreiprozentigen Skontoabzug in Höhe von 125.098,75 € brutto ein. In einem Rechtsstreit mit dieser Bauunternehmung stellte sich heraus, dass die Skontoklausel unwirksam sei und der Einbehalt insoweit von der Klägerin an den Bauunternehmer erstattet werden musste.

Die Klägerin verklagte daraufhin den Architekten auf Ersatz des nicht realisierten Skontos in Höhe von 125.098,75 € als Schaden.

Die Lösung:

Während das Oberlandesgericht Stuttgart sich als Berufungsinstanz noch auf die Seite des Architekten schlug, hob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung auf und erkannte eine Schadensersatzverpflichtung des Architekten dem Grunde und der Höhe nach.

Das Oberlandesgericht Stuttgart war dabei der Auffassung, dass der Architekt mit dem Vorschlag zur Verwendung der Skontoklausel gegen keine Pflicht verstoßen habe. Nach Anlage 11 zu § 33 Satz 3 HOAI (2009) gehöre zur Leistungsphase 7 gemäß Buchst. h) die Mitwirkung bei der Auftragserteilung. Unter Mitwirkung bei der Auftragserteilung ist nach Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart die Vorbereitung und Anpassung der Verträge zu verstehen. Damit wäre es einerseits dem Architekten erlaubt, entsprechende Verträge vorzuformulieren. Es käme damit jedoch nicht gleichzeitig zum Ausdruck, dass der Architekt einen juristisch geprüften, rechtlich einwandfreien Vertragsentwurf schulden würde. Anderenfalls würde man den Architekten wie einen Rechtsanwalt behandeln.

Dieser Auffassung konnte sich der Bundesgerichtshof nicht anschließen .

Zunächst hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Architekt durch die Zurverfügungstellung der Skontoklauseln gegen das Rechtsberatungsverbot nach § 3 Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen hat. Durch die Zurverfügungstellung erbrachte der Architekt eine Rechtsdienstleistung nach § 2 (1) RDG, die weder nach § 5 als zulässige Nebenleistung, noch durch Anlage 11 Leistungsphase 7 der HOAI erlaubt sei.

Dem Architekten ist als Nebenleistung das Zurverfügungstellen von Vertragsklauseln nicht erlaubt . Zwar erlaubt § 5 (1) 1 und 2 RDG das Recht, Dienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Jedoch gab der Bundesgerichtshof zu bedenken, dass der Architekt zwar erhebliche Kenntnisse im Werkvertragsrecht, des BGB und der entsprechenden Vorschriften der VOB/B besitzen und anwenden muss. Er ist jedoch nicht mit einem Rechtsberater des Bauherrn gleichzusetzen. Eine allgemeine Rechtsberatung wird von dem Berufsbild des Architekten weder erfasst, da es insoweit an einer hinreichenden juristischen Qualifikation fehlt, noch vorausgesetzt. Also geht

„die Zurverfügungstellung einer der Interessenlage der Klägerin entsprechenden Skontoklausel zur Verwendung in den Verträgen mit den bauausführenden Unternehmen (…) über die typischerweise mit der Verwirklichung von Planungs- und Überwachungszielen verbundene Aufgaben und damit über das Berufsbild des Architekten hinaus. Denn die Erfüllung einer solchen Pflicht erfordert qualifizierte Rechtskenntnisse, wie sie grundsätzlich nur in der Anwaltschaft vorhanden sind. Es bedarf daher des Schutzes des Bauherrn als Rechtssuchenden vor unqualifiziertem Rat (…). Demgegenüber wird der Architekt in seiner Berufsausübung nicht behindert, da er mit dem Bauherrn vereinbarte Planungs- und Überwachungsziele erreichen kann, ohne selbst eine Skontoklausel zur Verfügung zu stellen, die die Interessenlage des Bauherrn im Verhältnis zu den bauausführenden Unternehmern abbildet. Der Architekt muss den Bauherrn nur darauf hinweisen, dass ihm eine solche Tätigkeit nicht erlaubt ist, und sich der Bauherr insoweit an einen Rechtsanwalt zu wenden hat. (…) Die vom Senat getroffene Auslegung des Rechtsdienstleistungsgesetzes verletzt den Beklagten nicht in seinem Grundrecht auf Berufsfreiheit. (…)“.

(zitiert nach BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 190/22, Rn. 31).

Weiterhin stellte der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung klar, dass das Zurverfügungstellen von Vertragsklauseln auch nicht durch Anlage 11 Leistungsphase 7 h) zu § 33 Satz 3 HOAI (2009) erlaubt ist. Eine solche Annahme scheide schon aus dem Grund aus, weil der Verordnungsgeber der HOAI durch die gesetzliche Ermächtigung in Art. 10 § 1 MRVG gar nicht ermächtigt wurde, Erlaubnistatbestände für die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen im Sinne von § 3 RDG zu regeln.

Die Folgen der Entscheidung für die Praxis:

Auch wenn der Architekt vom Bauherrn zur Mitwirkung bei der Auftragserteilung verpflichtet wurde und entsprechend nach den Grundsätzen der HOAI hierfür auch vergütet wird, bedeutet dies nicht , dass er ohne Weiteres befugt ist, Vertragsklauseln zu entwerfen und z. B. in Form von zur Verfügung gestellten Vertragsentwürfen zur Weiterverwendung gegenüber den Bauunternehmern dem Bauherrn unter die Arme greifen kann. Eine solche Vereinbarung zwischen Architekt und Bauherrn ist gemäß § 3 RDG in Verbindung mit § 134 BGB nichtig . Entsteht in der weiteren Folge dem Bauherrn durch das Verwenden einer solchen Klausel ein Schaden, z. B. weil die Klausel unwirksam ist und sich ein Skontoabzug nicht realisieren lässt, so haftet der Architekt gemäß § 823 (2) in Verbindung mit § 3 RDG auf den hierdurch entstehenden Schaden .

Tipp für den Architekten:

Auch wenn Sie beauftragt wurden, bei der Auftragserteilung gemäß Anlage 11 Leistungsphase 7 HOAI mitzuwirken und auch wenn der Bauherr Sie bittet, ihm für die Beauftragung entsprechender Bauunternehmer Vertragsmuster zur Verfügung zu stellen, halten Sie sich an die Aussage des BGH: „ Der Architekt muss den Bauherrn nur darauf hinweisen, dass ihm eine solche Tätigkeit nicht erlaubt ist und sich der Bauherr insoweit an einen Rechtsanwalt zu wenden hat.“.

(zitiert nach Rn. 31, BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 190/22)

Tipp für den Bauherrn:

Wünschen Sie Vertragsmuster oder Vertragsentwürfe zur weiteren Verwendung gegenüber den Bauunternehmern, so wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens, idealerweise einen auf das Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt. Zwar ist es in der Praxis durchaus üblich, dass auch Architekten Vertragsmuster und –entwürfe vorhalten. Hier können Sie jedoch nicht darauf vertrauen, dass diese dem aktuellen Rechtsstand entsprechen und wirksam sind. Zwar haben Sie einen Schadensersatzanspruch, wenn der Architekt Ihnen eine entsprechende Vertragsklausel zur Verfügung stellt, sich diese als unwirksam erweist und Ihnen ein Schaden entsteht. Sie kommen aber schneller und einfacher an Ihr Geld , wenn der Vertrag von Anfang wirksam gewesen wäre. Dies kann aber nur ein Anwalt für Baurecht für Sie leisten , nicht ein Architekt.

Alter schützt nicht vor Kündigung

Wed, 31 Mar 2021 08:57:38 GMT

Kann der Vermieter eine Wohnung kündigen, obwohl die Mieter schon über 80 Jahre alt sind? Grundsätzlich ja, entschied der BGH (Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19), es sei denn , neben dem hohen Alter treten Umstände hinzu, die den Mietern den Wohnortwechsel unzumutbar machen.

Das Wesentliche in aller Kürze:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19, Leitsätze b) und d))

"Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab."

Zum Fall:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19, Rn. 1, 3)

"Die 1932 geborene Beklagte und ihr 1934 geborener, inzwischen verstorbener Ehemann, der ehemalige Beklagte zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im vierten Obergeschoss gelegene Zweizimmerwohnung in Berlin." Die Klägerin kündigte den Beklagten diese Wohnung im August 2015 wegen Eigenbedarfs. "Die Beklagte und ihr ... Ehemann widersprachen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel."

Die Lösung:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19, Rn. 25, 29)

Der BGH verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG Berlin. Dabei führte er aus:

"Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. ... Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 , aaO). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle seines Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen ( Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 , aaO Rn. 31 mwN)."

Die Folgen der Entscheidung für die Praxis:

Es bleibt dabei, dass hohes Alter, schlechter Gesundheitszustand und lanjährige soziale Verwurzelung der Mieter dazu führen können, dass eine an sich eröffnete Kündigungsmöglichkeit des Vermieters durch § 574 BGB zunichte gemacht wird.

Tipp für den Vermieter: Schon in der Kündigung sollten Sie auf die Widerspruchsmöglichkeit nach § 574 BGB hinweisen. Danach verkürzen Sie zumindest die Frist, innerhalb derer der Mieter Ihnen die Härtefallumstände mitteilen muss. Sie erleben so nicht erst im Räumungsprozess ein blaues Wunder.

Tipp für den Mieter: Es reicht nicht aus, im Räumungsrechtsstreit einfach zu erklären, man sei zu alt, zu krank oder zu stark sozial verwurzelt. Es bedarf vielmehr einer guten Begründung, warum die Krankheit am Umzug hindert und in welcher Form die soziale Verwurzelung entstanden ist.

Corona und Gewerberaummiete

Tue, 09 Mar 2021 16:50:51 GMT

Zwei Juristen, drei Meinungen!

Seit der ersten Welle der Corona-Pandemie stellte sich die Frage, ob der Mieter das Recht hat, seine Miete nicht oder nur vermindert zu zahlen, wenn er sein Laden- oder Geschäftslokal aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung nicht betreiben kann. Verschiedene Fälle gingen vor Gericht, nun haben zwei Oberlandesgerichte jeweils am 24.02.2021 eine Entscheidung gefällt.Jeweils in entgegen gesetzte Richtung. Demnächst wird sich also der Bundesgerichtshof mit dieser Frage zu befassen haben.

So hat das OLG Dresden (Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20) entschieden, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist. Es liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 (1) BGB des Mietvertrages vor. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % ist insoweit gerechtfertigt, weil keine der Mietparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

Anders beurteilt diese Frage das OLG Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20). Nach dessen Entscheidung kann ein Einzelhändler dessen Ladenlokal im "Corona-Lockdown" für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Er muss vielmehr generell die ungekürzte Miete zahlen.

Jedenfalls die Richter aus Karlsruhe haben vor dem Hintergrund der in Literatur und Rechtsprechung streitigen Fragen zum Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts durch die angeordneten Schließungen bzw. der Unmöglichkeit der Leistung der Vermieter, zur Fortbildung des Rechts die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt also abzuwarten, wie dieser die Frage entscheiden wird.

Bis dahin gilt: Alles ist möglich, auf die Begründung kommt es an . Sind Sie Mieter und wollen wegen der Schließungsanordnung weniger Miete zahlen müssen, dann berufen Sie sich auf das Urteil aus Dresden. Sind Sie Vermieter und möchten ungekürzte Miete auch im "Corona-Lockdown", dann ist die Entscheidung aus Karlsruhe Ihr Argument. Es gilt also wie so oft im juristischen Leben: Zwei Juristen, drei Meinungen.

Kündigung wegen Abriss?

Fri, 12 Feb 2021 13:46:02 GMT

Kann der Vermieter Wohnraum kündigen, wenn er das ganze Haus abreißen will?

Nein, entschied der BGH (Urteil vom 16.12.2020 - Az: VIII ZR 70/19). Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung.

Das Wesentliche in aller Kürze:

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und kann damit nicht zur Grundlage einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum gemacht werden.

Zum Fall :
(zitiert nach BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19, Rn. 1-3)

"Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht; die Nettomiete beläuft sich auf monatlich 60€. Das Badezimmer der Beklagten befindet sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem -ansonsten ungenutzten- Seitenflügel. Im Haupthaus befindet sich eine weitere vermietete Wohnung.

Mit Anwaltsschreiben vom 23.Juni 2017 erklärte der Kläger, der Erbe der Liegenschaft geworden war, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führte er -unter Hinweis auf ein den Beklagten bereits über -sandtes Privatgutachten vom 3.Juni 2015 - aus, der Seitenflügel müsse aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden; eine Wiederherstellung sei "nicht ansatzweise darstellbar". Der Bereich, in dem sich das Badezimmer befinde, sei "sehr baufällig" und nur "unter erheblichen Gefahren begehbar". Während des Rechtstreits -am 28.März 2018 und erneut am 14.Mai 2018- wiederholte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und machte -nach zwischenzeitlicher Einholung eines Kostenvoranschlags vom 7.Mai 2018- geltend, der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000€; in Anbetracht der geringen Miete trage sich dies wirtschaftlich nicht .

Die Klage hat in Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter."

Die Lösung:

Vergeblich. Der BGH bestätigt die Vorinstanzen.

Dabei führt der BGH zu den zulässigen Gründen einer Kündigung aus:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19, Leitsätze)

"Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03 , NJW 2004, 1736 unter II 1 a)."

Die geplatzte Wasserleitung

Fri, 12 Feb 2021 13:46:02 GMT

Der Klassiker: Draußen ist es kalt, drinnen wird nicht richtig geheizt, eine Wasserleitung bricht, der Schaden ist groß, die Gesichter sind betreten.

Die Frage: Wer zahlt - Vermieter oder Mieter?

Aktuell hatte der BGH (Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19) einen Fall zu entscheiden, in dem zu klären war, ob der Wohnungseigentümer oder der Mieter für die geplatzte Wasserleitung verantwortlich sein sollte. Ein interessanter Fall.

Das Wesentliche in aller Kürze:

Der vermietende Eigentümer haftet jedenfalls dann nicht für den Schaden, der bei einem Nachbarn aus einer gebrochenen Wasserleitung entsteht, wenn der Schaden allein auf das falsche Verhalten seines Mieters zurückzuführen ist.

Zum Fall :
(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Rn. 1-2)

"Die Versicherungsnehmerin des klagenden Gebäudeversicherers bewirtschaftete in einem aus zwei Einheiten bestehenden Gebäude einen Gastronomiebetrieb. In der anderen Einheit befand sich eine Zahnarztpraxis. Das Gebäude stand zunächst im gemeinschaftlichen Eigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin und des Beklagten. Im Jahr 2002 wurde es in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Vater der Versicherungsnehmerin erhielt die Einheit mit dem Gastronomiebetrieb, während der Beklagte seine Einheit zum Betrieb einer Zahnarztpraxis (weiterhin) an die Nebenintervenientin vermietete. In der Nacht vom 20. zum 21. Dezember 2009 brach in der Zahnarztpraxis bei Außentemperaturen von -20°C eine Kaltwasserleitung, die noch von den früheren Bruchteilseigentümern in einem nachträglich eingebauten Podest lose verlegt worden war und - von dem Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung getrennt - zu einem Zahnarztstuhl führte. Es entstanden Wasserschäden in der gastronomisch genutzten Einheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurden.

Mit der Klage macht der Gebäudeversicherer aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 73.137,40 € wegen der an dem Sondereigentum des Vaters der Versicherungsnehmerin entstandenen Schäden geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt."

Die Lösung:

Der BGH hat der Revision stattgeben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Seiner Auffassung nach kann mit den bisherigen Feststellungen noch nicht von einer Haftung des Vermieters ausgegangen werden.

So führt der BGH aus:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19, Leitsätze)

"Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein."

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Fri, 12 Feb 2021 13:46:02 GMT

Seit dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse 2015 stand diese Frage im Raum: Wie sind die Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu verstehen? Für eine Ausnahme hat der BGH (Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18) nun in einer aktuellen Entscheidung diese Frage geklärt. Die Ausnahme: "nach umfangreicher Modernisierung"

Das Wesentliche in aller Kürze:

Vermieter sind nach einer umfangreichen Modernisierung ausnahmsweise nicht an eine geltende Mietpreisbremse gebunden, wenn die Modernisierung einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Aber Achtung: seit dem 01.01.2019 gilt auch für solche Fälle: Der Vermieter muss vor dem Mietvertragsabschluss auf diese Ausnahme hinweisen, sonst kann er zwei Jahre lang doch nur die Höchstmiete verlangen, die die Mietpreisbremse zulässt.

Zum Fall :

(zitiert nach BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, Rn. 1-3)

"Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m2 großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vormals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche eingebaut.

Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die - bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) - zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten "Sanierungskosten", um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung an.

Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzahlung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Betrags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden."

Die Lösung:

Die Vorinstanzen haben der Klage stattgeben, der BGH hat die Entscheidungen aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen. Seiner Auffassung nach kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Beklagte sich vorliegend nicht auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen darf.

So führt der BGH zu den Details der Ausnahme aus:

(zitiert nach BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, Leitsätze)

"1.

Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.

In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.).

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist."